綠色建筑將是商業(yè)地產(chǎn)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

　　進(jìn)入12月以來(lái)，北京的空氣質(zhì)量頻頻亮起“紅燈”，嚴(yán)重的霧霾天氣給人們的出行和健康都帶來(lái)不小的困擾，如何降低污染物的排放，提高空氣質(zhì)量，讓人們的生活環(huán)境得到改善已成為當(dāng)務(wù)之急。近日召開(kāi)的巴黎氣候大會(huì)達(dá)成的新協(xié)議，也掀起了節(jié)能減排的新風(fēng)暴。作為城市能耗的主要組成部分之一，建筑的能耗早已得到人們的重視，綠色建筑也成為大家關(guān)注的一個(gè)新概念。

　　綠色之風(fēng)興起

　　能耗分為三大塊，即工業(yè)能耗、建筑能耗和交通能耗。數(shù)據(jù)顯示，全球建筑能源消耗已經(jīng)超過(guò)工業(yè)和交通方面，占總能耗的41%。同時(shí)，建筑用電帶來(lái)的間接排放加上建筑使用初期能源所帶來(lái)的直接排放共占21%左右，僅次于工業(yè)排放。仲量聯(lián)行發(fā)布的《2015年中國(guó)城市60強(qiáng)》報(bào)告指出，與歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)建筑行業(yè)的能耗效率存在20％至38％的差距。

　　綠色建筑是近幾年來(lái)在美國(guó)和歐洲逐漸熱起來(lái)的概念和建筑趨勢(shì)。相對(duì)于傳統(tǒng)建筑而言，綠色建筑注重于節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和循環(huán)利用，講究依托自然生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)打造環(huán)境友好型宜居環(huán)境，采用可再生能源，選擇可循環(huán)利用材料，施工過(guò)程無(wú)污染，整體建筑與環(huán)境和諧共生。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們對(duì)于環(huán)保的認(rèn)識(shí)也逐步加深，當(dāng)空氣質(zhì)量和人類生存環(huán)境越來(lái)越受到關(guān)注時(shí)，作為公共生活和消費(fèi)空間的購(gòu)物中心也開(kāi)始考慮綠色環(huán)保問(wèn)題。盡管我國(guó)與國(guó)外差距尚存，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整體趨勢(shì)正在向綠色環(huán)保前進(jìn)。如今全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中已經(jīng)有100多個(gè)綠色認(rèn)證項(xiàng)目，部分開(kāi)發(fā)商正從用水、用電等各方面打造綠色購(gòu)物中心。

　　現(xiàn)在的商場(chǎng)大多標(biāo)榜大體量、體驗(yàn)式、娛樂(lè)化概念，很少突出綠色主題。事實(shí)上，在國(guó)際上大多數(shù)有品牌的百貨店、購(gòu)物中心都會(huì)將綠色環(huán)保作為內(nèi)部或外部的必備認(rèn)證條件之一。據(jù)了解，中國(guó)的綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)主要有兩個(gè)，一個(gè)是國(guó)際的LEED綠色認(rèn)證，在世界范圍被廣泛采用；而中國(guó)也有自己的《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，簡(jiǎn)稱GB。這兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)都在關(guān)注雨水回收利用和可再生能源，LEED還對(duì)中水處理系統(tǒng)、機(jī)電系統(tǒng)等方面有額外的要求。

　　相關(guān)報(bào)告顯示，獲得LEED和GB認(rèn)證與預(yù)認(rèn)證的開(kāi)發(fā)商主要有萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、太古、瑞安、方興和凱德等。全國(guó)經(jīng)過(guò)GB認(rèn)證的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑約117個(gè)，其中萬(wàn)達(dá)獲得了84個(gè)，萬(wàn)達(dá)要求從2010年之后所有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都應(yīng)取得綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)。

　　中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)秘書長(zhǎng)李迅表示，綠色城市一直是未來(lái)的發(fā)展方向，“綠色生態(tài)城市是綠色建筑規(guī)?；l(fā)展的必然結(jié)果，而綠色建筑則是綠色生態(tài)城市發(fā)展的最高抓手?！?/p>

　　如何環(huán)保

　　既然綠色建筑的前景如此良好，那么它們是如何實(shí)現(xiàn)環(huán)保的？記者了解到，商家進(jìn)行綠色設(shè)計(jì)時(shí)主要從水、電、采光、可循環(huán)使用和機(jī)電系統(tǒng)等方面入手，其中，水的循環(huán)處理使用和LED節(jié)能燈是最為常見(jiàn)的綠色建筑節(jié)能手段。此外，建筑材料、設(shè)計(jì)以及新技術(shù)的采用也是具體的考慮方向。

