部分城市樓市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象 剛需占比上升

　　清明假期期間，多數(shù)地區(qū)樓市成交較為平淡。部分城市樓市成交、帶看出現(xiàn)較為明顯的企穩(wěn)跡象。值得注意的是，近期，多地出臺一系列政策，促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，主要涉及階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限、調(diào)整公積金貸款額度、推出春季購房節(jié)活動等。業(yè)內(nèi)人士預計，隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，購房者置業(yè)意愿或迎來溫和修復，二手房市場“以價換量”態(tài)勢預計將延續(xù)。

　　整體較為平淡

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，清明假期期間，重點城市樓市成交整體較為平淡。一方面，清明假期出游熱情上漲，或在一定程度上導致購房需求釋放滯緩；另一方面，今年以來，房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整態(tài)勢，新房銷售延續(xù)筑底格局。

　　部分城市在清明假期期間成交、帶看均有企穩(wěn)跡象。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，上海、佛山、溫州2024年清明假期新房成交表現(xiàn)較好。

　　中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，清明小長假期間，部分城市市場情緒略有修復，如北京、青島、鄭州在政策帶動下，項目到訪量增加較為明顯。

　　從北京市場看，中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，清明假期期間，北京地區(qū)日均成交量維持在500套以上。4月4日至6日，二手房網(wǎng)簽量分別為51套、47套和67套。

　　“北京地區(qū)二手房成交‘榮枯線’為月均1.5萬套，清明小長假二手房成交日均簽約500套以上，相比之前，回暖跡象較為明顯。特別是在假期之前，北京地區(qū)并沒有針對性出臺相關(guān)利好政策。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示。

　　北京市住建委網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份，北京全市二手房網(wǎng)簽量為14280套，逼近1.5萬套“榮枯線”，比上月上漲125.5%，相比去年3月下降35.7%。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，3月以來，北京二手房市場出現(xiàn)一些積極信號。二手房價格下調(diào)幅度相比之前幾個月出現(xiàn)明顯放緩的跡象。但北京二手房掛牌量居高不下，低總價、高齡樓房源占比仍然偏多，預計這部分房源4月仍將面臨較大的價格下行壓力。

　　利好政策頻現(xiàn)

　　近期，多地出臺了一系列政策，主要涉及階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限、調(diào)整公積金貸款額度、推出春季購房節(jié)活動等。

　　鶴壁市近日宣布，將于2024年4月12日至14日舉辦春季購房節(jié)活動。優(yōu)惠政策方面，購買商業(yè)房30平方米（含30平方米）以上的，每套享受1萬元購房補貼；購買30平方米以下的，每套享受5000元購房補貼。購買商品住宅144平方米以下的，每套享受1萬元購房補貼；購買144平方米（含144平方米）以上的，每套享受5000元購房補貼。

　　近日，微信公眾號“江西發(fā)布”發(fā)文，南昌、贛州、九江、新余接連發(fā)布公告，階段性取消首套住房貸款利率下限，4月1日起執(zhí)行。

　　福州、濟寧、青島等地也宣布，階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。4月3日起，福州階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。福州市五城區(qū)首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例由原不低于25%，調(diào)整為不低于20%；二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例由原不低于35%，調(diào)整為不低于30%。住房套數(shù)認定標準按照原政策執(zhí)行。

　　中國證券報記者了解到，目前住房貸款利率實際上形成了“三層定價機制”：一是全國層面，央行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，地方政府在全國性利率下限基礎(chǔ)上，確定當?shù)刈》抠J款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮客戶資質(zhì)、資金成本等因素，與借款人協(xié)商確定實際執(zhí)行的住房貸款利率。當前，多數(shù)城市首套住房貸款利率下限呈下降趨勢。

　　部分城市樓市調(diào)控優(yōu)化打出“組合拳”。以青島市為例，在發(fā)布《關(guān)于調(diào)整青島市新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率下限的通知》的當天，青島住房公積金管理中心網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市住房公積金貸款政策的通知》，涉及購買第二套住房調(diào)整公積金貸款最高額度等內(nèi)容。在青島市行政區(qū)域內(nèi)購買家庭第二套自住住房的，借款申請人及配偶均符合申貸條件的，公積金貸款最高額度調(diào)整為80萬元；借款申請人僅本人符合申貸條件的，公積金貸款最高額度調(diào)整為50萬元。此前，青島二套房公積金貸款單職工上限為36萬元，雙職工上限為60萬元。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中國證券報記者表示，當前房貸利率較高的城市，未來存在進一步下調(diào)的空間。

　　剛需占比上升

　　“今年‘小陽春’，樓市回暖節(jié)奏偏慢、力度偏弱。從成交結(jié)構(gòu)看，剛需占比上升明顯，二手房市場呈現(xiàn)出‘對價格更為敏感’的剛需市場特征。”麥田房產(chǎn)相關(guān)負責人告訴中國證券報記者。

　　麥田房產(chǎn)認為，當下，供應大于需求，購房者擁有更多的房源選擇，業(yè)主需作出較大的價格讓步才能成交，二手房議價空間持續(xù)擴大。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，購房者置業(yè)意愿或迎來溫和修復，疊加“白名單”項目融資落地見效，項目建設(shè)推進有利于提振市場信心，進而帶動新房銷售邊際好轉(zhuǎn)。核心城市在政策優(yōu)化以及供給端改善等因素帶動下，新房銷售規(guī)模有望進一步修復。從二手房市場看，“以價換量”態(tài)勢預計仍將延續(xù)。（記者 董添）

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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