農(nóng)村宅基地制度改革最佳窗口期到來(lái)

　　農(nóng)村土地制度改革在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展中具有重要作用。六十年前“耕者有其田”的土地制度改革，迅速穩(wěn)定了新生的人民政權(quán)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。三十年前農(nóng)村土地家庭承包，拉開了改革開放的大幕，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的跨越發(fā)展。而今，我國(guó)農(nóng)村土地制度再次迫近發(fā)生重要改革的關(guān)口，成為牽動(dòng)城鄉(xiāng)乃至改革發(fā)展全局的重大課題。

　　當(dāng)前，在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加快推進(jìn)，農(nóng)村人口大量流動(dòng)的形勢(shì)下，農(nóng)村宅基地的制度安排面臨著一系列問(wèn)題：一是無(wú)償取得、無(wú)成本留置造成“一戶多宅”和超標(biāo)占地現(xiàn)象十分普遍；二是無(wú)償退出與回收造成農(nóng)村宅基地大量閑置與土地資源城鄉(xiāng)雙重占用；三是農(nóng)村宅基地限制性流轉(zhuǎn)與私下交易帶來(lái)諸多的社會(huì)沖突隱患。

　　在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加快推進(jìn)的背景下，全面深化農(nóng)村宅基地制度改革，要在以下幾方面取得突破：一是明晰農(nóng)村宅基地權(quán)能，為農(nóng)村宅基地市場(chǎng)化交易奠定基礎(chǔ)；二是打通農(nóng)村空閑宅基地市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)退出通道，激活農(nóng)村閑置宅基地資源；三是通過(guò)制度改革逐步賦予農(nóng)村建設(shè)用地與國(guó)有土地同等權(quán)利，保障各個(gè)利益主體公平分享土地流轉(zhuǎn)增值收益；四是通過(guò)制度改革充實(shí)農(nóng)民宅基地用益物權(quán)，盤活宅基地“沉睡資產(chǎn)”。

　　涂圣偉

　　中國(guó)改革始于農(nóng)村。30多年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以發(fā)生了巨大變化，與土地這個(gè)最基本的生產(chǎn)要素的制度性變革高度相關(guān)。正是由于在同樣的土地上，配置了不同的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要素，才使同樣的土地發(fā)生了巨大的產(chǎn)出差異。當(dāng)然，這種產(chǎn)出差異主要是由生產(chǎn)形態(tài)的變化，即由農(nóng)村自然經(jīng)濟(jì)向城市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變導(dǎo)致的?，F(xiàn)在，中國(guó)改革已進(jìn)入了全面深化階段，其中一大難題就是如何讓廣大農(nóng)村地區(qū)再一次活起來(lái)，與城市社會(huì)共享現(xiàn)代文明的成果。這就再一次引起了社會(huì)各方對(duì)農(nóng)村問(wèn)題特別是農(nóng)村土地問(wèn)題的關(guān)注，引出了很多討論，有些涉及深層次變革，很有必要。

　　——亞夫

　　農(nóng)村土地制度改革在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展中長(zhǎng)期扮演著重要角色，發(fā)揮了不可替代的作用。六十年前“耕者有其田”的土地制度改革，迅速穩(wěn)定了新生人民政權(quán)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。三十年前的農(nóng)村土地家庭承包，拉開了改革開放大幕，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的跨越發(fā)展。又三十年后，我國(guó)農(nóng)村土地制度再次迫近發(fā)生重要改革的關(guān)口，成為牽動(dòng)城鄉(xiāng)乃至改革發(fā)展全局的重大任務(wù)。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)二元分割，支撐了低成本的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)，城鄉(xiāng)人口流動(dòng)與土地要素流動(dòng)不同步，城市建設(shè)用地緊張和農(nóng)村土地閑置浪費(fèi)的矛盾日益加劇，如果不對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村土地制度進(jìn)行根本性改革，特別是對(duì)占農(nóng)村土地絕大部分的宅基地進(jìn)行改革，深化農(nóng)村改革就難言破題，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)也必將困難重重。

