官方首次定性首付貸違法違規(guī)

　　日前，七部委下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，其中第五條明確規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。至此，首付貸這一喧囂了半年多的“互聯(lián)網(wǎng)金融”產(chǎn)品，被正式定性為違法違規(guī)。

　　新規(guī)界定了首付貸違規(guī)

　　近日，包括住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、人民銀行、工信部、國(guó)稅總局、工商局、銀監(jiān)會(huì)等七部委下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》下稱《意見(jiàn)》，其中第五條明確規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫委托人選擇其指定的金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。金融機(jī)構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù)。

　　分析人士稱，銀監(jiān)會(huì)、人行的共同參與發(fā)文，也使得這一認(rèn)定基本代表了金融監(jiān)管部門的態(tài)度，而不僅僅只是針對(duì)中介行業(yè)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，首付貸這類產(chǎn)品，實(shí)際上是把很多支付能力不足的人拉入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這些支付能力較差的人會(huì)產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)，從而造成系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　近日央行行長(zhǎng)周小川也表示，住房金融政策要考慮總量，全國(guó)平均看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨較大去庫(kù)存壓力，但區(qū)域分化，央行將因地施策?！吧虡I(yè)銀行必須了解客戶，客戶的首付不能是借的，否則整個(gè)借款和自有資本的比例就變了，未來(lái)償還的能力也變了。”他直言，月供不僅要還銀行的錢，還要先還首付貸，銀行承擔(dān)了過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　首付貸放大了借貸杠桿

　　據(jù)悉，所謂首付貸，是指在購(gòu)房人首付資金不足時(shí)，地產(chǎn)中介或金融機(jī)構(gòu)能為其提供補(bǔ)助資金拆借，用于購(gòu)房人放大購(gòu)房杠桿。

　　以之前某中介的首付貸為例，客戶簽訂買賣合同并支付中介費(fèi)、網(wǎng)簽合同后，該中介可根據(jù)客戶購(gòu)房真實(shí)成交價(jià)的15%核定貸款額度，期限1~5年，授信最高為30萬(wàn)元含，家庭授信則可達(dá)到60萬(wàn)元。只需提供身份證、社?？?、公積金卡、半年工資流水等資料，審核后即可放款，放款時(shí)間最快僅需1天。在手續(xù)費(fèi)支付上，可以有一次性支付和分期兩種方式，1~5年的一次性手續(xù)費(fèi)分別為5%、10%、15%、20%和25%；而分期支付的話，手續(xù)費(fèi)則分別為5.5%、10.8%、16.1%、21.8%和26.4%，按照期限分?jǐn)偟矫吭逻€款中。

　　可以看到，這種貸款的申請(qǐng)門檻很低，但費(fèi)用相當(dāng)?shù)母?。以貸款30萬(wàn)元、貸款1年來(lái)算，一次性支付需要15000元；如果一年分期支付的話，需16500元。這要比一般銀行類貸款高出很多。首付貸的好處是放大了買房人的借貸杠桿。

　　首付貸近兩個(gè)月遭停止

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，首付貸周期短、利息高的特點(diǎn)，讓借款人的還款壓力非常大；再加上購(gòu)房按揭貸款的月供，雙重的還貸壓力更是加大了還款者的現(xiàn)金流壓力，而房產(chǎn)買賣本身又具有交易周期長(zhǎng)和不確定因素大的特點(diǎn)，遠(yuǎn)不如股票交易方便靈活，短期內(nèi)轉(zhuǎn)手變現(xiàn)很難。如果房?jī)r(jià)沒(méi)有漲到預(yù)期價(jià)格，最終的收益可能還不夠支付貸款利息和交易稅費(fèi)。如果是短期內(nèi)周轉(zhuǎn)還可嘗試，長(zhǎng)期貸款則得不償失。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜告訴記者，一直以來(lái)，廣州幾乎所有的按揭公司和中介都有“墊資”業(yè)務(wù)，也就是現(xiàn)在所說(shuō)的“首付貸”?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一直以來(lái)是首付貸等金融產(chǎn)品的主要發(fā)放渠道。目前，北京、上海、廣州、深圳等一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的大中型房地產(chǎn)中介公司，都曾為自己的客戶提供首付貸等金融服務(wù)，只是程度規(guī)模不同而已，“但是這兩個(gè)月都陸續(xù)停止了”。

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