林龍安：“新閩商”應做政策踐行者

　　林龍安有一個“禹洲夢”。這位禹洲地產(chǎn)的董事局主席是“新閩商”的代表之一——在兩岸以及香港的平臺間長袖善舞，縱橫捭闔，以國際化的視野審視企業(yè)的發(fā)展脈絡和管理邏輯，并對中國的經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設充滿了士大夫般的投身熱忱。在他的“禹洲夢”中，充滿了憂患意識、家國情懷和價值堅守，這些都深深融入禹洲地產(chǎn)的血脈和基因之中，成為企業(yè)未來20年乃至更長遠發(fā)展強勁不竭的動力。在接受中國房地產(chǎn)報的獨家專訪時，林龍安表示，“新閩商”應該更多整合中外資源，堅持自己的價值觀，積極投身新一輪城鎮(zhèn)化建設之中，做政策的積極踐行者。

　　整合三地豐沛資源，加深行業(yè)切磋交流，快周轉(zhuǎn)與金融資本“雙管齊下”

　　中國房地產(chǎn)報：你的家鄉(xiāng)惠安是閩南著名的僑鄉(xiāng)，并且與臺灣的交流密切，你本人更是香港福建社團聯(lián)會的名譽主席，就禹洲的經(jīng)營而言，是如何利用這些兩岸以及香港的豐富資源的？

　　林龍安：由于擁有得天獨厚的地理和人脈因緣，閩南是順暢溝通兩岸以及香港的天然平臺。我本人經(jīng)常去臺灣拜會臺北、高雄等地的房地產(chǎn)行業(yè)公會，并不斷探討和對接房地產(chǎn)的產(chǎn)品升級、融資平臺等內(nèi)容。應該說，臺灣的房地產(chǎn)開發(fā)走在我們大陸同行的前面，很多地方非常值得我們學習和借鑒，比如房地產(chǎn)產(chǎn)品理念、營銷體系、產(chǎn)品和管理的精細化與系統(tǒng)化方面。同時，大陸的廣闊市場也促進了房企的迅速發(fā)展，出現(xiàn)了許多新的產(chǎn)品模式、經(jīng)營理念，雙方可以經(jīng)常切磋學習，互通有無。

　　在融資方面，由于禹洲是香港上市公司，與境外的股東、投資者以及業(yè)界同仁有著頻繁而緊密的聯(lián)系，我們發(fā)行的境外債券吸引了很多像臺灣人壽這樣的金融投資大鱷。例如去年禹洲發(fā)行的2億美元債券中，臺灣方面的認購額占到了1/4。

　　中國房地產(chǎn)報：你本人是非常注重金融和資本運作的，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸分化成兩種類型，一種如萬科、恒大這樣的標準化復制，類似于制造業(yè)的工廠化生產(chǎn)，另一種則如萬通、金地這樣越來越依靠金融資本的力量發(fā)展，禹洲地產(chǎn)是如何在兩條路之間進行選擇的？

　　林龍安：在同香港房企頻繁的接觸中可以發(fā)現(xiàn)，越來越多的港企已經(jīng)從快速制造轉(zhuǎn)為金融收租，比如恒隆地產(chǎn)等。而禹洲算是合二為一，兼而有之。在住宅部分，我們要求像工廠化生產(chǎn)一樣快速開發(fā)，設計標準化，快節(jié)奏產(chǎn)出；在寫字樓和酒店等投資性物業(yè)方面，尤其是在一二線城市，我們更多選擇持有，增加公司本身的價值，并積極尋找與金融資本對接的機會。目前來看，我們的這種雙管齊下的模式還比較成功。

　　禹洲目前仍然以住宅開發(fā)為主，投資性物業(yè)的規(guī)模大概占土地儲備總量的15%，其中三線城市的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品主要選擇銷售的形式，一二線城市的核心區(qū)域物業(yè)我們會堅定地持有。

　　不能一面倒地否定新城開發(fā)，房企應該在新型城鎮(zhèn)化中扮演更積極的角色，政策的融資導向則要一視同仁

　　中國房地產(chǎn)報：目前業(yè)界輿論十分關注“鬼城”、“空城”的現(xiàn)象，在2009年4萬億投資拉動下，大干快上的新城建設如今正遭遇詬病，尤其是與頻頻告急的地方債相聯(lián)系后，似乎問題更加突出。你如何看待“鬼城”的質(zhì)疑？