　　近期國(guó)家明確將農(nóng)村宅基地制度改革列為新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)的主要任務(wù)之一，但各方對(duì)農(nóng)村宅基地制度改革的尺度和方向爭(zhēng)議頗大，一定程度上延緩了改革進(jìn)程，如果不盡快理清農(nóng)村宅基地制度改革思路和重點(diǎn)任務(wù)，全面深化農(nóng)村宅基地制度改革，我們就可能錯(cuò)過(guò)農(nóng)村土地制度改革最好的窗口期，喪失以土地制度改革牽動(dòng)農(nóng)村綜合改革的良好機(jī)遇。

　　我國(guó)農(nóng)村宅基地制度存在三大突出問(wèn)題

　　新中國(guó)成立以來(lái)我國(guó)農(nóng)村宅基地制度歷經(jīng)多次調(diào)整，保障了農(nóng)民的居住福利，具有歷史合理性，但在當(dāng)前城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加快推進(jìn)、農(nóng)村人口大量流動(dòng)的形勢(shì)下，通過(guò)犧牲財(cái)產(chǎn)權(quán)利公平保障底線居住公平的宅基地制度安排已經(jīng)迫切需要調(diào)整，帶來(lái)一系列問(wèn)題：

　　1。無(wú)償取得、無(wú)成本留置造成“一戶多宅”和超標(biāo)占地現(xiàn)象十分普遍

　　我國(guó)農(nóng)村宅基地實(shí)行福利性分配和無(wú)償使用，農(nóng)民取得宅基地基本沒(méi)有成本，客觀上加深了宅基地私有的觀念，部分農(nóng)民存在“農(nóng)村土地想在哪建就到哪建”、“不占白不占”的心態(tài)，私自建房、占用耕地建房現(xiàn)象普遍。同時(shí)，農(nóng)村宅基地取得監(jiān)管不嚴(yán)，村集體經(jīng)濟(jì)組織收回閑置宅基地、監(jiān)管宅基地使用的能力和動(dòng)力不足，加之農(nóng)房繼承等事實(shí)行為以及祖宅不賣等風(fēng)俗習(xí)慣，農(nóng)村“一戶多宅”和超標(biāo)占地等問(wèn)題比較突出。由于宅基地?zé)o償無(wú)限期使用，加之受“以土為本”、“葉落歸根”等傳統(tǒng)觀念束縛，不少農(nóng)民在新建住房或遷居城鎮(zhèn)后，不愿將原有宅基地復(fù)墾或交還給集體經(jīng)濟(jì)組織，造成“人走房空”、建新不拆舊，不少宅基地處于閑置狀態(tài)。如果繼續(xù)實(shí)行宅基地?zé)o償使用，不能在經(jīng)濟(jì)上確立宅基地資源的有價(jià)性，宅基地粗放利用的局面就很難根本改觀，也不符合未來(lái)農(nóng)村宅基地有償退出和市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)的改革要求。

　　2。無(wú)償退出與回收造成農(nóng)村宅基地大量閑置與土地資源城鄉(xiāng)雙重占用

　　我國(guó)農(nóng)村宅基地實(shí)行無(wú)償退出與回收政策，農(nóng)民退出宅基地不僅得不到補(bǔ)貼，房屋也得不到合理補(bǔ)償，在宅基地?zé)o償長(zhǎng)期使用條件下，農(nóng)民離開農(nóng)村后持有宅基地成本低，缺少主動(dòng)退出空閑宅基地的動(dòng)力，同時(shí)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織回收利用宅基地的空間有限，且缺乏必要資金，沒(méi)有回收空閑宅基地的主動(dòng)性。如果不實(shí)行農(nóng)村宅基地有償退出，部分農(nóng)民在城鄉(xiāng)雙重占有土地資源將無(wú)法避免，農(nóng)村閑置宅基地回收利用也會(huì)困難重重。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)2.4億畝村莊建設(shè)用地中，“空心村”內(nèi)老宅基地閑置面積約占10%~15%，部分地區(qū)這一比例更高。正是由于宅基地的福利性分配和無(wú)償退出，當(dāng)前農(nóng)村出現(xiàn)人口減少與村莊用地?cái)U(kuò)大的悖論也就不足為奇。只有建立農(nóng)村宅基地有償退出激勵(lì)機(jī)制，完善宅基地退出配套管理辦法，使農(nóng)民宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)利顯性化，才能讓農(nóng)民自愿退出閑置宅基地，有效解決農(nóng)村宅基地大量閑置問(wèn)題。

