商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡 三四線城市成增長(zhǎng)新契機(jī)

　　服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)一個(gè)非常重要的支撐，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“大消費(fèi)”時(shí)代已經(jīng)到了，“大消費(fèi)”時(shí)代給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)“個(gè)性化消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)、高品質(zhì)消費(fèi)”等幾大方面的改變。而這種消費(fèi)市場(chǎng)和服務(wù)業(yè)的升級(jí)，將必然帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)的格局出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。

　　縱觀全國(guó)市場(chǎng)，一二線百貨商場(chǎng)關(guān)閉的消息接連不斷，比如尚泰百貨從去年開(kāi)始接連撤出其位于沈陽(yáng)、杭州、成都的萬(wàn)象城；同時(shí)今年上半年天津接連關(guān)閉了4家百貨店。

　　隨著一二線市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于飽和，擁有廣闊市場(chǎng)空間和相對(duì)寬松競(jìng)爭(zhēng)格局的三四線市場(chǎng)，也吸引了越來(lái)越多實(shí)體商業(yè)品牌企業(yè)的布局。包含了永輝BROVE綠標(biāo)超市、奧斯卡4D影院、萬(wàn)寧、UR等一二線城市品牌，陸續(xù)入駐三四線城市的購(gòu)物中心，為三四線商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了新契機(jī)。

　　三四線城市成藍(lán)海

　　城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，無(wú)疑給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)重大機(jī)遇。瑞信研究院發(fā)布的2015年《全球財(cái)富報(bào)告》顯示，目前中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)已增長(zhǎng)至全球首位，達(dá)1.09億名。自2000年以來(lái)，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的財(cái)富大幅增長(zhǎng)330%，2015年已達(dá)7.3萬(wàn)億美元，占全國(guó)財(cái)富的32%。

　　同時(shí)服務(wù)業(yè)的發(fā)達(dá)程度決定了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和發(fā)展水平，居民收入水平提高，意味著消費(fèi)者總體購(gòu)買力的提升，尤其是中產(chǎn)階級(jí)隊(duì)伍的品牌意識(shí)及體驗(yàn)式需求的日益提升，將是引領(lǐng)中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)升級(jí)的主要推動(dòng)力。

　　近年來(lái)三四線城市居民收入和消費(fèi)水平穩(wěn)步提高，社會(huì)消費(fèi)品零售額不斷擴(kuò)大，部分三四線城市的中心城區(qū)擁有40萬(wàn)人至50萬(wàn)人口，居民的消費(fèi)意識(shí)逐漸增強(qiáng)。部分品牌在一二線市場(chǎng)已趨于飽和，但是三四線城市購(gòu)物中心數(shù)量太少，品牌入駐三四線的愿望更為強(qiáng)烈。

　　據(jù)機(jī)構(gòu)研究顯示，三四線城市中女性是消費(fèi)的主流，不管是為家庭消費(fèi)，為孩子消費(fèi)，為父母消費(fèi)，女性都掌握了錢包，與此同時(shí)，三四線城市居民的生活滿意度高，不吝子女的消費(fèi)，并且家庭觀念非常重，這些方面導(dǎo)致的沖動(dòng)性消費(fèi)、關(guān)聯(lián)性消費(fèi)和家庭型消費(fèi)，都會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一二線城市。

　　根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)消息，其已在全國(guó)112個(gè)城市建立了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)159座，同時(shí)萬(wàn)達(dá)也把精力大部分集中于三四線城市。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林公開(kāi)表示，三四線城市的租金回報(bào)比一二線城市更高，而三四線城市不僅可以在中心地段，而且土地相對(duì)便宜，加上城市人口總量大，更易于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的發(fā)展。

　　肯德基、沃爾瑪近年來(lái)更是深入發(fā)展到三四線城市，一些品牌如ZARA、HM等已經(jīng)進(jìn)駐到三四線城市，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)無(wú)疑是利好。

　　三四線城市存在良好的商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，尤其是以購(gòu)物中心為主的新型商業(yè)地產(chǎn)，這些城市需要商業(yè)地標(biāo)。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，三四線城市占到全國(guó)城市人口的53％，但三四線城市的購(gòu)物中心只占到全國(guó)城市購(gòu)物中心的16.5％。三四線城市購(gòu)物中心數(shù)量少，消費(fèi)模式急需升級(jí)換代，消費(fèi)者的體驗(yàn)感受需要提升。新的商業(yè)地標(biāo)會(huì)受到消費(fèi)者的歡迎，受到地方政府的認(rèn)可。

　　開(kāi)發(fā)中的沼澤

　　三四線城市規(guī)模中等，商業(yè)發(fā)展水平相對(duì)落后，商業(yè)模式較為簡(jiǎn)單，主要以百貨、超市、商業(yè)街等為主要形式，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)，分布集中。

