鄭州二手房交易新系統(tǒng)運(yùn)行 給中介賺差價(jià)提供方便

從今年7月起，鄭州市“存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng)”正式上線運(yùn)行。二手房申報(bào)的成交價(jià)格，必須通過(guò)地稅部門的審核，對(duì)于申報(bào)明顯偏低的，將按照核定稅價(jià)收取稅額。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，該系統(tǒng)上線后，將有效防止二手房交易中的“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象。根據(jù)市民反映，記者在調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，這種新系統(tǒng)成為中介賺取差價(jià)的一種手段。

　　反映

　　中介賺取差價(jià)多收費(fèi)

　　前不久，張女士在農(nóng)業(yè)路看中一套二手房，每平方米8000元，共計(jì)70多萬(wàn)元。通過(guò)中介，三方簽訂存量房買賣合同。張女士選擇托付中介“包干”，共支付中介7萬(wàn)元，其中包括中介費(fèi)1萬(wàn)元。

　　“我搬到新家后，找中介公司提供相關(guān)費(fèi)用的發(fā)票，可中介卻拒絕提供?！睆埮空f(shuō)，她發(fā)現(xiàn)可疑后，通過(guò)咨詢小區(qū)內(nèi)其他買房者，發(fā)現(xiàn)同樣的交易價(jià)格下，房屋辦理的房產(chǎn)交易契稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等費(fèi)用，別人繳納的過(guò)戶費(fèi)也就5萬(wàn)多元。

　　“我已經(jīng)支付過(guò)中介費(fèi)了，其他的費(fèi)用不應(yīng)該再多收了。”隨后，張女士與中介公司交涉，可中介公司拿出來(lái)的證據(jù)卻讓她很吃驚。根據(jù)新系統(tǒng)報(bào)價(jià)，該房產(chǎn)價(jià)格為每平方米8000元左右，按照新系統(tǒng)的報(bào)價(jià)計(jì)算，這個(gè)費(fèi)用計(jì)算并沒(méi)有錯(cuò)。

　　“中介按照地稅局新系統(tǒng)的報(bào)價(jià)來(lái)收費(fèi)，可在實(shí)際辦手續(xù)時(shí)，卻通過(guò)各種關(guān)系和操作，降低了交易實(shí)際費(fèi)用，從中賺取差價(jià)。”張女士給本報(bào)反映稱，這筆費(fèi)用不應(yīng)該加在消費(fèi)者身上。

　　調(diào)查

　　每平方米1.2萬(wàn)元的房屋

　　1萬(wàn)元即可通過(guò)評(píng)估

　　昨日，記者以購(gòu)房者的身份，來(lái)到農(nóng)業(yè)東路一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。在詢問(wèn)了記者所需地段和房屋類型后，該公司的劉經(jīng)理報(bào)出了房子的價(jià)格和過(guò)戶費(fèi)等各種費(fèi)用。

　　記者表示看中農(nóng)業(yè)東路某小區(qū)一套房子，100平方米。房東報(bào)價(jià)120萬(wàn)元，按這個(gè)基數(shù)來(lái)計(jì)算，需要繳納費(fèi)用為11萬(wàn)余元，其中包括1萬(wàn)多元中介費(fèi)。

　　“費(fèi)用能不能再少一點(diǎn)？如果都交給公司代辦，需要多少錢？”記者詢問(wèn)后，劉經(jīng)理稱，可以先看房子，如果滿意的話，可以進(jìn)一步協(xié)商。

　　經(jīng)過(guò)確定房子后，劉經(jīng)理表示，如果看中房子，中介費(fèi)用還可以商量。當(dāng)記者詢問(wèn)“存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng)”的情況時(shí)，劉經(jīng)理表示，“我們可以托人，幫你降低評(píng)估的價(jià)格，比如你要買的房子是每平方米1.2萬(wàn)元，我們可以讓房屋不到1萬(wàn)元即可通過(guò)評(píng)估?！彼Q，這種支付方法，必須是一次性交易，如果是貸款支付的話，則通不過(guò)銀行客戶端的評(píng)估。

　　計(jì)算

　　中介可從中賺取萬(wàn)元差價(jià)

　　目前，根據(jù)當(dāng)前實(shí)施的稅費(fèi)征收規(guī)定，產(chǎn)權(quán)未滿5年的房產(chǎn)，需繳納5.6%的營(yíng)業(yè)稅，1.5%的個(gè)人所得稅。在此前提下若為普通住宅，且首次置業(yè)，那么契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)為：90平方米以下為1%，90平方米以上為1.5%；二次以上包括二次置業(yè)且為普通住宅，契稅為3%。