　　3。農(nóng)村宅基地限制性流轉(zhuǎn)與私下交易帶來(lái)諸多的社會(huì)沖突隱患

　　目前我國(guó)農(nóng)村宅基地只能在村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，宅基地非資本化和非市場(chǎng)化使土地資產(chǎn)價(jià)值無(wú)法得到顯化，事實(shí)上限制了土地從生存保障功能向致富資本功能的轉(zhuǎn)變。隨著農(nóng)村人口向城市大量轉(zhuǎn)移、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)以及城市居住成本上升，農(nóng)村宅基地隱性價(jià)值不斷提升，由于作為所有權(quán)人主體的集體組織缺乏監(jiān)管動(dòng)力和能力，宅基地私下流轉(zhuǎn)交易以及用于“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)也就很難避免。由于宅基地使用權(quán)不能進(jìn)入市場(chǎng)公開交易，農(nóng)民的宅基地和房屋經(jīng)常被隨意定價(jià)、價(jià)值低估，不僅造成集體土地資產(chǎn)收益大量流失，也侵害了農(nóng)民利益。宅基地私下流轉(zhuǎn)和灰色交易，引發(fā)了越來(lái)越多的社會(huì)矛盾和糾紛，成為社會(huì)不安定因素。同時(shí)，由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)不可分割，限制宅基地流轉(zhuǎn)必然損害房屋所有權(quán)價(jià)值，造成城市居民和農(nóng)村居民房產(chǎn)權(quán)利事實(shí)上的不平等。

　　堅(jiān)守“三大底線”推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革

　　近年來(lái)部分地區(qū)在農(nóng)村宅基地制度改革上已經(jīng)進(jìn)行了一些試點(diǎn)探索，總體看具有破冰意義，但存在明顯局限和偏差，主要表現(xiàn)為：改革的系統(tǒng)性、整體性不強(qiáng)，部分改革單兵突進(jìn)，搞宅基地有償使用不明確集體組織成員權(quán)，搞有償退出不堵住福利分配的口子；政府主導(dǎo)思維嚴(yán)重，市場(chǎng)作用發(fā)揮不充分，過(guò)度依賴政府補(bǔ)貼搞宅基地有償退出，導(dǎo)致地方財(cái)政不堪重負(fù)，政策陷入“空轉(zhuǎn)”；改革具有明顯的土地取向，不是為了提高農(nóng)村土地利用效率，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，而是為城市和工業(yè)發(fā)展“謀地”，維持土地財(cái)政。

　　在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加快推進(jìn)的背景下，全面深化農(nóng)村宅基地制度改革，需要重點(diǎn)在以下幾個(gè)方面取得突破：

　　一是通過(guò)制度改革明晰農(nóng)村宅基地權(quán)能，明確集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)，探索宅基地有償使用，解決宅基地?zé)o償取得與市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)的矛盾，化解“一戶多宅”和超面積占用宅基地現(xiàn)象，為農(nóng)村宅基地市場(chǎng)化交易奠定基礎(chǔ)。

　　二是通過(guò)制度改革建立有效的激勵(lì)約束機(jī)制，打通農(nóng)村空閑宅基地市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)退出通道，引導(dǎo)農(nóng)民自愿有償退出空閑宅基地，激活農(nóng)村閑置宅基地資源，增加農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口融入城鎮(zhèn)的資本，實(shí)現(xiàn)“帶資進(jìn)城”。

　　三是通過(guò)制度改革逐步賦予農(nóng)村建設(shè)用地與國(guó)有土地同等權(quán)利，建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度，推進(jìn)城鄉(xiāng)土地權(quán)利平等化，完善土地增值收益分配關(guān)系，保障各個(gè)利益主體公平分享土地流轉(zhuǎn)增值收益。

　　四是通過(guò)制度改革充實(shí)農(nóng)民宅基地用益物權(quán)，賦予農(nóng)村宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的相關(guān)權(quán)利，盤活宅基地“沉睡資產(chǎn)”。

