利好政策為樓市回暖添動(dòng)力 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)提振在望

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)政策調(diào)整密集。業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)行業(yè)政策及貨幣“雙寬松”的局面將持續(xù)，一系列利好政策將為樓市回暖增添動(dòng)力。

　　融資成本下降

　　近期，央行推出的寬松型貨幣政策使房地產(chǎn)業(yè)外部金融環(huán)境得到明顯改善，特別是央行下調(diào)了基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，進(jìn)一步降低了企業(yè)融資成本。對(duì)于這次時(shí)隔不到兩個(gè)月的再次“雙降”，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從央行發(fā)布的消息來(lái)看，本輪降息降準(zhǔn)的主要目的并不是針對(duì)房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)卻很可能是降息降準(zhǔn)的最大受益方。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)于貨幣政策和流動(dòng)性非常敏感。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降息降準(zhǔn)意味著從銀行貸款和自己融資的難度降低了；而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，按揭貸款的難度也降低了。銀行可用于貸款金額的增加，部分企業(yè)借貸更便利，資金流動(dòng)更快，也可能會(huì)促使更多的人買(mǎi)房。總體而言，降息降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)利好消息。

　　誠(chéng)通嘉業(yè)集團(tuán)董事、誠(chéng)通萬(wàn)源公司董事長(zhǎng)周有永認(rèn)為，此次公積金、央行降息等政策對(duì)“金九銀十”樓市的影響是顯而易見(jiàn)的。國(guó)家通過(guò)公積金首付比例下調(diào)、降息等這些政策的出臺(tái)，釋放出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度，進(jìn)而提升購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的信心。

　　RET睿意德負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，此輪新政下“解禁”的購(gòu)房者具有高收入的特征，讓他們對(duì)于商品房周邊的社區(qū)商業(yè)更加重視。在商家的層面，社區(qū)商業(yè)功能性業(yè)態(tài)或優(yōu)質(zhì)品牌下沉有新的趨勢(shì)。隨著股市重挫帶來(lái)的流動(dòng)性，剩余資金將流向除住宅以外的更多領(lǐng)域，考慮到市場(chǎng)目前對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)的信心不足，大筆資金將轉(zhuǎn)向更為穩(wěn)定的一線城市商業(yè)地產(chǎn)。

　　在商業(yè)地產(chǎn)重資金開(kāi)發(fā)階段，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍需房地產(chǎn)銷(xiāo)售資金反哺，以售養(yǎng)租的模式仍未得到根本改變。市場(chǎng)政策利好引起的房地產(chǎn)銷(xiāo)售資金加快回籠，無(wú)疑將更有利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　“雙降”的再次來(lái)臨，還為股市的逃離資金提供了方向。自8月以來(lái)，股市一直處于動(dòng)蕩階段，隨著股市的大幅波動(dòng)以及購(gòu)房資金成本的下降，將有越來(lái)越多的家庭投資發(fā)生轉(zhuǎn)向。

　　城市功能轉(zhuǎn)變

　　近日從北京市發(fā)改委獲悉，《北京市新增產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄（2015版）》正式對(duì)外發(fā)布。相比于2014年首次發(fā)布的目錄，該版目錄按照從嚴(yán)、從緊的原則修訂，禁限的嚴(yán)厲程度再次“升級(jí)”。

　　目錄中分別對(duì)全市范圍內(nèi)制造業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、教育、居民服務(wù)修理和其他服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的新增產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了禁止和限制，還針對(duì)城六區(qū)專門(mén)出臺(tái)了更為嚴(yán)格的禁限目錄。針對(duì)非首都功能的新增產(chǎn)業(yè)禁止和限制清單，在去年的版本上再次升級(jí)。

　　這一限制措施的出臺(tái)，歸根結(jié)底仍然是北京疏解其非首都功能的一個(gè)環(huán)節(jié)。盡管今年《京津冀一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》才正式出臺(tái)，但從去年開(kāi)始，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)就產(chǎn)生了最直接的影響，非核心功能產(chǎn)業(yè)向經(jīng)濟(jì)圈外圍遷移，商業(yè)地產(chǎn)將面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

　　對(duì)此，有專家認(rèn)為，隨著北京疏解非首都功能措施的逐步落實(shí)，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移使人口外移，整體商業(yè)配套將面臨重新洗牌，五環(huán)邊將建設(shè)更多的商業(yè)中心，人口集中的區(qū)域?qū)⒁灾行男蜕虡I(yè)中心為主，改變以往以主城區(qū)為主的購(gòu)物休閑模式。其中，通州、大興等郊區(qū)將建設(shè)更多的中小型商業(yè)中心，一改目前的商業(yè)格局。而通州諸多商業(yè)地產(chǎn)新盤(pán)打算在今年“金九銀十”入市也證明了這一點(diǎn)。記者采訪了解到，未來(lái)五環(huán)外將主要以大型購(gòu)物中心及中小型社區(qū)商業(yè)相結(jié)合的方式作為區(qū)域配套，為區(qū)域內(nèi)的百姓生活提供服務(wù)，周邊超過(guò)1萬(wàn)平方米的大型商業(yè)將不再是主力。

　　北京市社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)、北京方迪經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院首席專家趙弘日前在接受記者采訪時(shí)表示，此次2015版《目錄》中限制的服務(wù)業(yè)主要是指專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，區(qū)域性物流和養(yǎng)老等第三產(chǎn)業(yè)若轉(zhuǎn)移至天津、河北等地能顯現(xiàn)出更強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。