　　廣東班高得綠色建工科技有限公司總經(jīng)理譚杰文表示，其承接的佛山南海恒邦國(guó)際一期經(jīng)營(yíng)定位為高端商業(yè)，商戶需要較大型的商鋪，減少柱網(wǎng)，提高實(shí)用面積，還要解決樓層間的噪音問(wèn)題?！安捎矛F(xiàn)澆混凝土空心樓蓋技術(shù)后，解決了大跨度鋼筋砼結(jié)構(gòu)和總高度問(wèn)題，隔音性能也提高了20分貝以上，大大降低了樓層間的干擾，整個(gè)項(xiàng)目節(jié)省建造投資達(dá)219萬(wàn)元?！?/p>

　　近些年，光伏應(yīng)用技術(shù)尤其是BIPV（光伏建筑一體化）的迅速發(fā)展，為綠色建筑提供了一個(gè)很好的實(shí)現(xiàn)途徑。BIPV是一種可以將太陽(yáng)能發(fā)電產(chǎn)品集成在平屋頂、斜屋頂、幕墻、天棚等大多數(shù)建筑上的技術(shù)，它將建筑變成一座座小型綠色發(fā)電站，不多余占地，免去遠(yuǎn)距離電力傳輸與消耗。近年來(lái)，包括美國(guó)、德國(guó)在內(nèi)的一些歐美發(fā)達(dá)國(guó)家已將BIPV作為綠色建筑的總體發(fā)展趨勢(shì)。據(jù)歐洲光伏工業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，目前歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家的光伏建筑一體化在太陽(yáng)能發(fā)電中的運(yùn)用比重超過(guò)了80%，在美國(guó)這一比例也達(dá)到67%。據(jù)記者調(diào)查，位于漢能總部的北京最大的薄膜發(fā)電建筑一體化項(xiàng)目已于去年投入使用。該項(xiàng)目總裝機(jī)3MW，年發(fā)電量300萬(wàn)度，不僅節(jié)約了1.46元/度的電費(fèi)，還能獲得0.42元/度的分布式補(bǔ)貼。更重要的是，該項(xiàng)目年減排二氧化碳2500噸，相當(dāng)于種14萬(wàn)棵樹(shù)，減少780輛汽車尾氣的排放。

　　相關(guān)專家認(rèn)為，為了更好地實(shí)現(xiàn)低碳生活，人們可以利用高科技的手段，而對(duì)于合成材料的使用應(yīng)該盡量減少甚至是避免使用，并應(yīng)對(duì)陽(yáng)光進(jìn)行充分的利用。不過(guò)，綠色建筑的設(shè)計(jì)和應(yīng)用更重要的是應(yīng)考慮當(dāng)?shù)厝藗兊慕?jīng)濟(jì)水平及對(duì)建筑成本的可接受程度，這也是一個(gè)不可忽視的因素。當(dāng)然，這一切都需要科技的進(jìn)步，只有科技不斷進(jìn)行發(fā)展和創(chuàng)新，才能引導(dǎo)建筑品質(zhì)的提升，才能對(duì)建筑的性能有更好的改進(jìn)，從而讓可持續(xù)發(fā)展得到更好的發(fā)揚(yáng)。

　　打造綠色商業(yè)鏈

　　通常來(lái)說(shuō)，綠色建筑所需的技術(shù)、材料、設(shè)備以及管理方法等都與傳統(tǒng)的建筑有著不同的要求，科技含量較高的投入是否意味著開(kāi)發(fā)商成本的增加呢？對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管在建筑物的建造階段投入可能比傳統(tǒng)建筑要高，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，其建成后所帶來(lái)的回報(bào)才是真正的優(yōu)勢(shì)所在。

　　根據(jù)相關(guān)報(bào)告，進(jìn)行了環(huán)保節(jié)能投入后，綠色購(gòu)物中心在水電等能耗方面可以節(jié)省20%左右的成本，細(xì)化到每平方米，則GB認(rèn)證的一星級(jí)項(xiàng)目每平方米每年因節(jié)能而節(jié)省的成本約為6元，二星級(jí)這一數(shù)字為50元，三星級(jí)這一數(shù)字為75元。這一點(diǎn)也可以從商家的數(shù)據(jù)得到證實(shí)：翠微大廈節(jié)能改造后，每年節(jié)約水電費(fèi)用2000多萬(wàn)元。