　　農(nóng)村宅基地制度改革必然是一個(gè)長(zhǎng)期漸進(jìn)的過(guò)程。要以保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)為核心，以提高農(nóng)村宅基地使用效率和農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入為目標(biāo)，在不改變土地集體所有性質(zhì)、不改變土地用途、不損害農(nóng)民基本權(quán)益的前提下，嚴(yán)守耕地保護(hù)、生態(tài)平衡和社會(huì)穩(wěn)定三大底線，按照“統(tǒng)籌謀劃、協(xié)同推進(jìn)，用途管制、節(jié)約集約”的原則，努力破除現(xiàn)行宅基地管理和利用方面的體制機(jī)制束縛，選擇經(jīng)濟(jì)條件較好、建設(shè)用地資源比較緊缺、農(nóng)村宅基地確權(quán)頒證工作進(jìn)展順利的地區(qū)率先開展試點(diǎn)，鞏固農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)，建立宅基地有償使用和有償退出制度，有條件放開農(nóng)村空閑宅基地流轉(zhuǎn)和宅基地使用權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)抵押融資，充實(shí)農(nóng)村宅基地用益物權(quán)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地同權(quán)化。

　　鞏固農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)。關(guān)于農(nóng)村宅基地所有權(quán)改革方向，有學(xué)者建議應(yīng)一步到位，將宅基地私有化，認(rèn)為這樣有利于消除對(duì)農(nóng)民的歧視，保護(hù)和增進(jìn)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益。但目前我國(guó)農(nóng)村宅基地對(duì)農(nóng)民仍具有很強(qiáng)的社會(huì)保障功能，私有化可能帶來(lái)一系列問(wèn)題，短期內(nèi)不是制度改革方向。

　　針對(duì)宅基地所有權(quán)主體虛化，集體土地權(quán)利弱化，集體成員權(quán)模糊等問(wèn)題，應(yīng)加快探索集體所有權(quán)權(quán)能實(shí)現(xiàn)形式和途徑，在繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村宅基地所有權(quán)與使用權(quán)分離的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步鞏固宅基地集體所有權(quán)，明確集體經(jīng)濟(jì)組織作為集體土地所有者的地位，理順經(jīng)濟(jì)管理關(guān)系，強(qiáng)化集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)。

　　創(chuàng)新農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)權(quán)制度、管理體制和運(yùn)行機(jī)制，開展集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格界定，明確土地權(quán)益在成員中的分配方式，推進(jìn)集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)的確權(quán)登記發(fā)證，維護(hù)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益。

　　充實(shí)農(nóng)村宅基地用益物權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》將農(nóng)村宅基地使用權(quán)界定為用益物權(quán)，但農(nóng)民宅基地用益物權(quán)權(quán)能并不完整，應(yīng)盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在宅基地占有、使用、收益和處分上的權(quán)能，完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)有償取得制度，推進(jìn)宅基地從無(wú)償取得向有償使用轉(zhuǎn)變；健全宅基地自愿有償退出制度，推進(jìn)宅基地從無(wú)償回收向有償退出轉(zhuǎn)變；在符合規(guī)劃和用途管制前提下，有條件逐步放開農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，推進(jìn)宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)抵押貸款，賦予農(nóng)民對(duì)宅基地的收益權(quán)和處分權(quán)，保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

　　促進(jìn)城鄉(xiāng)土地同價(jià)同權(quán)。破除二元分割的城鄉(xiāng)土地制度，推進(jìn)集體土地與國(guó)有土地同價(jià)同權(quán)已成為改革共識(shí)，但目前僅僅允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，口子開得很窄，與農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐需求和預(yù)期差距較大。

　　應(yīng)賦予農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等的產(chǎn)權(quán)地位，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)等法律法規(guī)規(guī)定和用途管制前提下，有條件允許依法取得的農(nóng)村宅基地通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

　　推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革的突破口

　　我國(guó)農(nóng)村宅基地使用與管理中已積累了大量深層次矛盾和問(wèn)題，依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)政策難以從根本解決，需要在關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行改革試點(diǎn)突破。

　　1。建立農(nóng)村宅基地差別化有償使用制度

　　在充分考慮群眾承受能力的前提下，堅(jiān)持先試后推、循序漸進(jìn)，新老劃斷、區(qū)別對(duì)待的原則，探索建立充分反映宅基地資源稀缺程度和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的有償使用制度，形成節(jié)約利用宅基地的約束機(jī)制。

