“以舊換新”,這個(gè)消費(fèi)品領(lǐng)域的常見概念,正在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步落地。
近期,江蘇省海安市出臺(tái)試行商品房“以舊換新”政策,計(jì)劃今年實(shí)施商品房“以舊換新”100套,引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,去年以來(lái),全國(guó)已有超30個(gè)城市表態(tài),支持商品房“以舊換新”。
商品房“以舊換新”怎么換?它能否有效滿足改善性住房需求?新政落地對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么影響?
聚焦置換群體推出新政
4月2日,江蘇省海安市,當(dāng)?shù)厥着唐贩俊耙耘f換新”房票集中發(fā)放儀式正式舉辦。針對(duì)首批參與“以舊換新”政策的業(yè)主,住房置換資金以“房票”形式發(fā)放兌換,業(yè)主可定向購(gòu)買當(dāng)?shù)匾惶仔路浚淮涡酝瓿伞百I一賣一”。
商品房“以舊換新”是促進(jìn)新房和二手房良性循環(huán)、釋放購(gòu)房消費(fèi)需求的重要舉措。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴本報(bào)記者,近期新房去化難度較大,一定程度上與改善性需求“買一賣一”流通不暢有關(guān)?!白》恐脫Q群體手上的二手房賣不出去,導(dǎo)致沒(méi)有足夠資金實(shí)現(xiàn)‘買一’。國(guó)家多次強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán),當(dāng)市場(chǎng)自我循環(huán)較難實(shí)現(xiàn),各地便開始疏通換房渠道,推出住房‘以舊換新’政策?!崩钣罴握f(shuō)。
從全國(guó)范圍看,2023年以來(lái),已有超30個(gè)城市表態(tài)支持“以舊換新”。鹽城、蘇州、沈陽(yáng)等城市發(fā)放“以舊換新”購(gòu)房補(bǔ)貼;寧波、濟(jì)南等部分城市聯(lián)合開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出“換新購(gòu)”服務(wù);在蘇州相城區(qū)、鄭州、連云港等地,國(guó)企平臺(tái)或開發(fā)商直接收購(gòu)舊房,業(yè)主售房款將用于在相應(yīng)房產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買新房。
近期,多地細(xì)化政策進(jìn)一步幫助居民“賣舊買新”。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局4月1日發(fā)布工作方案,提出2024年全市計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬(wàn)套;4月2日,無(wú)錫市一家房企發(fā)布商品房“以舊換新”公告,提出在無(wú)錫市梁溪區(qū)范圍內(nèi)試行其指定主體回購(gòu)居民存量二手商品住房,居民可在該房企下屬控股在售項(xiàng)目新購(gòu)商品住房,首批次“以舊換新”名額為200名。
“從目前情況看,各地支持‘以舊換新’的方式主要包括兩種?!敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴本報(bào)記者,一是房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售,若在一定期限內(nèi)售出舊房,則按流程購(gòu)買新房;另一種是開發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房,售房款用于購(gòu)買指定新房項(xiàng)目,這種方式是今年以來(lái)商品房“以舊換新”的主流。此外,對(duì)出售自有住房并購(gòu)買新建商品住房的個(gè)人或家庭,地方政府給予部分購(gòu)房補(bǔ)貼,也是地方進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房者“以舊換新”的重要舉措。
支持加碼調(diào)動(dòng)積極性
從時(shí)間線看,自去年起部分城市就已陸續(xù)提出支持商品房“以舊換新”。此次江蘇海安推行“以舊換新”,和近兩年各地政策操作有所相似。那么,為何這一做法會(huì)在近期再度激起水花?
“近期多地明確‘以舊換新’政策細(xì)則,說(shuō)明‘以舊換新’操作正成為多地主流的政策工具,從過(guò)去的自發(fā)試點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橄到y(tǒng)謀劃、覆蓋面廣的政策。尤其在以海安為代表的三、四線城市和縣城等,類似政策逐步下沉,將對(duì)樓市交易發(fā)揮更好的促進(jìn)作用?!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
從海安實(shí)踐情況看,此次海安計(jì)劃推進(jìn)100套“以舊換新”項(xiàng)目。據(jù)當(dāng)?shù)嘏?,其?bào)名人數(shù)已經(jīng)超過(guò)400組。目前,已有15套房源成交,還有23套正在進(jìn)行驗(yàn)房、評(píng)估?!罢f(shuō)明這樣的做法受到市場(chǎng)認(rèn)可,且有較好的‘消化能力’。目前政策已經(jīng)進(jìn)入到實(shí)操層面,實(shí)實(shí)在在利好各類二手房買賣,進(jìn)而有效促進(jìn)改善性需求釋放?!眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
