建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制還需房產(chǎn)稅落地

　　從廣州的“租售同權(quán)”到無(wú)錫的“租房落戶”開(kāi)始，各地相應(yīng)出臺(tái)健全完善房屋租賃市場(chǎng)的措施。上海提出深化以居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品住房為主，優(yōu)化廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系。成都計(jì)劃年底組建3至4家國(guó)有住房租賃公司。8月3日北京市推出《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，要求滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%?？梢钥闯龈鞯卣诜e極探索解決居住困難問(wèn)題，落實(shí)建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

　　去年以來(lái)，中國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)暴漲，呈現(xiàn)泡沫化趨勢(shì)，這不僅會(huì)引起金融風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)導(dǎo)致一系列社會(huì)問(wèn)題。2016年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，抑制資產(chǎn)泡沫。習(xí)近平總書(shū)記指出，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，要充分考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，緊緊把握“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。

　　目前，中央與地方實(shí)施了一系列限購(gòu)、限貸、限售等臨時(shí)性的調(diào)控政策，但這種治標(biāo)不治本的措施并不能解決樓市根深蒂固的結(jié)構(gòu)性扭曲，必須要完善一攬子政策組合，調(diào)整和優(yōu)化中長(zhǎng)期供給體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)均衡，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。在這種思路下，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)成為各地優(yōu)先落實(shí)的一種探索。

　　中國(guó)樓市目前面臨的問(wèn)題根源于過(guò)度市場(chǎng)化，政府職能缺位造成的。中國(guó)上世紀(jì)90年代住房制度改革之初就提出建立不同類(lèi)型的住房保障體系，1994年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》要求，建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟(jì)適用住房要占20%以上。到了2008年中國(guó)樓市價(jià)格過(guò)高引起社會(huì)關(guān)注之后，當(dāng)年國(guó)務(wù)院重提抓緊建立住房保障體系，加快廉租住房建設(shè)，增加房源供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等等。但是，中國(guó)的住房保障體系始終沒(méi)有能夠建成，不管是有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房，還是廉租房，在總量上幾乎可以忽略不計(jì)，人們只能依賴(lài)于市場(chǎng)。

　　在地方政府追求土地財(cái)政以及住宅土地供應(yīng)受限的背景下，由資產(chǎn)升值預(yù)期推動(dòng)樓市產(chǎn)生了泡沫，制造金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也給中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與發(fā)展帶來(lái)挑戰(zhàn)。首先，大部分尚未購(gòu)房的中低收入者已經(jīng)沒(méi)有能力置業(yè)，居者不能實(shí)現(xiàn)有其屋的夢(mèng)想，這不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題；其次，年輕人無(wú)力承擔(dān)一二線房?jī)r(jià)而阻止了人才向這些創(chuàng)新資源豐富的城市流動(dòng)，將會(huì)影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的進(jìn)程與發(fā)展。因此，優(yōu)先發(fā)展(歷史補(bǔ)償)保障型住房體系，就是要滿足年輕人與中低收入者的住房需求，與此同時(shí)，建設(shè)大量公共產(chǎn)權(quán)住宅與租賃房，也可以緩解商品房投資下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖擊，使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)傳統(tǒng)動(dòng)力下降足夠平滑，為創(chuàng)新型發(fā)展提供穩(wěn)定的環(huán)境。

　　中國(guó)樓市存在過(guò)度投資是產(chǎn)生泡沫的重要原因，在結(jié)構(gòu)上增加保障型住房供應(yīng)的同時(shí)，也要在存量上對(duì)持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，提高成本可以降低投資類(lèi)買(mǎi)家的持有愿望，并通過(guò)空置稅打擊過(guò)度浪費(fèi)寶貴住宅資源的行為。房產(chǎn)稅是未來(lái)地方政府財(cái)政收入的穩(wěn)定來(lái)源，也會(huì)促進(jìn)地方政府對(duì)公共資源的投資。按照國(guó)土部的要求，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作自2014年開(kāi)始啟動(dòng)， 力爭(zhēng)2017年年底前所有市縣全部接入國(guó)家級(jí)信息平臺(tái)，目前已有十余個(gè)省區(qū)市將當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記信息接入全國(guó)信息管理平臺(tái)，這為征收房產(chǎn)稅提供了基礎(chǔ)，應(yīng)該盡快推動(dòng)房產(chǎn)稅落地。房產(chǎn)稅給予個(gè)人或家庭一定的免征面積，只對(duì)超出的面積或者完全投資型的征收，可以避免一些爭(zhēng)議與阻力。

　　當(dāng)然，長(zhǎng)效機(jī)制必須建立在兩個(gè)基礎(chǔ)之上，一個(gè)是必須適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，在尊重市場(chǎng)的前提下，彌補(bǔ)政府在保障型住房供給方面的長(zhǎng)期缺位，而不是政府重新主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一個(gè)基礎(chǔ)是，新機(jī)制的建立必須基于房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展這個(gè)前提與目標(biāo)，而不能在改革過(guò)程中沖擊市場(chǎng)，以新的扭曲代替舊的畸形。在這些基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)探索之后，應(yīng)該通過(guò)立法等手段進(jìn)一步建立商品房、公共住房、租賃住房等相關(guān)住房基礎(chǔ)性制度，完善國(guó)家住房制度總體框架。比如目前推動(dòng)的租賃市場(chǎng)，必須解決租售同權(quán)以及供給可持續(xù)性的問(wèn)題，這涉及到戶籍、公共資源的投入、土地規(guī)劃、財(cái)政分配、制度創(chuàng)新等方面的改革，因此，長(zhǎng)效機(jī)制的建立任重道遠(yuǎn)，時(shí)不我待。

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