　　一是完善農(nóng)村宅基地和農(nóng)房登記管理制度。加快推進(jìn)村鎮(zhèn)體系規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃編制，修訂完善農(nóng)村宅基地用地控制標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)村居民點(diǎn)人均建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)。開展閑置宅基地、一戶多宅、村內(nèi)空地等調(diào)查清查和評(píng)估，健全農(nóng)村宅基地地籍檔案。加快推進(jìn)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記頒證，探索實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房屋登記制度，逐步推進(jìn)農(nóng)民房屋確權(quán)登記頒證。

　　二是穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村宅基地差別化有償使用。在部分地區(qū)探索對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地農(nóng)戶和新申請(qǐng)宅基地的非集體經(jīng)濟(jì)組織成員開展宅基地有償使用試點(diǎn)，集體經(jīng)濟(jì)組織成員已經(jīng)合法取得并符合標(biāo)準(zhǔn)的宅基地可以繼續(xù)無(wú)償使用。確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要切實(shí)考慮群眾承受能力，體現(xiàn)使用人戶籍身份、宅基地質(zhì)量、使用性質(zhì)等差別。對(duì)超出用地標(biāo)準(zhǔn)多占宅基地的，采取以面積和年限累進(jìn)加價(jià)的收費(fèi)辦法征收超占土地使用費(fèi)。

　　三是有序放開農(nóng)村宅基地有償使用范圍。鼓勵(lì)各地出臺(tái)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，全面開展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織核定及成員資格界定工作，統(tǒng)一發(fā)放集體經(jīng)濟(jì)組織成員證，探索固化農(nóng)村宅基地使用權(quán)無(wú)償取得主體范圍。在不改變農(nóng)村宅基地集體所有性質(zhì)的前提下，在部分地區(qū)率先開展宅基地有償使用試點(diǎn)，探索逐步擴(kuò)大農(nóng)村宅基地使用權(quán)主體范圍，允許區(qū)縣范圍內(nèi)符合條件的農(nóng)業(yè)人口購(gòu)買使用農(nóng)村宅基地，條件成熟后使用權(quán)主體范圍可進(jìn)一步放寬。

　　四是試行農(nóng)村宅基地有期限使用制度。探索將有償取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)期限設(shè)定為70年，70年期滿后使用權(quán)人向村集體經(jīng)濟(jì)組織交納宅基地使用費(fèi)后，可再次取得為期70年的宅基地使用權(quán)。如不交納宅基地使用費(fèi)，集體經(jīng)濟(jì)組織可以收回宅基地使用權(quán)。受讓方取得宅基地使用權(quán)后，應(yīng)以居住為目的，服從宅基地所在地土地管理規(guī)劃?？臻e宅基地或者房屋滅失滿一定期限仍不恢復(fù)使用的宅基地，宅基地所在地的村集體經(jīng)濟(jì)組織在報(bào)經(jīng)有關(guān)部門同意后，可以收回宅基地使用權(quán)。

　　2。建立農(nóng)村宅基地有償退出長(zhǎng)效機(jī)制

　　在尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益的前提下，堅(jiān)持依法自愿、合理補(bǔ)償、集約利用、用途管制的原則，探索建立符合農(nóng)民合理需求的農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償激勵(lì)機(jī)制。

　　一是建立農(nóng)村宅基地自儲(chǔ)和代儲(chǔ)制度。開展農(nóng)村空置閑置宅基地和農(nóng)民退出意愿調(diào)查，建立農(nóng)村宅基地退出潛力臺(tái)賬。探索實(shí)行農(nóng)村宅基地集體經(jīng)濟(jì)組織自儲(chǔ)和政府代儲(chǔ)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的村集體經(jīng)濟(jì)組織可以成立農(nóng)村宅基地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，自主開展宅基地儲(chǔ)備運(yùn)作。

　　經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的村集體經(jīng)濟(jì)組織，可以委托由政府成立的農(nóng)村集體建設(shè)用地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，對(duì)農(nóng)戶申請(qǐng)退出的宅基地進(jìn)行收回、收購(gòu)。政府通過(guò)貸款、財(cái)政投入資金、建設(shè)用地指標(biāo)交易收益等渠道籌集宅基地及建構(gòu)筑物退出的農(nóng)村土地補(bǔ)償周轉(zhuǎn)金，實(shí)行統(tǒng)一管理、封閉運(yùn)作、專戶儲(chǔ)存、獨(dú)立核算。

