近日，世邦魏理仕特別發(fā)布《中國物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》（簡稱《報告》），報告顯示，近年來，中國政府一方面積極推行集約用地，另一方面逐年下調(diào)城市工業(yè)用地指標，在一定程度上限制了物流地產(chǎn)的發(fā)展速度。過去十年間，物流地產(chǎn)在中國經(jīng)歷了從零到有的高速增長，但整體來看，現(xiàn)代物流設(shè)施的供給遠仍落后于日益膨脹的需求。截至2015年上半年，在華九家主要物流開發(fā)商非自用高標準物流設(shè)施存量累計僅約2000萬平方米，折合人均面積不到0.015平方米。
世邦魏理仕的《報告》重點分析了中國17個主要城市物流地產(chǎn)的投資機會。世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉總結(jié)說，一線城市（尤其是上海）以及成都是當前中國物流地產(chǎn)的最佳投資目的地；中國物流地產(chǎn)已基本形成以普洛斯為首的競爭版圖，在融資渠道相對單一的中國市場，后來者若想打破物流地產(chǎn)的競爭格局將任重而道遠。
據(jù)世邦魏理仕工業(yè)及物流服務部中國區(qū)高級董事羅瑾介紹，由于供需缺口較大，物流物業(yè)市場依舊是資本追逐的熱點領(lǐng)域。近來，機構(gòu)投資者與大型物流開發(fā)商合作的案例不斷增多，如GAWCapitalPartners和維龍成立合資公司；繼去年4月份首次注資后，RRJ再次向宇培投資2.5億美元；萬科也于同期聯(lián)手黑石首次宣布成立物流公司。此外，普洛斯于7月宣布設(shè)立70億美元基金布局中國物流市場。世邦魏理預計在內(nèi)外資巨頭的推動下，國內(nèi)物流地產(chǎn)市場將迎來更加蓬勃發(fā)展的春天。
上海供需兩旺交投活躍
《報告》指出，在制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級及消費帶動經(jīng)濟增長的大背景下，便利的交通網(wǎng)絡(luò)和龐大的內(nèi)需支撐著上海乃至周邊蘇州、昆山等城市成為輻射長三角和內(nèi)陸區(qū)域的物流節(jié)點城市。目前上海的優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面，截止至2015年第二季度，上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲存量達375萬平方米，市場整體空置率為9.1%。
在需求端，上海對于優(yōu)質(zhì)物流倉儲的需求更趨多元化，旺盛的需求推動上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場的租金穩(wěn)步上漲，過去五年，按同樣本比較，上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場的租金年復合增長率達5.8%。同時，上海也是全國大宗物流交易市場最為活躍的城市，在2011年至2014年間，上海錄得了八宗物流倉儲物業(yè)大宗交易，總額達42億元，是其他一線城市總和的近四倍。
2015年下半年上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲市預計場將有超80萬平方米的高標準倉庫入市，其中一半的新增供應位于浦東新區(qū)的外高橋、浦東機場和洋山陸域三個區(qū)域，而另一半則主要分布在浦西的寶山和青浦。鑒于目前這些區(qū)域的空置率水平普遍較低，《報告》預計下半年新項目的上市將刺激市場成交量的上升。同時，預計開發(fā)商將推出更多優(yōu)惠手段來吸引租戶以應對更為激烈的競爭。
其他一線城市供應緊俏
作為中國的首都和政治經(jīng)濟文化中心，北京良好的經(jīng)濟基本面以及完善的基礎(chǔ)設(shè)施為物流地產(chǎn)奠定了基礎(chǔ)，依托于兩千萬人口的城市規(guī)模及發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè)，整體物流需求由消費品及電商類客戶主導。而廣州及深圳位于制造業(yè)重地的珠三角地區(qū)，承接了來自制造業(yè)的物流需求；此外，作為全球最大的城市帶，珠三角龐大的人口規(guī)模亦刺激了來自電商及第三方物流的蓬勃需求。
工業(yè)土地供應缺口在上述城市一向比較突出。以北京為例，2014年全年北京錄得45宗工業(yè)土地成交，僅為2010年至2013年均值的四成。鑒于供應緊俏，部分專業(yè)物流開發(fā)商將目光投向了價格更為合理、投資機會更多的周邊城市，如北京周邊的廊坊、武清，廣深周邊的佛山、東莞、惠州等。此外，世邦魏理仕在《報告》中也指出，物流開發(fā)商及機構(gòu)投資者通過購置二手物業(yè)或土地進行投資。例如，2013年6月Redwood通過資產(chǎn)收購購置了北京通州配送中心，2014年3月GLP購買了北京空港物流園的富達來信托旗下的北京物流園。
2015年國土部擬出臺政策剛性約束新增建設(shè)土地供應，特大城市未來城市建設(shè)用地供應將更多關(guān)注與盤活存量為主。展望未來，北京、廣州、深圳的物流設(shè)施市場將呈現(xiàn)物流倉儲設(shè)施優(yōu)化升級、跨境電商租戶活躍度上升，及需求外溢至周邊城市這三大趨勢。
成都迎來黃金發(fā)展期
受益于西部大開發(fā)戰(zhàn)略，過去十年成都的經(jīng)濟飛速發(fā)展。在物流方面，成都依托全國第四大航空樞紐雙流機場和連接歐亞大陸的蓉歐快鐵貿(mào)易大通道，其區(qū)域性的物流樞紐中心地位正日益顯現(xiàn)。
根據(jù)2015年4月份發(fā)布的《四川省物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃（2015-2020年）》，四川省將形成“一核、五極、多點”的物流空間布局。成都作為最重要的“一核”，依托全國第四大航空樞紐雙流機場和連接歐亞大陸的蓉歐快鐵貿(mào)易大通道，其區(qū)域性的物流樞紐中心地位正日益顯現(xiàn)。
根據(jù)《報告》，截至2015年上半年，成都優(yōu)質(zhì)倉儲物流市場總存量達124萬平方米，市場整體空置率為17.2%。目前，成都市場高標庫主要集中在龍泉、雙流、新都、青白江、新津等區(qū)域，其中龍泉、空港和新都三大核心板塊的存量占比近八成。需求端方面，零售商、電商、第三方物流和汽車及零配件行業(yè)是成都優(yōu)質(zhì)物流倉儲去化的主要來源。伴隨持續(xù)活躍的市場需求，成都高標庫的未來新增供應仍將保持充沛。
《報告》認為，產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)勢、基礎(chǔ)設(shè)施的推進、國際物流大通道的建立以及跨區(qū)域的物流網(wǎng)絡(luò)布局都將成為帶動物流倉儲需求持續(xù)增長的關(guān)鍵因素。因此，成都的物流倉儲市場仍將迎來一段可持續(xù)發(fā)展的黃金時期。（本報記者張濤）
來源：中國商報
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