　　此外，早在去年就開(kāi)始的大紅門(mén)批發(fā)市場(chǎng)、“動(dòng)批”等大型批發(fā)市場(chǎng)的外遷，也體現(xiàn)了目前北京城市功能的調(diào)整。將這些大型市場(chǎng)外遷，也牽動(dòng)了承接地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。保定白溝作為承接北京服裝產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首個(gè)落地市場(chǎng)，成為了京津冀一體化戰(zhàn)略落實(shí)的前沿陣地。據(jù)了解，為了更好地承接北京市場(chǎng)外遷，白溝和道國(guó)際規(guī)劃建設(shè)占地10平方公里的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，涵蓋服裝、小商品、鞋類(lèi)、輔料等多個(gè)業(yè)態(tài)，從而打造品牌企業(yè)聚集的企業(yè)航母。河北廊坊也注冊(cè)了“新動(dòng)批紅門(mén)”的名號(hào)，建樓招商，已招來(lái)2000家商戶。石家莊的和樂(lè)城國(guó)際貿(mào)易城也給北京商戶提供了優(yōu)越的招商政策。而天津市西青區(qū)的“卓爾電商城”也于近日舉行京津冀老市場(chǎng)外遷升級(jí)千人簽約大會(huì)，在前來(lái)正式簽約的3000余家商戶中，有約三分之二商戶來(lái)自“動(dòng)批”、“大紅門(mén)”等北京老市場(chǎng)。

　　目前，除了北京在疏解自身的非首都功能外，全國(guó)其他城市也在逐步進(jìn)行城市功能的調(diào)整。如福州日前發(fā)布了福州新區(qū)規(guī)劃，計(jì)劃向新區(qū)逐步轉(zhuǎn)移市級(jí)功能，并在新區(qū)落戶不少產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。而上海市靜安區(qū)也通過(guò)轉(zhuǎn)變土地利用方式來(lái)倒逼城市發(fā)展轉(zhuǎn)型，以“提質(zhì)增效”來(lái)推動(dòng)城市功能的優(yōu)化升級(jí)。該地區(qū)的張園項(xiàng)目，就將按照保護(hù)性開(kāi)發(fā)的思路，打造一個(gè)集商旅文為一體的地標(biāo)性區(qū)域。這些城市功能的轉(zhuǎn)變，都給商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)。

　　土地供應(yīng)量減少

　　今年，國(guó)土部聯(lián)合住建部出臺(tái)的政策強(qiáng)調(diào)，各地住房供過(guò)于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度;對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)。

　　此外，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明透露，我國(guó)將劃定永久基本農(nóng)田、城市發(fā)展邊界和生態(tài)保護(hù)紅線，保護(hù)國(guó)土資源。國(guó)土資源部將和農(nóng)業(yè)部一起劃定永久基本農(nóng)田，先從控制發(fā)展規(guī)模的500萬(wàn)人口以上大城市周邊開(kāi)始，由大到小，逐步覆蓋各類(lèi)城市和小城鎮(zhèn);由近及遠(yuǎn)，從城市周邊擴(kuò)展到廣大農(nóng)村，覆蓋全部基本農(nóng)田。在劃定城市周邊永久基本農(nóng)田的基礎(chǔ)上，國(guó)土資源部將與住建部門(mén)緊密配合，從每個(gè)城市、特別是大城市的實(shí)際出發(fā)，修訂城市土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃，盡快把城市發(fā)展邊界確定下來(lái)。

　　這些信息透露出未來(lái)房地產(chǎn)的土地供應(yīng)將大大壓縮，這必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量也將大大壓縮，直接減少房屋供應(yīng)量。

　　來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2610宗，環(huán)比減少5%，同比減少3%；而土地出讓金總額為1341億元，環(huán)比減少17%，同比減少19%。而這樣的土地供應(yīng)量下降并不只是表現(xiàn)在這個(gè)月。預(yù)計(jì)2015年全年十大城市的土地出讓金將在5000億元左右，同比跌幅超過(guò)40%，這一土地出讓金可能是最近6年來(lái)的最低點(diǎn)。而土地出讓金下降，其原因不是地價(jià)下降，而是土地供應(yīng)量減少。

　　從十大城市的供應(yīng)情況看，在2015年年內(nèi)，土地供應(yīng)只有2680宗，而土地供應(yīng)價(jià)格則明顯上漲，推出土地的平均樓面價(jià)也上漲了9%。

　　房企因?yàn)槊媾R土地供應(yīng)減少的原因，拿地態(tài)勢(shì)也相當(dāng)積極，即使是對(duì)10強(qiáng)房企來(lái)說(shuō)，拿地規(guī)模也相對(duì)減少。前7個(gè)月，在新增土地儲(chǔ)備方面，10大房企新增土地儲(chǔ)備面積1133.8萬(wàn)平方米，同比下降25%。土地成交金額1078.3億元，同比下跌13.6%。

　　盡管如此，商用土地市場(chǎng)并沒(méi)有冷卻。RET睿意德的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)季度報(bào)告（2015Q2）》顯示，2015年第二季度，中國(guó)商用土地指數(shù)（CLI）為106.8，上升7.0點(diǎn)，環(huán)比上漲7.0%，同比上漲9.9%。第二季度指數(shù)的上漲主要來(lái)自于商用土地成交占比的增加，本季度該數(shù)值達(dá)到39.8%，是2013年以來(lái)的最高值。

來(lái)源：中國(guó)商報(bào)

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