　　林龍安：關于“鬼城”的說法，我覺得要科學地來判斷，我反對一面倒地否定新城開發(fā)，以及武斷地冠以“鬼城”的稱號。中國房地產(chǎn)行業(yè)近20年來才進入快速發(fā)展階段，確切地說，是1995年之后才算比較穩(wěn)健地發(fā)展，與歐美百年的發(fā)展相比，仍然算是初級階段。在很多三四線城市，老城區(qū)很難拆遷，必須要建立新城，而由于老城區(qū)情結(jié)等各類因素，新城的成熟繁榮需要一個較長的過程，短期內(nèi)會出現(xiàn)空置比較明顯的情況。但實際上，這些城市的人口及其增長趨勢完全可以支撐新城區(qū)的供應量，只不過要慢慢來，有一個過渡期。

　　但鄂爾多斯和這些城區(qū)不一樣，由于城市過于依賴單一的礦業(yè)業(yè)態(tài)，人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟發(fā)展程度遠遠達不到成熟都市的水平，完全能不支撐迅猛爆發(fā)的供應，這種極端的案例在全國并不多，是值得我們吸取教訓的。

　　一般來講，由政府主導的新城區(qū)開發(fā)會比較好，因為基礎設施配套、社會保障體系等能夠跟得上，新城區(qū)就會蓬勃發(fā)展，在這方面，我曾經(jīng)去過合肥新城區(qū)，那里的建設就非常成功，極大減輕了老城區(qū)居住、公共設施、道路以及教育醫(yī)療的壓力。但是由個別企業(yè)主導的新城區(qū)開發(fā)往往會成為鬼城，因為很多配套跟不上。

　　中國房地產(chǎn)報：新一輪的城鎮(zhèn)化牽動著眾多房企的神經(jīng)，但對于城鎮(zhèn)化和房企的關系，郁亮和任志強曾經(jīng)有截然不同的觀點。前者認為，房企要抓住城鎮(zhèn)化的機遇，做新型城鎮(zhèn)化的配套服務商，而后者則表示，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)沒有關系。你如何看待房企在新城鎮(zhèn)化大潮中的角色和作用？

　　林龍安：我認為房企的社會責任感應該更強，要與政府高度同步，相輔相成，積極投入到新型城鎮(zhèn)化的建設中去。去過印度的人有一個直觀感觸，那里的棚戶區(qū)狀況非常糟糕，極大地損害了城市乃至整個國家的形象面貌，可以說是城市發(fā)展的反面教材。中國特色的城鎮(zhèn)化，就是應該讓百姓的利益得到最大的提升。棚戶區(qū)改造和城鄉(xiāng)接合部的開發(fā)建設就是為了提升城市品質(zhì)和居民幸福指數(shù)，改善那些與城市面貌不相適應的地方，消除治安、污染方面的巨大隱患。這是一個政治任務，同時也是一個潛力巨大的市場，房企應該做政府有力的合作者和政策執(zhí)行者，承擔一些力所能及的任務，畢竟城鎮(zhèn)化需要巨大的投入，全部讓政府來做也不現(xiàn)實，應該更多激發(fā)市場和民間的活力與動力。

　　中國房地產(chǎn)報：你的說法和近期證監(jiān)會關于房企A股再融資放開的指導思想十分契合。監(jiān)管層的精神是，再融資會更多向涉及保障性住房以及棚戶區(qū)改造的房企傾斜，而包括新湖中寶、榮盛發(fā)展等上市房企日前發(fā)布的定向增發(fā)預案也都明確表示募資投向棚戶區(qū)改造，你怎么看這種具有明確政策導向的再融資路徑？

　　林龍安：保障性住房和棚戶區(qū)改造任務重、投資量大、盈利空間很有限，而上市公司是公眾投資公司，要求高利潤回報，這就必須注重利益的平衡。證監(jiān)會的新政策可以降低參與這些業(yè)務的上市公司的成本，提高其利潤水平，是比較合理的。應該鼓勵更多有責任感的企業(yè)參與進來，做出自己的貢獻，對國企、民企、上市公司與非上市公司一視同仁，盤活民間資本，調(diào)動各方面的積極性，共同推動新城鎮(zhèn)化的建設。

　　新閩商的力量不可忽視，彼此融合漸成主流，“內(nèi)外結(jié)合、家族傳承”是禹洲的獨特制度

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