二線城市領(lǐng)銜 樓市限制性措施加速退出

　　“在武漢市住房限購區(qū)域購房的居民家庭可新增一個購房資格，在非限購區(qū)域擁有的住房不計入居民家庭購房資格認定套數(shù)，非本市戶籍居民家庭在限購區(qū)域購買首套住房的可實行購房資格‘承諾辦、容缺辦’。”

　　2月6日，武漢發(fā)布《關(guān)于激發(fā)市場主體活力推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》，從強化供給側(cè)保障、加快擴大有效需求、支持困難行業(yè)發(fā)展、推動企業(yè)加快發(fā)展等四方面提出16條措施。其中最令人關(guān)注的，是限購政策的進一步放寬。

　　同日，哈爾濱也發(fā)布文件，提高公積金貸款的房齡年限和額度上限。哈爾濱還對為數(shù)不少的特定購房人群給予購房補貼。

　　2023年以來，已有多個地方出臺相關(guān)文件，對房地產(chǎn)投資、消費進行支持。其中，限購、限貸等各類限制性措施的解除，是最為明顯的特征。

　　去年末以來，監(jiān)管部門多次重申房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的“支柱產(chǎn)業(yè)”地位。此后，各地陸續(xù)確定新一年的經(jīng)濟增長目標，房地產(chǎn)在穩(wěn)增長中的作用更加凸顯。在此背景下，解除限制性措施、促進住房消費成為重要的刺激手段。

　　在此過程中，二線城市的動作尤其引人關(guān)注。

　　承擔穩(wěn)增長重任

　　在歷次樓市政策調(diào)整中，一線城市因示范效應較強，其動作通常較為慎重；三四線城市的調(diào)整力度雖大，但因市場體量小且形態(tài)多樣，缺乏足夠的典型意義。因此，二線城市既有較高的關(guān)注度，也往往能體現(xiàn)樓市政策的總體方向。

　　除武漢、哈爾濱外，近期還有不少二線城市出臺了穩(wěn)樓市的實際措施。

　　2月3日，南京發(fā)布文件稱，對出售房屋后1年內(nèi)重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠；允許分區(qū)實施階段性住房購買契稅補貼優(yōu)惠；支持提取住房公積金支付購房首付款，減輕居民首付資金周轉(zhuǎn)壓力；在充分尊重居民意愿基礎(chǔ)上，適當拓寬房屋征收貨幣化安置渠道。

　　2月1日，河南洛陽宣布擴大住房補貼范圍，將申請租房補貼的人員范圍擴大至全日制本科，申請購房補貼的擴大至駐洛部隊、省屬在洛機關(guān)事業(yè)單位以及城市區(qū)以外全日制專科（含）以上畢業(yè)生。最高購房補貼10萬元。

　　1月31日，湖南確定各市州個人住房貸款首付比例下限。其中，長沙個人首套房貸最低首付比例降至30%，二套降至40%。

　　分析人士認為，這些城市陸續(xù)推出穩(wěn)樓市政策，既與當?shù)胤康禺a(chǎn)市場不夠活躍的局面有關(guān)，也與穩(wěn)增長的壓力密不可分。

　　以武漢為例，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經(jīng)濟報道指出，作為熱點二線城市，武漢的供地面積、成交量一度位居全國前三。但去年以來，武漢市場量價齊跌，國家統(tǒng)計局口徑下，去年武漢新房價格同比下降5.6%、二手房價格下降6.1%，降幅位居70大中城市前列。因此，結(jié)合房價和新房庫存情況，此次松綁可謂事出有因。

　　李宇嘉同時表示，作為中部大省的省會，武漢在湖北“一省獨大”。2023年，湖北省的GDP增長目標為6.5%左右，武漢市的GDP增長目標為6.5%以上，高于大部分省市確定的水平。要實現(xiàn)經(jīng)濟增長目標，武漢的樓市必須要穩(wěn)定下來?；跇鞘羞\行的現(xiàn)狀，必須要在一季度讓交易量價探底企穩(wěn)，然后才能在二三四季度實現(xiàn)企穩(wěn)回升的目標。

　　值得注意的是，在武漢出臺的上述文件中，將房地產(chǎn)納入“支持困難行業(yè)發(fā)展”的行列。這也被認為是監(jiān)管部門欲釋放房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ囊环N考量。

　　“小陽春”能否如約？

　　在近期的諸多穩(wěn)樓市措施中，各類房地產(chǎn)限制性措施的退出，是重要的特點。這其中，針對消費端的措施力度最大。

　　近期，天津出臺九方面33條穩(wěn)經(jīng)濟政策，其中有5條政策涉及房地產(chǎn)行業(yè)，通過優(yōu)化二套房認定標準、房屋交易等措施，支持居民“以小換大”“賣舊買新”，以更大力度精準支持合理住房需求。同時建立新發(fā)放首套房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，持續(xù)完善差別化住房信貸措施。

　　在山東省召開全省住建工作會議后，近期，省內(nèi)的臨沂、東營、威海等地均調(diào)整了公積金貸款政策，涉及降低公積金貸款最低首付比例、提高公積金貸款額度上限等。湖南也下調(diào)了全省13個非限購市州的個人住房貸款首付比例，首套最低降至20%，二套降至30%。

　　限購、限貸政策的松綁，大大降低了購房門檻。截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測的103個城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個。其中有4個城市的最低首套房貸利率達到3.7%，為當前商業(yè)貸款利率的歷史最低水平。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)端，一度遭到限制的房地產(chǎn)融資開始有實質(zhì)性的恢復，多個城市出臺了鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)政策。近期，房企也陸續(xù)開始通過發(fā)債等方式進行融資。

　　此外，“限價令”也有所松動，主要體現(xiàn)在對降價銷售的放行。春節(jié)前后，不少城市允許房企以低于備案價的價格進行促銷，從而促進市場交易。

　　在推行了多年后，這些樓市限制性措施正在加速退出。

　　其對市場的影響顯而易見。上海易居房地產(chǎn)研究院對全國70個重點城市的監(jiān)測顯示，2023年1月份，70城新建商品住宅推盤面積為998萬平方米，環(huán)比去年12月有明顯下降。但考慮到春節(jié)因素的影響，與去年2月（春節(jié)假期所在的月份）相比，提升了52%。

　　“今年各地房企推盤節(jié)奏明顯加快，也說明各地房屋銷售節(jié)奏在加快，房企的入市意愿也明顯增強。這得益于今年較好的樓市營商環(huán)境，以及各地密集的購房政策出臺?！痹摍C構(gòu)指出。

　　上述機構(gòu)還表示，各地推盤節(jié)奏、售樓處的運行情況，是樓市交易行情預判的先行指標。當前此類指標不錯，也說明2月份以來市場行情有提振的基礎(chǔ)，這也會進一步修復市場預期、提振購房者的信心。

　　多家機構(gòu)的統(tǒng)計還顯示，近期二手房市場的掛牌、帶看等指標明顯上升，二手房的交易情況有所回升，部分城市的二手房價格也開始反彈?？紤]到二手房市場享受的政策力度弱于新房，該現(xiàn)象也能證明市場預期正在恢復。

　　對于未來的市場走勢，分析人士普遍認為，在經(jīng)歷了較長時間的筑底行情后，很難對房地產(chǎn)市場做過高的期待。但隨著預期的修復，樓市“弱陽春”仍然有望出現(xiàn)。（張敏）

　　轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道

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