山西房地產(chǎn)業(yè)：供需雙向調(diào)節(jié)下的“鳳凰涅槃”

　　2021年，被視為房地產(chǎn)行業(yè)的“金融管控年”，這一年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，可謂是處于洗牌的陣痛期。在今年樓市全面遇冷的大環(huán)境下，多數(shù)企業(yè)紛紛開啟降本、求穩(wěn)模式，達(dá)到“三道紅線”的房企數(shù)量在增多。與此同時(shí)，山西房地產(chǎn)市場(chǎng)今年前三季度呈現(xiàn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)、商品房銷售面積高位持續(xù)回落、開發(fā)熱點(diǎn)向外轉(zhuǎn)移等態(tài)勢(shì)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在黑天鵝反復(fù)、能耗雙控雙碳目標(biāo)、多地限電限產(chǎn)以及房地產(chǎn)調(diào)控背景下，山西房地產(chǎn)業(yè)能夠取得這樣的成績(jī)，主要得益于全省上下認(rèn)真貫徹落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)效管理機(jī)制。

　　開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

　　“今年，我省持續(xù)鞏固拓展疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果，分類指導(dǎo)、精準(zhǔn)施策，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。”山西省統(tǒng)計(jì)局專家的話語(yǔ)顯示出我省房地產(chǎn)業(yè)值得期待的一面。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1513.3億元，增長(zhǎng)9.7%，增幅比全國(guó)平均增速快0.9個(gè)百分點(diǎn)，兩年平均增速為10.5%。其中，商品住宅投資完成1210.0億元，增長(zhǎng)12.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的78.1%提高到80.0%；辦公樓投資完成24.2億元，下降12.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資完成114.2億元，增長(zhǎng)8.3%；其他類住房投資完成164.9億元，下降2.2%。

　　顯然，今年山西省房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)提升了近兩年的有關(guān)數(shù)據(jù)。

　　記者了解到，前三季度，全省房屋施工面積23776.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.9%，兩年平均增速13.4%。其中，商品住宅施工面積增長(zhǎng)17.7%，辦公樓施工面積增長(zhǎng)16.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)12.8%。全省房屋竣工面積724.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)86.9%，兩年平均增速16.2%。其中，商品住宅竣工面積增長(zhǎng)92.5%，辦公樓竣工面積增長(zhǎng)4.1倍，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積增長(zhǎng)1.4倍。

　　商品房銷售面積高位回落

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，三季度全國(guó)商品房銷售面積同比下降12.5%，銷售金額同比下降14.1%。

　　在這一背景下，山西也在“縮減”規(guī)模。

　　前三季度，全省商品房銷售面積2265.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)42.4%，增幅雖比上年同期加快39.4個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增速快31.1個(gè)百分點(diǎn)，但比上半年回落15.4個(gè)百分點(diǎn)，兩年平均增速為21.1%，增幅比上半年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額1578.1億元，增長(zhǎng)40.7%，增幅比上年同期加快39.3個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增速快24.1個(gè)百分點(diǎn)，比上半年回落9.5個(gè)百分點(diǎn)，兩年平均增速為19.4%，增幅比上半年加快1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　這其中，九成以上為商品住宅銷售。數(shù)據(jù)顯示，前三季度山西省商品住宅銷售面積2153.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)42.2%，占商品房銷售面積的比重由上年同期的95.2%下降到95.1%。商品住宅銷售額1486億元，增長(zhǎng)41.2%，占商品房銷售額的比重由上年同期的93.8%提高到94.2%。

　　企業(yè)更加依賴銷售回款

　　截至9月底，全省商品房待售面積799.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.5%，結(jié)束連續(xù)50個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)后連續(xù)3個(gè)月呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。以2020年銷售面積作為基數(shù)，商品房去化周期為3.6個(gè)月，其中商品住宅去化周期為2.3個(gè)月，低于去化周期6個(gè)月—12個(gè)月的合理區(qū)間。

　　事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，涉房金融監(jiān)管持續(xù)收緊，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銷售回款的依賴程度進(jìn)一步提高。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中定金及預(yù)收款682.2億元，增長(zhǎng)44%；個(gè)人按揭貸款332.1億元，增長(zhǎng)56.4%。以銷售回款為主的定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款合計(jì)占本年到位資金的比重由上年同期的43.8%提高到55.6%。

　　此外，從投資分布來(lái)看，房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)逐漸由太原都市區(qū)向外圍轉(zhuǎn)移，呈現(xiàn)出“圈內(nèi)降溫、圈外開花”的態(tài)勢(shì)。

　　前三季度，處于太原都市區(qū)的太原市、晉中市房地產(chǎn)開發(fā)投資均呈下降態(tài)勢(shì)，增速分別為-5.3%和-6.2%；大同、長(zhǎng)治、臨汾三個(gè)副中心城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別為39.9%、34.3%、13.9%，均高于全省平均水平。太原市、晉中市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省的比重分別為33.8%和10.2%，所占比重分別比上年同期下降5.4個(gè)和1.7個(gè)百分點(diǎn)；大同、長(zhǎng)治、臨汾三個(gè)副中心城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省的比重分別為15.1%、10.8%和6.0%，所占比重分別比上年同期提高3.3個(gè)、2.0個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　多措并舉促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

　　省統(tǒng)計(jì)局專家指出，作為分析房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)的先行指標(biāo)——山西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金、土地購(gòu)置面積和新開工面積，今年前三季度均呈下滑態(tài)勢(shì)。

　　前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1824.7億元，增長(zhǎng)16.6%，增幅比上半年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置面積141.6萬(wàn)平方米，下降64.1%；房屋新開工面積3353.0萬(wàn)平方米，下降19.4%。

　　而新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資增速放緩，也反映出今后房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)后勁不足。前三季度，全省房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目438個(gè)，計(jì)劃總投資2496.5億元，增長(zhǎng)7.0%，增幅比上年同期回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，比1月—8月回落13.7個(gè)百分點(diǎn)，比同期全省房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃總投資增速低14.5個(gè)百分點(diǎn)，比同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低2.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，9月當(dāng)月新開工項(xiàng)目49個(gè)，計(jì)劃總投資244.2億元，下降47.8%。

　　對(duì)此，上述專家認(rèn)為，各地要鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)狀況較好的企業(yè)兼并資產(chǎn)負(fù)債率較高的中小企業(yè)，以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提高生產(chǎn)集中度，提高房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和水平，加大銀行貸款流向監(jiān)管，提高拿地、預(yù)售等門檻，切實(shí)保障市場(chǎng)的良性循環(huán)。

　　記者了解到，國(guó)家“十四五”規(guī)劃提出的“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”“加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”“推進(jìn)老舊樓宇改造”“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”等內(nèi)容，紛紛為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展明確了方向。而作為市場(chǎng)參與者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)唯有順應(yīng)政策導(dǎo)向、人口發(fā)展趨勢(shì)、生活追求方向，通過經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變、開發(fā)內(nèi)容拓展、服務(wù)手段創(chuàng)新等方式，結(jié)合文化、健康、體育、休閑、旅游、度假等特色產(chǎn)業(yè)，打造“房地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、金融”產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的地產(chǎn)模式，才能不斷滿足社會(huì)和市場(chǎng)需求。（王蕾）

　　轉(zhuǎn)自：山西經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

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