　　二是健全農(nóng)村宅基地有償退出激勵(lì)機(jī)制。嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)人退出條件，對(duì)在城鎮(zhèn)已購(gòu)置商品房或愿意進(jìn)城鎮(zhèn)定居，并自愿退宅且以后不再申請(qǐng)新宅基地的農(nóng)民，按照宅基地和房屋評(píng)估價(jià)格或城鎮(zhèn)房屋重置價(jià)格進(jìn)行一次性補(bǔ)償，并對(duì)進(jìn)城農(nóng)民子女教育、參加城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn) 、醫(yī)療保險(xiǎn)等進(jìn)行補(bǔ)貼。

　　對(duì)退出舊宅基地申請(qǐng)新宅基地的農(nóng)戶，不再進(jìn)行補(bǔ)償，可以提供一定額度的低息資金貸款支持。采取財(cái)政投入資金或儲(chǔ)備適量國(guó)有土地取得出讓收益等方式彌補(bǔ)退地補(bǔ)償費(fèi)資金缺口。允許符合條件的宅基地使用權(quán)人按有關(guān)規(guī)定通過(guò)政府交易平臺(tái)流轉(zhuǎn)含置換等其農(nóng)村宅基地、附屬設(shè)施用地及建構(gòu)筑物。

　　三是加強(qiáng)空置閑置宅基地處置和利用。退出的農(nóng)村宅基地應(yīng)優(yōu)先保障農(nóng)村發(fā)展建設(shè)用地需求，符合相對(duì)集中連片、宜農(nóng)用途等條件的，應(yīng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地整理復(fù)墾開發(fā)規(guī)劃開展宅基地整治工作，將退出的宅基地復(fù)墾為耕地或其他農(nóng)用地，交由村集體經(jīng)濟(jì)組織管理、利用，原集體土地所有權(quán)不改變。農(nóng)村宅基地復(fù)墾后，原使用人為本村村民的，復(fù)墾后的土地優(yōu)先由其承包經(jīng)營(yíng)。宅基地復(fù)墾后產(chǎn)生的建設(shè)用地指標(biāo)，由土地整治機(jī)構(gòu)通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤統(tǒng)籌利用。

　　3。建立農(nóng)村空閑宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

　　按照條件限定、充分自愿、流轉(zhuǎn)有償?shù)脑瓌t，將農(nóng)村宅基地納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地交易市場(chǎng)，建立產(chǎn)權(quán)清晰、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢、分配合理的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度，有條件、分階段逐步推進(jìn)農(nóng)村空置閑置宅基地流轉(zhuǎn)。

　　一是建立農(nóng)村宅基地交易平臺(tái)體系。探索建立多級(jí)聯(lián)動(dòng)的農(nóng)村空置閑置宅基地交易平臺(tái)體系，依法為農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)交易提供場(chǎng)所設(shè)施、信息發(fā)布、組織交易、交易簽證等服務(wù)。省市級(jí)平臺(tái)主要負(fù)責(zé)制定農(nóng)村宅基地交易規(guī)則、簽證程序、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、信息平臺(tái)建設(shè)。縣區(qū)平臺(tái)重點(diǎn)加強(qiáng)政策咨詢、合同簽訂、價(jià)格評(píng)估等流轉(zhuǎn)服務(wù)能力建設(shè)，促進(jìn)宅基地公開、公正、規(guī)范流轉(zhuǎn)交易。依托鄉(xiāng)鎮(zhèn)便民服務(wù)中心等建立鄉(xiāng)鎮(zhèn)宅基地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)，負(fù)責(zé)宅基地交易信息的收集和報(bào)送。條件成熟后，可將交易平臺(tái)延伸至行政村一級(jí)。

　　二是推進(jìn)農(nóng)村空閑宅基地使用權(quán)有序流轉(zhuǎn)。嚴(yán)格限定農(nóng)村空置閑置宅基地使用權(quán)交易主體，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人需在轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)后有合法住處、能保證基本生存需要。農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。

　　探索科學(xué)合理的農(nóng)村空置閑置宅基地交易方式，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)，規(guī)范和支持宅基地使用權(quán)人采取轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資等方式流轉(zhuǎn)使用權(quán)。明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)期限，加強(qiáng)宅基地流轉(zhuǎn)用途管制，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不得改變宅基地所有權(quán)的主體和性質(zhì)。

