近日，《中國經(jīng)營報》記者獨(dú)家了解到，中國人民銀行正在對70個大中城市2019年新發(fā)放的個人住房貸款(包括住房公積金貸款)借款人和商業(yè)銀行進(jìn)行抽樣調(diào)查。央行方面強(qiáng)調(diào)，與往年相比，本次調(diào)查增加了對商業(yè)銀行貸款審查審批、風(fēng)險管理等相關(guān)情況的調(diào)查。
央行方面稱，此次調(diào)查主要是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，深入了解居民購房、貸款行為特征和商業(yè)銀行審貸條件、流程等相關(guān)情況，準(zhǔn)確把握貸款風(fēng)險狀況，更好地為研究制定住房信貸政策提供依據(jù)和參考。
“受新冠疫情影響，銀行業(yè)整體貸款質(zhì)量下行壓力加大，作為個貸業(yè)務(wù)中規(guī)模占比較高的住房貸款肯定要嚴(yán)控風(fēng)險。一些借款人通過虛增流水等手段變相提高收入，一旦外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化導(dǎo)致個人收入降低，將會導(dǎo)致貸款逾期發(fā)生，風(fēng)險比較大?！笨炊芯吭貉芯吭喉n小剛?cè)缡钦f。
購房用途及購房款來源成關(guān)注焦點(diǎn)
近日，記者了解到，央行正在開展關(guān)于2019年度個人住房貸款的抽樣調(diào)查。根據(jù)要求，各經(jīng)受調(diào)查的單位應(yīng)在2020年9月30日前通過房地產(chǎn)金融監(jiān)測分析系統(tǒng)錄入數(shù)據(jù)和報送抽樣調(diào)查報告。
在針對主借款人的調(diào)查中，央行詢問了被調(diào)查客戶的年收入情況、辦理貸款時銀行要求客戶提供的個人和家庭收入來源證明、在辦理貸款時客戶提供了哪些住房套數(shù)證明材料、此次首付款的來源、此次貸款所購住房的用途等情況。
記者注意到，此前杭州市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布的《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，亦提出了嚴(yán)格執(zhí)行收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和月供收入比要求，準(zhǔn)確核定借款人真實(shí)收入；嚴(yán)格審查購房首付資金來源等要求。
中國銀行研究院博士后李義舉指出，2020年上半年房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，部分違規(guī)資金流入房地產(chǎn)行業(yè)。“受疫情的影響，上半年宏觀政策較為寬松，形成了寬松的信貸環(huán)境。出于對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性預(yù)期，部分生產(chǎn)型企業(yè)將低價融來的資金違規(guī)用于投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致部分城市商品房交易火爆?！?/p>
韓小剛告訴記者，在貸款實(shí)際操作中，其他條件符合情況下，借款人月收入、月供收入比是核定貸款金額的重要參考因素?！疤貏e在首付款方面，如果首付款為借貸資金，則很有可能是購房人的投機(jī)行為或者超過自身能力的非理性購買行為，在當(dāng)前房市價格下行壓力持續(xù)加大的大環(huán)境下，這些行為導(dǎo)致貸款逾期甚至不良的風(fēng)險將加大?！?/p>
交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹告訴記者，近期包括杭州在內(nèi)的多個二線熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺了調(diào)控政策為樓市降溫，住房貸款的審慎管理是房地產(chǎn)金融審慎管理框架中的重要組成部分，嚴(yán)查經(jīng)營貸等違規(guī)入樓市、規(guī)范居民消費(fèi)貸使用范圍等是住房貸款審慎管理的必要方面。
記者注意到，在此次調(diào)查中，央行還對銀行個人住房貸款審查的情況進(jìn)行了調(diào)查，其中央行關(guān)注了銀行是否針對個人住房貸款設(shè)立審查崗位、是否已制定相應(yīng)操作規(guī)范性文件等情況，詢問了銀行決定審批人員績效考核的最重要因素、單筆個人住房貸款審批中系統(tǒng)自動審批占比份額、哪些層級有個人住房貸款審批權(quán)限、分級審批的劃分依據(jù)、個人住房貸款業(yè)務(wù)部門與審批部門的分管行領(lǐng)導(dǎo)是否為同一人等。
個人住房貸款或?qū)⒊掷m(xù)審慎管理
根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年二季度末，個人住房貸款余額32.36萬億元，同比增長15.7%；2019年同期，個人住房貸款余額27.96萬億元，同比增長17.3%。
李義舉認(rèn)為，2020年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)中長期貸款增速達(dá)到工業(yè)企業(yè)貸款的三倍左右，房企的杠桿率上漲較快，這不僅提升了房企的經(jīng)營風(fēng)險，也擠占了其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)的信貸資源，容易推高社會融資成本。
今年以來，監(jiān)管層多次強(qiáng)調(diào)，金融機(jī)構(gòu)要積極支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。如6月1日，央行等八部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化中小微企業(yè)金融服務(wù)的指導(dǎo)意見》中亦強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行要把經(jīng)營重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺，轉(zhuǎn)移到中小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)信貸資源增量優(yōu)化、存量重組。
夏丹指出，房地產(chǎn)貸款余額增速已連續(xù)下降，在當(dāng)前背景下，與調(diào)整貸款額度相比，嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)貸款投放和資金流向更有必要。
談及下半年個人住房貸款的走勢，夏丹認(rèn)為，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資總體仍然從緊，上半年實(shí)際投放金額和增速隨著融資環(huán)境的整體改善而改善，更多的是水漲船高，并未明顯放松。“下半年房地產(chǎn)金融領(lǐng)域也將繼續(xù)進(jìn)行審慎的管理，結(jié)合地區(qū)房價和地價上漲態(tài)勢做好差別化調(diào)控。如對特定地區(qū)貸款額度、利率和放款速度方面或收緊，同時繼續(xù)嚴(yán)查經(jīng)營貸等違規(guī)入樓市的情況，規(guī)范居民消費(fèi)貸使用范圍等，以保持房價、地價的相對平穩(wěn)?！?/p>
某國有銀行地方分行人士告訴記者，由于今年上半年銀行對于個人住房貸款審批比較積極，下半年部分銀行在個人住房貸款方面的信貸額度比較少了。
李義舉也認(rèn)為，未來宏觀政策將堅持“房主不炒”的定位，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)?！?月30日的政治局會議提出‘完善宏觀調(diào)控跨周期設(shè)計和調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長與防風(fēng)險的長期均衡’，這表明未來防風(fēng)險的重要性開始提升。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已成為防范金融風(fēng)險重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域，未來宏觀政策將著眼于經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定發(fā)展，不會通過刺激房地產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)短期的上漲。未來監(jiān)管政策也將持續(xù)落實(shí)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則(三條紅線，四檔管理)，最大限度避免資金違規(guī)流入房低產(chǎn)行業(yè)。這不僅會促使房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，也為其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境?！?/p>
值得一提的是，在風(fēng)險方面，央行還在此次調(diào)查中重點(diǎn)了解：除借款人償債風(fēng)險外銀行認(rèn)為個人住房貸款面臨的最大風(fēng)險是什么；2020年銀行認(rèn)為控制個人住房貸款風(fēng)險最重要的因素是什么；2020年，銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展策略與上一年相比有哪些變化等問題。
同時，央行向銀行詢問了當(dāng)不良貸款超過多少、房地產(chǎn)貸款(含開發(fā)貸款)新增與各項貸款新增占比超過多少、地方平均房價下跌超過多少時，銀行會對個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險水平進(jìn)行重新評估，甚至進(jìn)一步對住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。（張漫游）
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