隨著廣州市大力培育租賃市場(chǎng)，廣州市內(nèi)新增了不少租賃住房。但也出現(xiàn)了類似“明租實(shí)售”、出讓“使用權(quán)”等一系列問題。昨日廣州市住建委和市國規(guī)委聯(lián)合起草了《關(guān)于對(duì)新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》（簡稱《新增租賃住房通知》），規(guī)定自持租賃住房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)整體申請(qǐng)登記，不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓及拆分抵押；租賃住房在項(xiàng)目宣傳推廣時(shí)，不得誘導(dǎo)、引導(dǎo)和強(qiáng)迫承租人參與任何有金融風(fēng)險(xiǎn)的行為。
自持商品房不得銷售轉(zhuǎn)讓
為了緩解住房供應(yīng)矛盾，廣州市通過“競自持”的方式出讓土地，土地競得人自持部分不得分割銷售，只能作為租賃房源向社會(huì)出租。但是記者了解到，有開發(fā)商在競買自持商品房土地后，通過簽訂數(shù)十年的“長期租賃合同”或“使用權(quán)合同”，或通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，變相銷售，擾亂市場(chǎng)秩序。
針對(duì)這些現(xiàn)象，《新增租賃住房通知》規(guī)定，自持租賃住房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)整體申請(qǐng)登記，不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓及拆分抵押。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、合并重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等特殊情形，自持租賃住房應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，自持租賃住房必須繼續(xù)用于租賃，并按租賃合同保持原有租賃關(guān)系。
押金不得超房租2倍
據(jù)記者了解，新增租賃住房不限定承租主體，而租金價(jià)格則由租賃雙方參考《廣州市房屋租金參考價(jià)》，并結(jié)合市場(chǎng)水平協(xié)商確定。
新增租賃住房租賃合同期限不得超過二十年，租金收取鼓勵(lì)押一付一。同時(shí)，押金最高不得超過月租金二倍，一次性收取租金的不得超過一年。
租賃企業(yè)需在官方平臺(tái)注冊(cè)
針對(duì)住房租賃企業(yè)，《新增租賃住房通知》要求，經(jīng)營新增租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、村集體等應(yīng)在廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行注冊(cè)，需要將旗下出租的房源信息，如實(shí)錄入廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)。
企業(yè)在對(duì)租賃住房在項(xiàng)目宣傳推廣時(shí)，不得誘導(dǎo)、引導(dǎo)和強(qiáng)迫承租人參與任何有金融風(fēng)險(xiǎn)的行為，不得出現(xiàn)“投資”“升值”“名校”“不限購”等涉嫌誤導(dǎo)、欺騙和虛假宣傳字樣。
村集體可與企業(yè)合作出租
去年，廣州市被原國土部（現(xiàn)自然資源部）確定為首批“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”城市。今年年初編制的《廣州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》顯示，至2020年，全市計(jì)劃利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房建筑面積300萬平方米，每年批準(zhǔn)建筑面積按100萬平方米控制。
針對(duì)這一批即將到來的新增租賃住房，《新增租賃住房通知》規(guī)定，村集體可自主出租經(jīng)營，也可與住房租賃企業(yè)等合作出租經(jīng)營新增租賃住房。
專家：將有效防范“明租實(shí)售”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，廣州此次出臺(tái)租賃住房的政策，對(duì)于集體建設(shè)用地發(fā)展有較為清晰的導(dǎo)向，尤其是提到了此類租賃住房不允許分拆銷售，這其實(shí)也是為了防范后續(xù)租賃市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)的問題，即所謂明租實(shí)售，這樣的風(fēng)險(xiǎn)在此次政策中提前預(yù)警了。對(duì)于此次租賃市場(chǎng)的發(fā)展來說，也提到了一些細(xì)節(jié)性內(nèi)容，包括租期不超過20年，押金和租金的收取不應(yīng)該過大等。這都有助于規(guī)范后續(xù)的租金操作。
此次政策應(yīng)該說在風(fēng)險(xiǎn)中還提到了很多市場(chǎng)關(guān)注的地方，包括“名校”“升值”“不限購”，這樣做是為了防范部分租賃房源變?yōu)殇N售房源，類似規(guī)定具有積極的意義，防范炒作租賃住房產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。
廣東發(fā)布
租房合同范本
出租屋甲醛超標(biāo)、房東漲房租、租客擅自轉(zhuǎn)租……對(duì)于不少房東和租房客來說，防止自己遇到這些問題，就是簽訂一份靠譜的租賃合同。
近日，廣東省住建廳發(fā)布最新的《廣東省住房租賃合同示范文本（征求意見稿）》（簡稱《征求意見稿》）?！墩髑笠庖姼濉穼?duì)出租房屋情況及居住需求，租賃期限，租金及押金，房屋的交付，維護(hù)、維修等方面都作了明確的約定。
《征求意見稿》規(guī)定，廣東省住房轉(zhuǎn)租以及作居住功能使用的房屋租賃，都應(yīng)參考使用合同文本。
同時(shí)，根據(jù)《征求意見稿》，租賃雙方在簽訂合同前，都應(yīng)出示有效身份證明，出租人還應(yīng)當(dāng)向承租人出示房屋所有權(quán)證明或其他合法權(quán)屬證明；房屋屬于共有的，應(yīng)出示共有權(quán)人同意出租的書面證明；委托出租的，應(yīng)出示產(chǎn)權(quán)人的委托授權(quán)文件。
如果租房客想要轉(zhuǎn)租房屋，應(yīng)當(dāng)出示房東同意轉(zhuǎn)租的書面證明，并出示自己與房東之間的租賃合同。而且，房屋轉(zhuǎn)租合同的租賃期限不得超出原租賃合同的租賃期限，租客返還房屋后，遺留在房屋中的物品，視為放棄其所有權(quán)，房東有權(quán)自行處理。
同時(shí)，《征求意見稿》規(guī)定，合同租賃期不得超過20年；超過20年的，超過部分無效。
按照規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同訂立后30日內(nèi)辦理房租租賃登記備案。在合同有效期內(nèi)，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除本合同，任何一方要提前解除合同，應(yīng)至少提前30日通知對(duì)方；提前解除合同的，提出方需支付一定數(shù)量的違約金。
根據(jù)《征求意見稿》，出租人交付的房屋若經(jīng)鑒定不符合建筑、消防、室內(nèi)空氣質(zhì)量等方面的安全指標(biāo)和要求，承租人有權(quán)單方面解除合同。
而若租房客擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人、擅自裝修、拆改變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)及設(shè)施的，都需要按照標(biāo)準(zhǔn)向租房人支付違約金。（全媒體記者賈政）
轉(zhuǎn)自：廣州日?qǐng)?bào)
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