　　三是完善宅基地流轉(zhuǎn)增值收益分享機(jī)制。制定農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)增值收益分配方案，建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理確定政府、村集體經(jīng)濟(jì)組織、原宅基地使用者的分配比例。通過(guò)宅基地整理置換等獲得的新增集體建設(shè)用地出讓或出租收益大部分應(yīng)用于補(bǔ)償農(nóng)民。對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的增值收益實(shí)行專戶專管。鼓勵(lì)村集體經(jīng)濟(jì)組織在符合規(guī)劃前提下，申請(qǐng)將成片的閑置、低效宅基地用地改為村集體建設(shè)用地，原使用人可按宅基地基底面積折算成股份，參與集體建設(shè)用地經(jīng)營(yíng)收益分成。

　　4。健全宅基地使用權(quán)與農(nóng)村房屋所有權(quán)抵押制度

　　在不改變農(nóng)村宅基地集體所有性質(zhì)、不損害農(nóng)民權(quán)益的前提下，開展農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋所有權(quán)抵押融資試點(diǎn)，建立產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)值明確、流轉(zhuǎn)便捷、融資高效的宅基地融資及配套制度體系。

　　一是完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押登記服務(wù)體系。建立和實(shí)施城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，將農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋納入全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。制定農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村居民房屋抵押登記管理辦法和流程，建立健全農(nóng)村宅基地、農(nóng)村房屋等抵押登記服務(wù)體系。探索產(chǎn)權(quán)抵押登記代辦機(jī)制，規(guī)范資產(chǎn)抵押登記檔案信息管理，逐步建立統(tǒng)一的資產(chǎn)抵押登記管理網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)。

　　二是推進(jìn)農(nóng)村宅基地和房屋抵押融資。按照循序漸進(jìn)、風(fēng)險(xiǎn)可控的要求，積極開展農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋所有權(quán)等抵押融資試點(diǎn)，允許宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一同抵押。在保證設(shè)定抵押的房屋依法償債后有適當(dāng)居住場(chǎng)所的條件下，征得所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，允許農(nóng)民以“房產(chǎn)證+土地使用權(quán)證”抵押給金融機(jī)構(gòu)作為還款保證，或抵押給擔(dān)保機(jī)構(gòu)，由擔(dān)保機(jī)構(gòu)作為借款主體向金融機(jī)構(gòu)提供融資擔(dān)保，實(shí)現(xiàn)融資。

　　三是健全宅基地使用權(quán)和房屋價(jià)值評(píng)估體系。政府制定并公布本區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地抵押融資基準(zhǔn)價(jià)格，作為宅基地價(jià)值評(píng)估的依據(jù)和基礎(chǔ)。農(nóng)村宅基地的價(jià)值可由抵押當(dāng)事人協(xié)商確定，也可由抵押當(dāng)事人認(rèn)可的具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，抵押物價(jià)值不得低于基準(zhǔn)價(jià)格。大力發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估、法律咨詢等中介組織，為宅基地使用權(quán)抵押提供服務(wù)。

　　四是建立農(nóng)村宅基地和房屋處置機(jī)制。研究出臺(tái)農(nóng)村宅基地和房屋不良資產(chǎn)處置辦法，建立政府引導(dǎo)與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的不良資產(chǎn)處置機(jī)制。探索組建農(nóng)村資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)收購(gòu)和處置抵押融資中產(chǎn)生的不良資產(chǎn)。收購(gòu)后的資產(chǎn)由農(nóng)村資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)公開處置。如原抵押資產(chǎn)處置后出現(xiàn)損失，按一定比例由政府和貸款銀行分擔(dān)。

　　五是建立產(chǎn)權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)補(bǔ)償機(jī)制。積極推動(dòng)涉農(nóng)融資擔(dān)保發(fā)展，鼓勵(lì)民間資金參股或設(shè)立涉農(nóng)融資擔(dān)保公司。探索建立由借款主體、金融機(jī)構(gòu)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。對(duì)宅基地和房屋處置后居住和生活有困難的農(nóng)戶，從處置所得資金中給予一定補(bǔ)助。鼓勵(lì)地方政府出資設(shè)立農(nóng)村宅基地和房屋抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金，對(duì)金融機(jī)構(gòu)抵押貸款損失進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

來(lái)源：上海證券報(bào)

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