商品房“以舊換新”具體如何操作?李宇嘉告訴記者,對(duì)于開發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)直接收購(gòu)的,是由換房群眾選定意向新房房源,與房企簽訂新房購(gòu)買意向書。而后,專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估并出具相關(guān)報(bào)告,房企再與置換群體進(jìn)行洽談收購(gòu)等。如果洽談成功,二手房出售資金將劃入第三方監(jiān)管資金賬戶,款項(xiàng)用于購(gòu)置指定項(xiàng)目新建商品房,資金屬于閉環(huán)操作。
“還有一種模式是由政府提供稅收減免等扶持。置換購(gòu)房群體和房企簽約新房購(gòu)買意向書后,房企、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)信息平臺(tái)優(yōu)先密集推送該二手房出售信息,如果交易成功,則推進(jìn)新房首付款繳納、按揭貸款等,交易不成功則新房意向合同自然失效。”李宇嘉說(shuō)。
從“以舊換新”整體置換鏈條看,將舊房順利賣出存在一定難度。當(dāng)前,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求狀態(tài),“賣一”困難制約了“買一”推進(jìn),這也是為何商品房“以舊換新”在去年就已推出卻未激起明顯市場(chǎng)反應(yīng)的主要原因。今年以來(lái),“以舊換新”政策在部分城市取得積極成效,正是個(gè)別城市加大扶持力度、引進(jìn)更多房企介入的結(jié)果。
“不管是優(yōu)先推售‘以舊換新’參與者的二手房,還是房企直接收購(gòu)其舊有房源,都更有利于改善性需求的釋放。前者有助于提升客戶換房效率,同時(shí)由于‘以舊換新’通常會(huì)指定可購(gòu)買的新房樓盤范圍,如果二手住房順利售出,可以推動(dòng)相應(yīng)新房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)去化。對(duì)于舊房收購(gòu)模式而言,地方國(guó)資平臺(tái)或開發(fā)商收購(gòu)的舊房一般作保障房、人才用房等用途,還有部分企業(yè)將舊房改造為民宿、青年公寓等進(jìn)行租賃,促進(jìn)了收回的舊房源實(shí)現(xiàn)有效流通。而地方發(fā)放換房補(bǔ)貼,疊加國(guó)家層面‘買一賣一’返還個(gè)人所得稅,一定程度上降低了居民購(gòu)房成本,也有利于進(jìn)一步促進(jìn)改善性需求釋放?!标愇撵o說(shuō)。
搭建平臺(tái)讓“賣一買一”更順暢
觀察商品房“以舊換新”政策背后的邏輯,一端是促進(jìn)二手房出讓,暢通舊房流通渠道;另一端是推動(dòng)商品房去化,幫助房企消化新房庫(kù)存?!百u一買一”間,既可滿足改善性住房需求,也能在一定程度上緩解房企庫(kù)存壓力,進(jìn)而重?zé)ǚ康禺a(chǎn)市場(chǎng)活力。
不過(guò),從實(shí)際操作看,商品房“以舊換新”仍存在部分難點(diǎn)。
在北京工作的楊先生一直想給江蘇老家的父母換套新房。他談到,換房不同于換家電等消費(fèi)品,要考量的因素很多,除了看舊房換新的價(jià)格是否合適、補(bǔ)貼有多少,還要看可換新房的地段、房型、環(huán)境、交通、配套、生活習(xí)慣等,很難做到“說(shuō)買就買”。
在李宇嘉看來(lái),地方政府授意部分企業(yè)收購(gòu)二手房,通常是在存量房源多、住房供大于求的情況下進(jìn)行的。相比新建保障性住房,直接收購(gòu)區(qū)位配套好的房源更加便利。但囿于財(cái)政實(shí)力、管理成本、國(guó)資保值增值等因素,“地方授意企業(yè)收購(gòu)舊房”的推行范圍可能有限。
“目前‘以舊換新’政策在部分城市取得一定成效,但總體還處于探索階段。從‘以舊換新’的兩種模式看,優(yōu)先推售模式面臨著二手房市場(chǎng)調(diào)整壓力,不少城市二手房掛牌量仍處于高位,即便優(yōu)先推介,置換群體想快速出手,還是需要在價(jià)格上給予一定讓步。而在舊房收購(gòu)模式中,新房區(qū)位、價(jià)格、配套資源等因素與購(gòu)房者多數(shù)契合,才能達(dá)成‘以舊換新’的目的?!标愇撵o說(shuō),總體看,住房“以舊換新”舉措的確有利于暢通新舊房源流動(dòng),豐富保障房來(lái)源。長(zhǎng)遠(yuǎn)看,還要結(jié)合降息降準(zhǔn)等貨幣政策,讓多項(xiàng)舉措合力促進(jìn)商品房“以舊換新”實(shí)現(xiàn)效果最大化。
從市場(chǎng)情況看,目前國(guó)內(nèi)樓市以滿足剛需和改善性住房需求為主。綜合考慮居民收入、就業(yè)等因素,近期推出的取消首套房按揭利率下限等新政,既能有效滿足剛需群體“有房住”,也能推動(dòng)改善性需求群體“住好房”。而降利率、降成本等舉措出臺(tái),也將有力保障新市民、青年人扎根城市,進(jìn)而帶動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。
“要推動(dòng)‘以舊換新’政策在更大范圍內(nèi)具備可操作性,可以積極發(fā)揮政府作用,讓地方政府為買賣雙方牽線搭橋,打造公信力強(qiáng)、透明度高的平臺(tái)。開發(fā)商、二手房業(yè)主、房屋中介、房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等可以借助平臺(tái)知悉真房源、真客戶、真價(jià)格,以此更好地匹配供需,降低交易成本。同時(shí)再輔以稅收、購(gòu)房?jī)r(jià)格優(yōu)惠等扶持,促進(jìn)買賣雙方達(dá)成交易?!崩钣罴握f(shuō)。
轉(zhuǎn)自:人民日?qǐng)?bào)海外版
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