小區(qū)公共收益歸誰？物業(yè)費收取難怎么辦？專項維修資金什么情況下能使用？對失信業(yè)主有無懲戒措施？物業(yè)管理關(guān)系到千家萬戶，成為重要的民生話題。記者從25日召開的省十二屆人大常委會第三十一次會議上獲悉，回應(yīng)近年來福建省各級人大代表議案、建議中反映集中的物業(yè)管理問題，施行10年多的《福建省物業(yè)管理條例》要修訂了。本次修訂“干貨”多多，聚集社會熱點，力求通過立法確保修訂后的條例切實管用。
首次業(yè)主大會召開條件降低
省人大常委會對此項立法進(jìn)行了1年多的調(diào)研。據(jù)環(huán)城工委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，福建省目前有小區(qū)1.4萬多個，有成立業(yè)委員的僅2400多個，占比不足20%，業(yè)委會成立難的情況較為普遍。
解決這一現(xiàn)實矛盾，修訂草案降低申請召開首次業(yè)主大會的條件，即規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)5個以上業(yè)主發(fā)起，可以申請籌建召開業(yè)主大會。對于業(yè)主大會決定重要事項的表決權(quán)數(shù)，則仍按“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”或“應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”等規(guī)定。
修訂草案還明確建立臨時物業(yè)管委會制度，作為對尚未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)進(jìn)行過渡性管理。針對業(yè)委會沒有獨立法律主體資格，維護(hù)業(yè)主利益力量發(fā)揮受限的問題，修訂草案明確，業(yè)委會符合民辦非企業(yè)法人登記條件的，可向民政部門申請登記。
業(yè)主違規(guī)裝修亂停車物業(yè)有權(quán)制止
違規(guī)裝修、亂停車堵塞消防通道……個別業(yè)主損害公共利益、擾亂小區(qū)秩序的行為屢見不鮮，但物業(yè)制止起來有難度，這個難點有望破解。
修訂草案明確，業(yè)主大會通過的管理規(guī)約對業(yè)主具有約束力，并確認(rèn)管理規(guī)約可授權(quán)物業(yè)對違規(guī)行為進(jìn)行制止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)限制違規(guī)裝修施工人員、施工機(jī)具、車輛進(jìn)入，對亂停放車輛采取臨時管理措施。
對違反國家有關(guān)規(guī)定或管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的業(yè)主或使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以勸阻、制止，經(jīng)勸阻、制止無效的，應(yīng)在12小時內(nèi)告知業(yè)委會或臨時物業(yè)管理委員會；對違反國家有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)在12小時內(nèi)報告有關(guān)部門。有關(guān)部門接到報告后，應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)小區(qū)調(diào)查核實查處。
調(diào)整物業(yè)費應(yīng)經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意
物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)怎么定？定高了，業(yè)主不滿意，有的甚至拒交；定低了，物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以運轉(zhuǎn)，造成惡性循環(huán)。
修訂草案針對物業(yè)費怎么定作了規(guī)定，即保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價；商品房的物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價，采取酬金制、包干制等方式。
為避免亂漲價，修訂草案規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意，參照當(dāng)年物業(yè)服務(wù)市場價格行情在合同中約定。合同履行期間需調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)的，也應(yīng)經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意后重新約定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。
明確何種情況可緊急使用維修資金
住宅專項維修資金續(xù)交難、使用難，對此百姓反映強(qiáng)烈。
修訂草案明確，專項維修資金應(yīng)存入銀行專戶，以物業(yè)管理區(qū)域或建設(shè)項目為單位設(shè)立總賬，按房屋戶門號設(shè)立分戶賬或者以幢為單位設(shè)立分賬；首期專項維修資金由建設(shè)單位按建安成本5%交納。
修訂草案對專項維修資金的續(xù)交也作出規(guī)定，要求專項維修資金余額不足首期專項維修資金金額30%的，由專項維修資金管理部門向業(yè)主和業(yè)委會發(fā)出續(xù)交通知，業(yè)主接到通知后應(yīng)及時續(xù)交，未能及時續(xù)交的，由業(yè)委會督促其續(xù)交。業(yè)委會可對未交清專項維修資金的業(yè)主依法提起訴訟。
修訂草案還明確了緊急使用專項維修資金的幾種情況，包括電梯故障、消防安防系統(tǒng)故障、二次供水設(shè)施故障、屋頂或外墻漏水等。在這些情況下使用專項維修資金要簡化審核撥付程序并縮短時限。有成立業(yè)委會的，業(yè)委會自收到申請之日起5個工作日內(nèi)完成審核，經(jīng)審核符合撥付要求的，有關(guān)部門或業(yè)委會應(yīng)及時向?qū)ｍ椌S修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項維修資金通知。專項維修資金申請、使用情況，應(yīng)在小區(qū)內(nèi)醒目位置公告。
小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主所有
按物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。但一些小區(qū)仍因公共收益分配問題糾紛不斷。為此，修訂草案明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有，并應(yīng)當(dāng)予以公布；前期物業(yè)服務(wù)期間，公共收益可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主按一定比例分配，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所占比例不超過50%；業(yè)委會成立后，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定分配比例。
對業(yè)主關(guān)心的小區(qū)停車收費問題，修訂草案明確，共有的車位（庫）停放車輛收取車輛停放服務(wù)費的，業(yè)委會可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一收取，并支付代收酬金。
失信業(yè)主或納入征信系統(tǒng)
對不交物業(yè)費的失信業(yè)主將有懲戒措施。修訂草案將失信業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入征信系統(tǒng)。
修訂草案規(guī)定，經(jīng)法院判決，仍拒交物業(yè)費的業(yè)主將納入個人征信系統(tǒng)；對于應(yīng)交未交、拒不續(xù)交專項維修資金的，業(yè)主大會或業(yè)委會應(yīng)當(dāng)督促其交納，也可依據(jù)管理規(guī)約向法院提起訴訟。經(jīng)法院判決仍拒交的，作為失信行為將其納入個人征信系統(tǒng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位如果出現(xiàn)未履行好物業(yè)服務(wù)合同約定并未整改到位、未按規(guī)定公布公示有關(guān)信息等行為的，經(jīng)必要行政處理程序后將上述行為記入企業(yè)征信系統(tǒng)。
本文轉(zhuǎn)自 福州日報
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