上半年 鄭州商品住宅土地成交量同比上漲

曾幾何時(shí)，土地儲(chǔ)備的體量和質(zhì)量，是資本市場(chǎng)衡量一家房企實(shí)力的主要指標(biāo)。但隨著樓市調(diào)控政策的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商在拿地上開(kāi)始觀望，謹(jǐn)之慎之。

　　如今，樓市的未來(lái)還不明朗，開(kāi)發(fā)商該如何拿地？講究什么策略？現(xiàn)階段適合拿地嗎？拿哪種類(lèi)型的地？來(lái)看看多家房企及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的看法吧。

　　土儲(chǔ)

　　有地才能發(fā)展

　　首先來(lái)看一個(gè)企業(yè)靠核心項(xiàng)目長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)獲得土地增值的例子。

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)所開(kāi)發(fā)的普羅真如項(xiàng)目（上海），2006年獲地，2009年4月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2018年完工。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2006年拿地時(shí)樓板價(jià)為3055元/平方米，而綠地2009年拿地樓板價(jià)已為8900元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，到2008年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)項(xiàng)目溢價(jià)率已達(dá)300%，溢價(jià)至少60億元。

　　合理科學(xué)的土地儲(chǔ)備對(duì)開(kāi)發(fā)商的意義不言而喻。

　　2011年，中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科的年銷(xiāo)售額為1215億元，而在12年前，這個(gè)數(shù)字僅為20億。12年間銷(xiāo)售額增長(zhǎng)60倍，背后重要的支撐力量就是海量的土地儲(chǔ)備。

　　“假如在土地儲(chǔ)備上過(guò)于保守，那發(fā)展的速度無(wú)疑會(huì)大受限制，這是過(guò)去10年留給開(kāi)發(fā)商們的經(jīng)驗(yàn)?！币晃环治鋈耸空J(rèn)為。

　　轉(zhuǎn)變

　　政策的影響，房企拿地謹(jǐn)慎了

　　自2010年年底，隨著“新國(guó)八條”和“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”政策的出臺(tái)，樓市遭遇寒流，開(kāi)發(fā)商拿地出現(xiàn)觀望。

　　不僅房地產(chǎn)公司的拿地量在減少，政府也在減少土地供應(yīng)量。

　　“這期間，鄭州的開(kāi)發(fā)商拿地是很謹(jǐn)慎的，不像以前頻頻出現(xiàn)地王?！焙幽县?cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)李曉峰說(shuō)。

　　數(shù)據(jù)也顯示，2011年前三季度，鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積201萬(wàn)平方米，比上年同期下降59.4%；土地成交價(jià)款42.4億元，比上年同期下降49.8%。

　　記者采訪(fǎng)中，包括綠城、清華園、天倫等房企，在拿地策略上，不約而同表示，“不會(huì)有錢(qián)就買(mǎi)地，拿地會(huì)結(jié)合公司運(yùn)營(yíng)狀況”。

　　觀點(diǎn)

　　房地產(chǎn)逐步進(jìn)入寡頭時(shí)代

　　政府供應(yīng)的土地逐步進(jìn)入寡頭地產(chǎn)時(shí)代，像城中村改造投資比較大，新供應(yīng)的地塊多為大中型房企提供，對(duì)中小型房企提供的相對(duì)較少，也就是房地產(chǎn)逐步進(jìn)入寡頭地產(chǎn)時(shí)代。當(dāng)前的土地供應(yīng)，及二手土地交易的活躍，也都是圍繞這個(gè)趨勢(shì)展開(kāi)的。

　　——河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君

　　數(shù)據(jù)

　　上半年鄭州商品住宅土地成交量同比上漲

　　雖然拿地謹(jǐn)慎了，不過(guò)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的回升，房企的拿地信心增強(qiáng)了。

　　來(lái)自中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，鄭州市共成交普通住宅和商務(wù)金融用地59幅，成交土地2486.5畝，按照指定容積率計(jì)算，可建成面積達(dá)730.6萬(wàn)平方米，同比上升143%。

　　在成交結(jié)構(gòu)上，鄭州市商品住宅土地成交量占比，相對(duì)去年同期大幅上升了33個(gè)百分點(diǎn)，而商務(wù)金融用地則回落了11個(gè)百分點(diǎn)。

　　隨著市場(chǎng)的回暖，6月份又出現(xiàn)了土地拍賣(mài)激烈競(jìng)價(jià)的現(xiàn)象。而就在7月份，一日之內(nèi)又誕生倆“地王”。開(kāi)發(fā)商的信心再次被鼓舞。

　　策略

　　可以考慮拿地 高端住宅用地要謹(jǐn)慎

　　“對(duì)房地產(chǎn)商而言，土地儲(chǔ)備和資金儲(chǔ)備是一對(duì)矛盾?！苯I(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森認(rèn)為，市場(chǎng)形勢(shì)不好時(shí)，開(kāi)發(fā)商要關(guān)注資金鏈；市場(chǎng)發(fā)展比較快時(shí)，就要關(guān)注土地儲(chǔ)備數(shù)量了。

　　胡葆森說(shuō)，去年，借助啟動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的東風(fēng)，建業(yè)加快了從省會(huì)城市到地級(jí)城市、一些中心縣級(jí)城市的步伐。限購(gòu)限貸以來(lái)，建業(yè)沒(méi)有放慢拿地的腳步。他說(shuō)，從去年到現(xiàn)在，建業(yè)每年平均有200萬(wàn)~300萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，今年前7個(gè)月，又增加了100多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

　　李曉峰說(shuō)，地價(jià)目前相對(duì)來(lái)說(shuō)較平穩(wěn)，而且今年上半年開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售情況也都不錯(cuò)。如果手里有資金，他鼓勵(lì)現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商積極考慮拿地。但高端住宅用地拿地需謹(jǐn)慎些，因?yàn)閲?guó)家鼓勵(lì)建中低端住宅。

（來(lái)源：河南商報(bào)）

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