房地產(chǎn)發(fā)展新模式如何構(gòu)建？突破點(diǎn)在哪？

　　中央金融工作會(huì)議于10月30日至31日在北京舉行。此次中央金融工作會(huì)議系中央金融委員會(huì)、中央金融工作委員會(huì)組建后首次召開(kāi)。本次金融工作會(huì)議中，對(duì)房地產(chǎn)提及頗多，為后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指明了方向。

　　中央金融工作會(huì)議指出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池看來(lái)，資金是房地產(chǎn)業(yè)的命脈，沒(méi)有金融的資金支持則房地產(chǎn)業(yè)無(wú)從談起，因此金融在房地產(chǎn)良性循環(huán)中起著重要作用。從中央金融工作會(huì)議釋放的政策信號(hào)來(lái)看，強(qiáng)調(diào)了通過(guò)金融支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。一方面對(duì)不同所有制企業(yè)要一視同仁，另一方面融資的重點(diǎn)在支持剛性和改善性住房需求，保障房等“三大工程”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　此次，“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”被再次提及，在中央金融工作會(huì)議背景下，房地產(chǎn)發(fā)展新模式將如何構(gòu)建？

　　明確構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的突破點(diǎn)

　　中國(guó)社科院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，此次會(huì)議明確了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的突破點(diǎn)，包括城中村改造、規(guī)劃建設(shè)保障性住房、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施的“三大工程建設(shè)”是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重點(diǎn)突破方向，也是未來(lái)金融支持房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域。

　　“三大工程”在今年重要會(huì)議中被多次提及。4月28日和7月24日中央政治局會(huì)議均對(duì)相關(guān)工作作出部署。4月28日，中央政治局會(huì)議指出，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7月24日再次提出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。8月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》；9月4日，規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話(huà)會(huì)議上，何立峰再作發(fā)言，一方面強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)性工程；另一方面指出，保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理不得上市交易。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事李驍認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展新模式是指真正落實(shí)“市場(chǎng)+保障”雙軌制。“我在十幾年前就多次提出要分鍋吃飯，低收入階層在保障房這口鍋里，中高收入階層在市場(chǎng)化這口鍋里，現(xiàn)在保障房封閉管理并加快建設(shè)就是雙軌中的保障軌；同時(shí)，以土地價(jià)格放開(kāi)作為標(biāo)志，以后住房限價(jià)、限購(gòu)、限貸等政策會(huì)逐漸退出，從而完善市場(chǎng)軌，住房供應(yīng)雙軌制將是中國(guó)樓市的中長(zhǎng)期定位?！?/p>

　　在趙秀池看來(lái)，除了由提供商品房為主向更多的提供保障房轉(zhuǎn)型外，房地產(chǎn)發(fā)展新模式還有多重含義：一方面要適應(yīng)增量房時(shí)代向存量房時(shí)代的轉(zhuǎn)型；另一方面是適應(yīng)購(gòu)租并舉向租購(gòu)并舉的轉(zhuǎn)型；第三是供求方式重大變化下，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的新城開(kāi)發(fā)模式，要向以城市更新為主、“大拆大建”為輔的房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型；第四，由住宅單一開(kāi)發(fā)模式向提供產(chǎn)業(yè)支撐、多元公共服務(wù)，打造宜居宜業(yè)、居業(yè)聯(lián)動(dòng)的生產(chǎn)生活環(huán)境轉(zhuǎn)型。

　　保障性住房建設(shè)方向已經(jīng)明確

　　據(jù)新華社報(bào)道，今年9月4日，規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話(huà)會(huì)議在京召開(kāi)，會(huì)議明確了我國(guó)規(guī)劃建設(shè)保障性住房所面臨的問(wèn)題和今后的工作方向。其中提出，保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易。

　　隨后，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》)下發(fā)各地?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》明確，對(duì)保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場(chǎng)；同時(shí)，工薪收入群體購(gòu)買(mǎi)的保障性住房不得長(zhǎng)期閑置等。

　　中信證券研究報(bào)告顯示，現(xiàn)階段所說(shuō)的保障性住房，主要是指配售型的保障性住房，而不是保障性租賃住房。當(dāng)前政策的重點(diǎn)從強(qiáng)調(diào)保障性租賃住房轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)配售型保障房，符合核心城市住房租金持續(xù)走低，開(kāi)發(fā)投資相對(duì)低落，特大超大城市居民居者有其屋的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿(mǎn)足的現(xiàn)實(shí)要求，也有利于進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)和穩(wěn)定開(kāi)發(fā)投資。

　　從目前的政策來(lái)看，對(duì)于配租型保障房(包括公租房、保障性租賃住房)而言，政策一直強(qiáng)調(diào)“不能上市交易”。而對(duì)于配售型保障房而言，目前各地對(duì)上市交易管理規(guī)定不一。

　　當(dāng)前，共有產(chǎn)權(quán)房是配售型住房保障供應(yīng)的主要方式，多地已出臺(tái)政策封閉運(yùn)行。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》的落地，后續(xù)配售型的保障性住房將進(jìn)一步擴(kuò)容，尚未入市的共有產(chǎn)權(quán)住房的政策口徑將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)。

