城鄉(xiāng)融合發(fā)展土地新政出臺(tái) 1億畝閑置宅基地首開(kāi)入市口子

　　城鄉(xiāng)融合，土地改革須先行。

　　近日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)，從構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的角度，對(duì)農(nóng)村土地制度改革做出了部署。

　　其中《意見(jiàn)》的亮點(diǎn)是，允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。

　　城鄉(xiāng)都是我國(guó)的有機(jī)組成部分，“不能歧視性對(duì)待，對(duì)待鄉(xiāng)村資源尤其是土地，不宜簡(jiǎn)單的讓農(nóng)民以土地置換身份，應(yīng)同城市一視同仁。”5月11日，北京市京鼎律師事務(wù)所律師杜兆勇接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，《意見(jiàn)》非常重要。

　　從《意見(jiàn)》中看出，“可租，但不可賣(mài)”的原則沒(méi)變。在農(nóng)村宅基地方面，國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀《意見(jiàn)》時(shí)強(qiáng)調(diào)，城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地的口子不能開(kāi)，按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制的原則不能突破，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館等原則不會(huì)改變。

　　那么，《意見(jiàn)》落地后，會(huì)對(duì)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)造成多大的影響呢？

　　農(nóng)村宅基地可入市

　　記者注意到，《意見(jiàn)》提出了農(nóng)村土地制度改革的若干舉措，可概括為三大方面：改革完善農(nóng)村承包地制度、穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度、建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度。

　　在農(nóng)村宅基地制度方面，《意見(jiàn)》明確采取“穩(wěn)慎”的基調(diào)。即適度放活宅基地，盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置房屋，允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。

　　“農(nóng)村的改革重點(diǎn)，還是產(chǎn)權(quán)制度的問(wèn)題，最主要的就是要確立農(nóng)民個(gè)體土地所有制的問(wèn)題。”杜兆勇告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，還是要給農(nóng)民人權(quán)、地權(quán)，要保護(hù)農(nóng)民利益，就要承認(rèn)農(nóng)民的地權(quán)也就是土地所有權(quán)。“將更多市場(chǎng)主體釋放出來(lái)，就是要使億萬(wàn)農(nóng)民成為市場(chǎng)主體，這樣效率更高。”杜兆勇說(shuō)。

　　土地穩(wěn)了，才能給農(nóng)民吃上定心丸。

　　中央此前已出臺(tái)的多項(xiàng)政策已有規(guī)定，農(nóng)村土地集體所有的“性質(zhì)”不能改變，承包地的農(nóng)業(yè)“用途”不能改變，農(nóng)民的“利益”要得到充分的保護(hù)，堅(jiān)持宜大則大、宜小則小，不搞一刀切。

　　按照《意見(jiàn)》，在符合規(guī)劃、用途管制和尊重農(nóng)民意愿前提下，允許縣級(jí)政府優(yōu)化村莊用地布局，有效利用鄉(xiāng)村零星分散存量建設(shè)用地，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市或異地調(diào)整入市；允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市；允許推動(dòng)城中村、城邊村、村級(jí)工業(yè)園等可連片開(kāi)發(fā)區(qū)域土地依法合規(guī)整治入市。

　　“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，對(duì)盤(pán)活用好農(nóng)村資源資產(chǎn)，進(jìn)而促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，非常重要。”杜兆勇說(shuō)。

　　城里人不可買(mǎi)宅基地

　　“城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地的口子不能開(kāi)。”發(fā)改委規(guī)劃司城鄉(xiāng)融合發(fā)展處處長(zhǎng)劉春雨指出，要嚴(yán)格守住土地所有制的性質(zhì)不改變、耕地紅線(xiàn)不突破、農(nóng)民利益不受損。“要以維護(hù)農(nóng)民的基本權(quán)益為底線(xiàn)，絕不能代替農(nóng)民作主。”劉春雨說(shuō)。

　　事實(shí)上，中國(guó)農(nóng)村宅基地是特別復(fù)雜的，主要體現(xiàn)“房地”分離。城市土地按照商業(yè)用地或是工業(yè)用地等不同用途，劃定使用年限，而農(nóng)村宅基地沒(méi)有產(chǎn)權(quán)年限，農(nóng)村宅基地所有權(quán)是村集體的，上面的房子是農(nóng)民的，私有的。這就是“城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)”導(dǎo)致的結(jié)果。

　　《意見(jiàn)》為此給出解決之道，允許村集體在農(nóng)民自愿的前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。

　　與此相關(guān)的還有，自然資源部部長(zhǎng)陸昊作關(guān)于土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案的說(shuō)明時(shí)說(shuō)過(guò)，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

　　此次《意見(jiàn)》明確規(guī)定，可以通過(guò)“合法承租”的形式，在釋放城市消費(fèi)過(guò)剩需求的同時(shí)，消化了大量閑置農(nóng)村宅基地。

　　“允許租用農(nóng)村小院，放活了宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。”但記者采訪(fǎng)了解到，農(nóng)民想要出租的閑置農(nóng)宅，必須滿(mǎn)足是建在宅基地上的條件，而是在農(nóng)用地上改造后作為民宿或別墅大院，否則就會(huì)淪為必須拆除的大棚房了。

　　在此情況之下，從宅基地申請(qǐng)、宅基地使用權(quán)的利用和宅基地退出等多個(gè)方面，都有了“放活一些”的政策突破。

　　這會(huì)帶來(lái)多大影響？根據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，2013年全國(guó)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的面積約為4200萬(wàn)畝。中國(guó)社科院農(nóng)村所在《中國(guó)農(nóng)村發(fā)展報(bào)告(2018)》中指出，農(nóng)民空置的宅基地可以用于整治的有1億畝左右?？梢?jiàn)，市場(chǎng)的潛力十巨大。

　　當(dāng)然，這并不意味著1億畝閑置宅基地都可以轉(zhuǎn)化入市，所以，農(nóng)村宅基地地入市規(guī)模造成多大影響，還難以估計(jì)。

　　據(jù)此，此次《意見(jiàn)》出臺(tái)的根本原因就是，城鄉(xiāng)要素流動(dòng)不順暢、公共資源配置不合理等問(wèn)題依然突出，影響城鄉(xiāng)融合發(fā)展的體制機(jī)制障礙尚未根本消除。

　　“農(nóng)村閑置宅基地至少有集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地兩倍以上的規(guī)模，量很大，開(kāi)發(fā)潛力也很大。”杜兆勇說(shuō)，城鄉(xiāng)應(yīng)該互相融合，大力為農(nóng)村、農(nóng)民松綁，讓城里資源尤其是資本、智力進(jìn)入農(nóng)村，徹底改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，確立農(nóng)民的市場(chǎng)主體地位，尊重農(nóng)民意愿，保障農(nóng)民的土地權(quán)利，這還是解除房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的根本之策。（楊仕?。?

　　轉(zhuǎn)自：華夏時(shí)報(bào)

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