　　雖然三四線城市的中小型開(kāi)發(fā)商在拿地上往往有巨大的優(yōu)勢(shì)，但缺乏專業(yè)的操盤能力，所以在項(xiàng)目的前期定位、商業(yè)規(guī)劃和招商運(yùn)營(yíng)等多方面存在一些缺陷。

　　住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)高志勇表示，“利用房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)兼并從組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。當(dāng)前全國(guó)有13.2萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中不少屬于需要處置的僵尸企業(yè)，要依靠市場(chǎng)的力量進(jìn)行產(chǎn)業(yè)重組”

　　與此同時(shí)，有關(guān)專家表示，三四線城市商業(yè)體量要適當(dāng)縮小，不應(yīng)追求大體量商業(yè)模式。在美國(guó)，購(gòu)物中心的體量相對(duì)偏小，1萬(wàn)平方米以下的占到62％，而它4萬(wàn)平方米以上的只有2000多個(gè)，覆蓋人口只有12.9萬(wàn)人。日本的購(gòu)物中心總量，一兩萬(wàn)平方米體量的非常多，4萬(wàn)平方米以上的只有3600多個(gè)，因?yàn)樗写罅康谋憷辏采w的面非常寬。

　　體驗(yàn)業(yè)態(tài)成趨勢(shì)

　　過(guò)去幾年購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)量比較多，導(dǎo)致很多大企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)不再拿地。2013年是380家，2014年是420家，今年1—11月份是340家，按照這個(gè)趨勢(shì)，購(gòu)物中心的增速其實(shí)是在放緩。

　　電商未來(lái)的增長(zhǎng)勢(shì)頭雖然強(qiáng)勁，但是空間會(huì)有限，日本、美國(guó)、歐洲的電商都不超過(guò)10％。有關(guān)專家表示，未來(lái)中國(guó)電商超過(guò)15％的可能性也比較小。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示：“從房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)來(lái)講，新型地產(chǎn)將獲得增長(zhǎng)空間。傳統(tǒng)地產(chǎn)的增長(zhǎng)量已經(jīng)很大，但細(xì)分市場(chǎng)下的房地產(chǎn)也有很多具有增長(zhǎng)空間的業(yè)態(tài)。”

　　縱觀傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體，有60%是零售，20%是餐飲，20%是娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)。商業(yè)綜合體更多將體現(xiàn)復(fù)合型消費(fèi)，人口紅利在下降，未來(lái)要實(shí)現(xiàn)突破需要企業(yè)向社會(huì)需求的方向發(fā)展。

　　二孩政策的放開(kāi)，人口老齡化的增長(zhǎng)，兒童業(yè)態(tài)、老年業(yè)態(tài)或?qū)⒊蔀闄C(jī)會(huì)，企業(yè)的服務(wù)對(duì)象轉(zhuǎn)至兒童和老年人兩端。

　　同時(shí)情感化、人文化會(huì)成為體驗(yàn)方向，包括情感體驗(yàn)、感官體驗(yàn)、服務(wù)體驗(yàn)，這都是大家熟知的。新城控股集團(tuán)計(jì)劃至2017年累計(jì)發(fā)展40個(gè)新城吾悅廣場(chǎng)，到2020年的累計(jì)項(xiàng)目達(dá)到80個(gè)，70%用來(lái)休閑體驗(yàn)，30%-35%是零售。而這70%的休閑體驗(yàn)業(yè)態(tài)，則是電商所無(wú)法取代的，吾悅廣場(chǎng)將以家庭消費(fèi)作為其主力市場(chǎng)。

　　正榮集團(tuán)在三四線小城福建莆田的購(gòu)物中心里面，不僅設(shè)立了海洋世界，規(guī)劃了一個(gè)生態(tài)樂(lè)園，同時(shí)建設(shè)了一個(gè)大型的運(yùn)動(dòng)超市迪卡儂。這些轉(zhuǎn)變與創(chuàng)新大大促進(jìn)了客流量的上升與消費(fèi)的增長(zhǎng)。

　　秦虹表示：“2016年就要步入十三五了，房地產(chǎn)不是那么悲觀，房地產(chǎn)未來(lái)有值得關(guān)注的亮點(diǎn)，抓住這樣一些房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，關(guān)鍵取決于房地產(chǎn)自身的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型?！?/br>

　　商業(yè)地產(chǎn)存在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)不足、部分城市供應(yīng)過(guò)量、布局失當(dāng)?shù)葐?wèn)題。未來(lái)應(yīng)該與新業(yè)態(tài)以及互聯(lián)網(wǎng)融合，將信息、金融、教育、文化、娛樂(lè)、影視、智能等資源融入地產(chǎn)，從而改變消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和質(zhì)量。（本報(bào)記者陳晴）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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