　　而且，綠色購(gòu)物中心的經(jīng)濟(jì)意義遠(yuǎn)不止于此，它讓業(yè)主方和使用方形成了一條綠色商業(yè)價(jià)值鏈。

　　對(duì)業(yè)主方而言，綠色商業(yè)首先能增加物業(yè)收入，包括較高的租金、高租金增長(zhǎng)率和高出租率，比如綠色商業(yè)的租金可以提高9%至10%，售價(jià)可提高5%至6%。此外，綠色購(gòu)物中心的營(yíng)運(yùn)成本和能耗皆可降低、有利于物業(yè)價(jià)值提高、建造成本控制，綠色購(gòu)物中心的生命周期維修成本也會(huì)降低，而綠色商業(yè)也能大幅提升最終用戶的體驗(yàn)感。

　　對(duì)使用方而言，綠色商業(yè)項(xiàng)目的建筑營(yíng)運(yùn)成本、建筑能耗消費(fèi)和成本都可降低，裝修和維護(hù)成本也可降低。而建筑環(huán)境素質(zhì)的改善，則可以隱性降低員工病假率、吸引雇員和提升生產(chǎn)力，從而提升企業(yè)凈利潤(rùn)率和企業(yè)價(jià)值。

　　有報(bào)告顯示，美國(guó)的綠色購(gòu)物中心每平方米每年的生產(chǎn)效益可提升1200元，商業(yè)租金可提升9%至10%。在新加坡，44%的用戶愿意支付達(dá)5%的額外售價(jià)來(lái)購(gòu)買綠色建筑物業(yè)。澳大利亞市場(chǎng)通過(guò)綠色商業(yè)可提升1.25%的生產(chǎn)力，每年每平方米的生產(chǎn)效益可提升190元至220元。

　　既然效果如此顯著，為什么國(guó)內(nèi)的綠色商業(yè)地產(chǎn)數(shù)目寥寥？據(jù)估計(jì)，中國(guó)市場(chǎng)目前只有約15%至16%的購(gòu)物中心是綠色建筑。

　　“國(guó)外的綠色環(huán)保意識(shí)較強(qiáng)，因此綠色建筑的購(gòu)物中心會(huì)比較容易提升租金和售價(jià)，而國(guó)內(nèi)的綠色商業(yè)項(xiàng)目就不一定了。還有個(gè)隱性問(wèn)題，在海外市場(chǎng)很多建筑都是幾十年甚至上百年不變的，綠色投入會(huì)有長(zhǎng)期回報(bào)保障，即便第一任業(yè)主出售了物業(yè)，萬(wàn)一之后物業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，第一任開(kāi)發(fā)商也要配合解決。可在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，幾十年內(nèi)一個(gè)物業(yè)可能翻修或出售多次，前任業(yè)主不會(huì)對(duì)后續(xù)物業(yè)問(wèn)題負(fù)責(zé)，所以中國(guó)的綠色商業(yè)還為數(shù)不多?！币晃辉?jīng)參與環(huán)保商場(chǎng)設(shè)計(jì)的業(yè)者坦言。

　　目前，國(guó)家針對(duì)綠色建筑并無(wú)強(qiáng)制性的法律法規(guī)，至今仍以引導(dǎo)為主；而從投資人的角度來(lái)說(shuō)，他們現(xiàn)有的設(shè)備并不能使其真實(shí)而快速地感受到綠色與節(jié)能領(lǐng)域的投入在經(jīng)濟(jì)利益上的回報(bào)，導(dǎo)致設(shè)備的投資吸引力有限。

　　正因如此，在中國(guó)市場(chǎng)綠色商業(yè)的開(kāi)展會(huì)有一定困難，比如綠色商業(yè)的收益在短期內(nèi)不能完全體現(xiàn)，許多開(kāi)發(fā)商只看眼前利益而不愿意多投入。然而，對(duì)于國(guó)內(nèi)成功的開(kāi)發(fā)商而言，綠色建筑代表著一整套新型運(yùn)營(yíng)模式，業(yè)內(nèi)專家也普遍認(rèn)為綠色建筑將是未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。未來(lái)，受益于此的開(kāi)發(fā)商將會(huì)熱衷于打造綠色建筑項(xiàng)目。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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