2015年，一二線城市相繼出現(xiàn)大塊商業(yè)用地流拍，開發(fā)商接連退地的罕見現(xiàn)象。而三四線城市的情況更不樂觀，許多城市和城鎮(zhèn)屢屢出現(xiàn)大面積鬼城和鬼樓。而在運營方面，也出現(xiàn)了明顯的衰退現(xiàn)象——營業(yè)額嚴重低于行業(yè)平均水平的“僵尸購物中心”，和CBD中央?yún)^(qū)大量空置的寫字樓，中國商業(yè)地產(chǎn)遭遇發(fā)展瓶頸。
近年來，地方政府過度依賴土地財政，攤大餅式的城市建設伴隨的是粗放式的土地開發(fā)，大量商業(yè)項目一哄而上。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年前十個月，在非住宅商品房中，開發(fā)企業(yè)已竣工但未能出租或銷售的建筑面積（包括辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房及其他）達到2.5億平方米，為歷史最高水平。三年內，我國大部分城市商業(yè)地產(chǎn)市場的存量競爭和未來供應壓力將持續(xù)上行。
商業(yè)項目的平均地價水平高于住宅項目約20%或以上，而它們的平均建造價格比住宅則要高出約50%甚至1倍以上，高企的庫存給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來的資金壓力比傳統(tǒng)住宅市場有過之而無不及。
隨著商業(yè)地產(chǎn)庫存的大量增加，短期內市場無法消化，有價無市。造成一線城市出現(xiàn)大塊商業(yè)用地集體流拍，黃金地段商業(yè)用地相繼退購等消極現(xiàn)象。而在商業(yè)用房的高昂運營費用和巨大招商壓力下，商業(yè)地產(chǎn)項目最終成為雞肋。伴隨著房地產(chǎn)利潤率持續(xù)下滑、電商對傳統(tǒng)零售的沖擊，傳統(tǒng)百貨和購物中心舉步維艱。
在商業(yè)地產(chǎn)遇冷的大環(huán)境下，如何突破困境，持續(xù)發(fā)展，成為中國房地產(chǎn)改革，乃至經(jīng)濟改革中的重點。“以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求”的供應與需求雙向體系還需要進一步完善。
從最新出臺的相關政策上看，政府大力推出“供給側”這一經(jīng)濟改革方向，這一名詞也成為觀察中國宏觀經(jīng)濟政策變化的一個新角度。11月10日，在中央財經(jīng)領導小組第十一次會議上，習近平總書記強調，在適度擴大總需求的同時，著力加強“供給側”結構性改革，著力提高供給體系質量和效率，增強經(jīng)濟持續(xù)增長動力，推動我國社會生產(chǎn)力水平實現(xiàn)整體躍升。
以戶籍改革和推進城鎮(zhèn)化為主的宏觀政策可以提高三四線城市的市場需求，伴隨人口的有序增長，一二線人才的輸入，地方經(jīng)濟的活躍，城鎮(zhèn)的功能配置將被激活，庫存量超標的情況將得到有效緩解。
開發(fā)商應該充分利用政策和金融改革的優(yōu)勢，積極探索尋求實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。中央提出供給側改革將有利于提高土地資源的利用率，而以運營輸出的輕資產(chǎn)模式將提升整個商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展層次。通過深度整合內部資源，全面提升商業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)綜合服務的能力，改良供給端的各項指標，滿足一二線城市的復合型市場需求。
按照國家的戰(zhàn)略布局，研究探索城鎮(zhèn)化問題，從經(jīng)濟社會發(fā)展的大趨勢中去思考。未來中國的城市結構，應該是巨型城市與大中型城鎮(zhèn)相互呼應，中小型城市圍繞伴生。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要以人為核心，為人服務，注重體驗感和綜合業(yè)態(tài)互動。中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整體轉型，必將突破當前瓶頸，迎來新生。（程蔭）
來源：中國商報
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