土地增值稅法意見(jiàn)稿首提集建地房地產(chǎn)納稅

　　近日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局就《中華人民共和國(guó)土地增值稅法(征求意見(jiàn)稿)》(下稱《意見(jiàn)稿》)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

　　“《意見(jiàn)稿》的最大亮點(diǎn)就是在轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地及地上建筑物、構(gòu)筑物繳納土地增值稅的基礎(chǔ)上，首次將出讓集體土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物納入征稅范圍。”8月10日，中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

　　而財(cái)政部條法司在今年財(cái)政部立法工作安排中明確提到，力爭(zhēng)年內(nèi)完成土地增值稅法內(nèi)部起草工作，及時(shí)上報(bào)國(guó)務(wù)院。

　　土地增值稅是對(duì)房企實(shí)際盈利有很大影響的稅種，甚至有人將其稱為反房地產(chǎn)暴利稅。數(shù)據(jù)顯示，2018年我國(guó)土地增值稅收入達(dá)到5642億元，同比增長(zhǎng)14.9%，今年上半年全國(guó)征收的土地增值稅為3565億元，同比增長(zhǎng)10.3%。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)初設(shè)計(jì)土地增值稅的目的，就是為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)高的利潤(rùn)。

　　跟其他多部稅種條例上升到法律類似，此次土地增值稅法也是平移了現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例(下稱“暫行條例”)，征稅范圍、計(jì)稅方式、稅率等基本保持不變。對(duì)此，施正文認(rèn)為，土地增值稅從國(guó)務(wù)院“條例”上升到全國(guó)人大“法律”，在稅收要素設(shè)計(jì)和征管上肯定會(huì)更加規(guī)范。

　　抑制房地產(chǎn)泡沫

　　對(duì)于土地增值稅入法，有人認(rèn)為不過(guò)是暫行條例平移為正式的法律，而官方公布的“立法說(shuō)明”也強(qiáng)調(diào)，“宜保持現(xiàn)行稅制框架和稅負(fù)水平總體不變”。因此有人判斷，土地增值稅法基本上和普通購(gòu)房者無(wú)關(guān)。

　　不過(guò)施正文卻認(rèn)為，其實(shí)未必。他表示，從《意見(jiàn)稿》條文看，它為國(guó)務(wù)院或各地方政府保留了很大的“調(diào)控空間”，土地增值稅抑制房地產(chǎn)泡沫和調(diào)節(jié)土地增值收益分配的作用，隨時(shí)可派上用場(chǎng)。

　　從1994年1月1日開(kāi)始實(shí)施的暫行條例，當(dāng)時(shí)規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率非常嚴(yán)厲。與暫行條例一樣，《意見(jiàn)稿》以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，并實(shí)行30%、40%、50%、60%的四級(jí)累進(jìn)稅率。“只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，就需繳納土地增值稅，且稅率是累進(jìn)制的，上漲越多，繳稅越多。”施正文說(shuō)。

　　以開(kāi)發(fā)商拿地來(lái)說(shuō)，一塊地的地價(jià)是1億元，建成房子之后賣了5億元，期間支付了開(kāi)發(fā)、建設(shè)、配套、稅金、利息等成本1億元，這樣開(kāi)發(fā)商的所有成本是2億元(扣除金額)，增值額是3億元。這里的“增值額”是“扣除金額”的150%，應(yīng)該分三段納稅，分別是30%、40%和50%的稅率。如此計(jì)稅很復(fù)雜，但可以引入速算扣除系數(shù)，以簡(jiǎn)化計(jì)稅，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，土地增值稅稅額=增值額×30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額超過(guò)50%，未超過(guò)100%的，土地增值稅稅額=增值額×40%——扣除項(xiàng)目金額×5%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%，土地增值稅稅額=增值額×50%——扣除項(xiàng)目金額×15%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%，土地增值稅稅額=增值額×60%——扣除項(xiàng)目金額×35%。其中，5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

　　由此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的土地增值稅為：3×50%——2×15%=1.2億元。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)這塊土地的收益是3億元，要繳納1.2億元的土地增值稅，留在公司賬上的是1.8億元。

　　“此外，開(kāi)發(fā)商還要繳納增值稅及其附加等流轉(zhuǎn)稅，企業(yè)所得稅加上分紅還要繳納個(gè)人所得稅，耕地占用稅、印花稅等財(cái)產(chǎn)稅，稅收調(diào)節(jié)作用可見(jiàn)一斑。”施正文說(shuō)。

　　“個(gè)人免征”新變化

　　在1998年房改之后，房地產(chǎn)開(kāi)始成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，土地增值稅的免征對(duì)象也進(jìn)一步擴(kuò)容。當(dāng)時(shí)，財(cái)政部、國(guó)稅總局發(fā)文規(guī)定：自1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。到了后來(lái)，不僅僅普通住宅免征，所有個(gè)人擁有的住宅性質(zhì)房屋買賣時(shí)都免征。

　　但此次《意見(jiàn)稿》并沒(méi)有將個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房納入法定免稅范圍。

　　據(jù)住建部住房政策專家委員會(huì)副主任、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌此前透露，目前全國(guó)的房子總計(jì)有5.13億套，而華遠(yuǎn)地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)則顯示，全國(guó)的城鎮(zhèn)住房為3億套。如果配套法規(guī)不規(guī)定免稅政策，不管是5億套還是3億套，若有轉(zhuǎn)讓，就都得繳納土地增值稅。可以說(shuō)，過(guò)去20年個(gè)人住宅免征是被“限制使用”。

　　那么這一次會(huì)不會(huì)繼續(xù)免收呢？《意見(jiàn)稿》明確，國(guó)務(wù)院可以根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要規(guī)定其他減征或免征土地增值稅情形，并報(bào)全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)備案。“國(guó)務(wù)院有免征的權(quán)利，只需要報(bào)全國(guó)人大備案就行了，不需要前置或后置審批。”謝逸楓表示。不過(guò)他認(rèn)為，今后普通個(gè)人土地增值稅免征，也是有條件的，不會(huì)一律免征。

　　記者注意到，《意見(jiàn)稿》中還明確了“納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金20%的；因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)”等情況，可以免征，而在暫行條例的規(guī)定中僅前者可免征。

　　此外，《意見(jiàn)稿》還將“增值率低于20%的普通住宅”免稅的規(guī)定，調(diào)整為授權(quán)省級(jí)政府結(jié)合本地實(shí)際決定減征或是免征，增加了“授權(quán)省級(jí)人民政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)較不發(fā)達(dá)、地價(jià)水平較低地區(qū)集體房地產(chǎn)減征或免征土地增值稅”的規(guī)定。“這意味著土地增值稅的更多調(diào)節(jié)權(quán)讓渡給了各地方政府，體現(xiàn)了因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向。”施正文表示。

　　“未來(lái)個(gè)人買賣住宅可能都要繳納土地增值稅，這影響最大的可能是炒房客。”謝逸楓表示。他建議，個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓實(shí)行土地增值稅，可能先從大城市開(kāi)始試點(diǎn)，采取成交備案價(jià)的5%到10%來(lái)征收，類似目前個(gè)人買賣公寓、寫字樓、商鋪的土地增值稅征收方式。（楊仕省）

　　轉(zhuǎn)自：華夏時(shí)報(bào)

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