　　以一線(xiàn)城市為例，上海共有產(chǎn)權(quán)住房尚未封閉管理。北京、廣州、深圳均已實(shí)施封閉流轉(zhuǎn)。

　　2017年9月，北京住建委等聯(lián)合印發(fā)的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》顯示，“共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額……轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為‘共有產(chǎn)權(quán)住房’”。

　　2020年1月，廣州市住建局印發(fā)《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法的通知》，其中明確“共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)行封閉運(yùn)行。”廣州市住建局在解讀文件中指出，封閉式運(yùn)行是指暫不允許承購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)份額取得完全產(chǎn)權(quán)，承購(gòu)人只能通過(guò)轉(zhuǎn)讓自持產(chǎn)權(quán)份額退出共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　2023年7月，深圳市住建局發(fā)布的《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》亦明確，共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度。購(gòu)房人自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起未滿(mǎn)五年的，不得轉(zhuǎn)讓所購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房；自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起滿(mǎn)五年的，可以將所購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓給符合條件的對(duì)象。

　　熱點(diǎn)二線(xiàn)城市中，杭州、南京等城市的共有產(chǎn)權(quán)住房可上市交易。對(duì)于已有的共有產(chǎn)權(quán)住房，揚(yáng)子晚報(bào)援引南京市房管部門(mén)主管住房保障相關(guān)負(fù)責(zé)人的話(huà)稱(chēng)，按照“老項(xiàng)目老辦法、新項(xiàng)目新辦法”的原則，現(xiàn)有的保障房上市是不受影響的，未來(lái)新推出的保障房就要按照完全封閉管理的原則來(lái)執(zhí)行。

　　李驍認(rèn)為，目前總體的政策意圖是按照“雙軌制”的定位在推進(jìn)的，在這個(gè)大判斷下，保障性住房建設(shè)和供給會(huì)量速雙升應(yīng)該是合理的判斷?！拔艺J(rèn)為后續(xù)配售型的保障房規(guī)?？傮w會(huì)有大幅度提升，但并不會(huì)在保障房體系中占據(jù)主要地位，配租型、配售型等為代表的全部保障房體系，最終和商品房體系相互補(bǔ)充，并駕齊驅(qū)。”

　　各地已著手健全保障性住房體系

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜提到，“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”是中央對(duì)新階段房地產(chǎn)形勢(shì)的重要定調(diào)和判斷，在此情況下，過(guò)去市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的限制性政策正在逐步退出或優(yōu)化。截至目前，多地房地產(chǎn)政策已基本放開(kāi)，全國(guó)僅剩10個(gè)左右核心城市仍有一定限制性政策。短期來(lái)看，繼續(xù)降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)仍將是核心城市支持剛性和改善性住房需求的重要舉措；另外，為更好地滿(mǎn)足改善性住房需求，預(yù)計(jì)限價(jià)政策將得到優(yōu)化，促進(jìn)高品質(zhì)住房?jī)r(jià)格回歸市場(chǎng)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在完善市場(chǎng)化住房政策的同時(shí)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造，有利于保障和改善民生，有利于擴(kuò)大有效投資，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的重要舉措。

　　隨著中央頻頻發(fā)聲，地方也在積極跟進(jìn)。廣州、無(wú)錫、合肥、無(wú)錫等城市的地產(chǎn)新政中，均提到要強(qiáng)化住房保障。在以公租房、保租房為主的籌集建設(shè)的基礎(chǔ)上，均加上了“規(guī)劃建設(shè)保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房體系”等措辭。

　　以廣州為例，9月19日，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》。在供給端，提出加大保障房建設(shè)和供給。大力加快推動(dòng)公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發(fā)展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶(hù)籍家庭公共租賃住房保障方式；支持各類(lèi)市場(chǎng)主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設(shè)保障性租賃住房；建立健全配售的保障性住房體系，穩(wěn)慎有序開(kāi)展規(guī)劃建設(shè)。

　　華泰證券研報(bào)指出，從地方政府的表述中可以看出，在2021年以來(lái)大力發(fā)展保障性租賃住房、與公租房共同發(fā)揮兜底保障作用的基礎(chǔ)之上，建設(shè)配售的保障性住房體系或?qū)⒊蔀榻酉聛?lái)新的發(fā)力方向。

　　中信證券研報(bào)還提出，城中村改造和保障房建設(shè)相輔相成，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈期待結(jié)構(gòu)性改革和周期政策共同發(fā)力。保障房建設(shè)本身受益于城中村改造，即城中村改造所創(chuàng)造的新的城市開(kāi)發(fā)空間可以部分用于保障房建設(shè)。穩(wěn)住房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈離不開(kāi)穩(wěn)商品房需求的政策，也離不開(kāi)更低的住房按揭貸款利率，但更需要結(jié)構(gòu)性改革舉措。廣州公布了城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，探索房票安置政策，拓寬城中村改造資金支持渠道，破解城中村改造難題，提升改造效率。華泰證券預(yù)計(jì)，未來(lái)城中村改造也將積極推進(jìn)。城市劃撥用地用于建設(shè)保障性住房的速度可能更快，而啃硬骨頭式的城中村改造影響可能更加長(zhǎng)遠(yuǎn)。兩項(xiàng)制度性改革都有可能擴(kuò)大開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，也托底明顯趨于下行的產(chǎn)業(yè)鏈投資。(記者 計(jì)思敏)

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

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