調(diào)控政策持續(xù)樓市穩(wěn)字當(dāng)頭 產(chǎn)品力成房企競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵

　　從去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以及全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議傳遞出的信號(hào)來(lái)看，2020年房地產(chǎn)重點(diǎn)依然體現(xiàn)在落實(shí)“房住不炒”、保持樓市穩(wěn)定、發(fā)展租賃體系等幾個(gè)方面。有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。樓市調(diào)控政策將持續(xù)全面落實(shí)“因城施策”，同時(shí)不會(huì)放松對(duì)房企融資的定向嚴(yán)監(jiān)管。此外，各城市間的樓市分化將會(huì)加劇，房企將持續(xù)回歸一二線城市，龍頭房企和中小房企在拿地、融資方面會(huì)持續(xù)分化，產(chǎn)品力成為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵。

　　穩(wěn)字當(dāng)頭

　　2019年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，同時(shí)強(qiáng)調(diào)全面落實(shí)“因城施策”和“三穩(wěn)”的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，即穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，意在穩(wěn)定價(jià)格的同時(shí)防止房地產(chǎn)投資過(guò)快下滑和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生萎縮型價(jià)格均衡現(xiàn)象。

　　中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正2019年12月17日在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)座談會(huì)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“因城施策”，落實(shí)城市政府主體責(zé)任，緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，完善長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，做好重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。從多種跡象中可以看出，2020年的樓市政策基調(diào)仍然是穩(wěn)字當(dāng)頭。

　　同時(shí)，住建部在2019年12月23日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中也指出，2020年將重點(diǎn)抓好穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房住不炒”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，這意味著2020年不會(huì)放松對(duì)房企融資的定向嚴(yán)監(jiān)管，房企融資從緊的狀況預(yù)計(jì)仍會(huì)延續(xù)。同時(shí)，2020年房企“借新還舊”的現(xiàn)象仍將會(huì)普遍存在，這是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓，導(dǎo)致房企不得不通過(guò)“借新”的方式來(lái)緩解壓力。同時(shí)，由于融資難度增大，2020年房企的融資成本將保持高位。

　　因地制宜

　　1月2日，北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)課題組發(fā)布《2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)展望》（以下簡(jiǎn)稱展望）。展望指出，2020年或?qū)⒊霈F(xiàn)地方政府進(jìn)行“一城一策”的靈活微調(diào)，在有實(shí)際需求的地方允許增加供應(yīng)和適度的價(jià)格波動(dòng)，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能在邊際上有所放松。

　　目前，各地“因城施策”提速，微調(diào)已成普遍之勢(shì)。據(jù)悉，“因城施策”在2015年首次被提及，但由于市場(chǎng)問(wèn)題，“因城施策”實(shí)際上只是各城市的“自行加碼”，直到2018年7月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議重新提及并強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“因城施策”，“因城施策，一城一策”才逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要方向。2019年，隨著市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)并且出現(xiàn)分化，“因城施策”的城市逐漸增多，政策多以人才新政及落戶寬松政策為主，甚至出現(xiàn)了“因區(qū)施策”。

　　張波認(rèn)為，從2020年的趨勢(shì)來(lái)看，由于調(diào)控政策并不會(huì)采取“一刀切”式手段，“因城施策”依然是調(diào)控政策的前置性條件。因此從總體來(lái)看，2020年二手房市場(chǎng)整體波動(dòng)性將繼續(xù)減小，春節(jié)前量?jī)r(jià)難有大起色，一線城市房?jī)r(jià)下行的空間較小，而不少二三線城市房?jī)r(jià)下探的空間依然較大。

　　而對(duì)于2020年“因城施策”政策落實(shí)情況，張波表示，一線城市和熱點(diǎn)二線城市放松的難度較大，但更多三四線城市將由前期的房?jī)r(jià)上漲向下行壓力增大轉(zhuǎn)化。另外，三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線城市，在供應(yīng)量持續(xù)增加但需求不斷減少的背景下，三四線及以下城市放松的概率會(huì)有所提升。值得關(guān)注的是，三四線調(diào)控放松的節(jié)奏會(huì)較為平緩，更多放松或在2020年第二季度以后逐步在市場(chǎng)上體現(xiàn)出來(lái)。

　　分化加劇

　　2019年，房企拿地總面積下跌，預(yù)示著2020年土地市場(chǎng)也難言樂(lè)觀。同時(shí)，棚改計(jì)劃在2019年提前完成，直接表現(xiàn)為三四線以下城市2020年需求側(cè)將出現(xiàn)一定比例下滑，同步拉動(dòng)此類(lèi)城市的土地降溫不斷呈現(xiàn)。

　　此時(shí)，房企將會(huì)回歸一二線城市，其背后的重要原因就在于需求側(cè)出現(xiàn)的變化。一方面，由于棚改結(jié)束，三四線及以下城市未來(lái)購(gòu)房需求總量會(huì)出現(xiàn)較為明顯的下降，過(guò)于激進(jìn)在三四線城市拿地，未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)性會(huì)不斷提升；另一方面，從目前二線城市的搶人政策來(lái)看，其對(duì)于人才的吸引力遠(yuǎn)大于三四線城市。未來(lái)，三四線城市居住人口的增長(zhǎng)也會(huì)明顯弱于二線城市，導(dǎo)致房企逐步退出三四線城市。

　　此外，產(chǎn)品力也將逐漸成為房企競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵砝碼。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的快速發(fā)展在過(guò)去20年中逐步滿足了人們對(duì)居住空間和質(zhì)量提升的需求，此后，房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)規(guī)模逐步減小。后續(xù)房地產(chǎn)拿地面積下降的趨勢(shì)不會(huì)變，但并不代表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)將快速萎縮。一方面，商品房開(kāi)發(fā)量減少是逐步緩慢的，而非斷崖式下跌；另一方面，各大城市的舊城改造依然會(huì)給房企帶來(lái)很多新機(jī)遇。

　　以往，房企的競(jìng)爭(zhēng)多聚焦于規(guī)?；缴希@也導(dǎo)致了部分房企過(guò)于樂(lè)觀而盲目擴(kuò)張。目前，商品房銷(xiāo)售規(guī)模開(kāi)始減緩的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會(huì)逐步放緩，龍頭房企的銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)繼續(xù)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，淘汰率將不斷提升。

　　從全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議確定的2020年重點(diǎn)目標(biāo)來(lái)看，著力提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量是重要一項(xiàng)，這也預(yù)示著對(duì)房企開(kāi)發(fā)品質(zhì)的監(jiān)控力度會(huì)同步加強(qiáng)。在2019年不同城市的新建住宅質(zhì)量問(wèn)題不斷引起廣泛關(guān)注的情況下，2020年，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)只圍繞規(guī)模本身，房地產(chǎn)后調(diào)控時(shí)代精準(zhǔn)把脈購(gòu)房者的需求才是重中之重，產(chǎn)品力將成為房企間競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵砝碼。（張波 計(jì)思敏）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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