　　按照實(shí)際交易價(jià)格，一套房原本需要繳納10萬(wàn)元左右的稅費(fèi)，而按照“托人”后的價(jià)格，只需要繳納8萬(wàn)元左右的稅費(fèi)，前后相差2萬(wàn)元左右。

　　“如果你真想買的話，我可以給你搞到電腦估價(jià)，再根據(jù)這個(gè)價(jià)格協(xié)議一個(gè)更低的報(bào)價(jià)，這樣也能通過(guò)評(píng)估?！眲⒔?jīng)理說(shuō)，可以省出不少過(guò)戶費(fèi)。

　　當(dāng)天，記者咨詢了東明路一家中介公司，發(fā)現(xiàn)中介工作人員都在用這樣的手段促銷二手房。當(dāng)記者咨詢中介公司是否存在賺差價(jià)的情況時(shí)，中介公司都選擇回避。

　　但一名房產(chǎn)中介從業(yè)者透露，這種賺差價(jià)的情況確實(shí)存在，如果消費(fèi)者一不留神，就會(huì)被賺取萬(wàn)元以上差價(jià)。而中介內(nèi)部出現(xiàn)的這種情況，也與最近鄭州市推行的二手房交易系統(tǒng)有關(guān)。

　　評(píng)估

　　房屋報(bào)價(jià)與新系統(tǒng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)相差不大即可通過(guò)

　　記者了解到，今年7月起，“存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng)”正式上線，通過(guò)向契稅、房地產(chǎn)、國(guó)土、住建等部門提出數(shù)據(jù)需求，獲取個(gè)案房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在進(jìn)行實(shí)地調(diào)查勘驗(yàn)、參照房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息的基礎(chǔ)上，根據(jù)二手房所處的區(qū)域位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套以及市場(chǎng)交易均價(jià)等因素確定計(jì)稅的基準(zhǔn)價(jià)格。經(jīng)過(guò)評(píng)估師綜合分析，確定每個(gè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房的價(jià)格。

　　據(jù)鄭州市地稅部門介紹，存量房評(píng)估系統(tǒng)生成價(jià)值后，地稅部門的計(jì)稅依據(jù)將分為三種情況。首先，按合同交易價(jià)確定。如果交易雙方申報(bào)的合同交易價(jià)大于等于計(jì)稅評(píng)估價(jià)值的，以合同交易價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。

　　其次，是按計(jì)稅評(píng)估價(jià)值確定，如果納稅人申報(bào)的合同交易價(jià)低于計(jì)稅評(píng)估價(jià)值且無(wú)正當(dāng)理由，并愿意接受稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)規(guī)定進(jìn)行稅收核定的，以該計(jì)稅評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。

　　最后，是按復(fù)核價(jià)值確定。對(duì)納稅人申報(bào)的合同交易價(jià)低于計(jì)稅評(píng)估價(jià)值，又不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)以計(jì)稅評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)且提出復(fù)核申請(qǐng)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定開(kāi)展復(fù)核，并以復(fù)核價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。

　　“這意味著，如果房屋報(bào)價(jià)與新系統(tǒng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)相差不大，都可以通過(guò)系統(tǒng)?！钡囟惞ぷ魅藛T表示，所以難免會(huì)出現(xiàn)中介人員鉆漏洞的現(xiàn)象。

　　建議

　　新系統(tǒng)能否公開(kāi)指導(dǎo)估價(jià)？

　　“新系統(tǒng)上線后，價(jià)格數(shù)據(jù)并沒(méi)有完全公開(kāi)化，中介很容易就鉆了漏子，從中賺取差價(jià)，而消費(fèi)者也沒(méi)有得到任何好處?！编嵵菔幸幻囟惞ぷ魅藛T說(shuō)，往往消費(fèi)者足額繳納全額的稅款，而中介公司卻從中牟利，導(dǎo)致稅款的流失。

　　他表示，電腦估價(jià)執(zhí)行后，并沒(méi)有完全公開(kāi)所有房屋價(jià)格，消費(fèi)者往往會(huì)被中介“蒙在鼓里”。而新系統(tǒng)上線后，根據(jù)鄭州市地稅局公布的情況，沒(méi)有出現(xiàn)一例納稅爭(zhēng)議。這種數(shù)據(jù)交換平臺(tái)能實(shí)現(xiàn)與銀行對(duì)接進(jìn)行實(shí)時(shí)交換，避免這種情況的發(fā)生。

　　有業(yè)內(nèi)人士建議，地稅征收系統(tǒng)可以建立與之前的最低指導(dǎo)價(jià)類似的基本價(jià)格，讓消費(fèi)者對(duì)指導(dǎo)價(jià)有個(gè)基本的了解，并適時(shí)公開(kāi)價(jià)格走勢(shì)，這樣也有利于二手房市場(chǎng)的有序運(yùn)行。

（來(lái)源：大河報(bào)）

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