2023年，房企融資政策整體基調以落實“金融16條”為主，強調一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，政策凸顯對民營房企融資的支持。中指研究院2024年1月23日公布的監(jiān)測數據顯示，2023年全年房地產行業(yè)共披露471筆并購交易，其中323筆披露交易金額，總交易規(guī)模約2412.9億元，平均單筆交易規(guī)模7.5億元。從披露交易的數量和規(guī)模來看，當年年中與年末月份并購交易數量較多、規(guī)模較大，下半年并購活動較上半年更加活躍，年底出現翹尾現象。
從交易標的物業(yè)類型看，2023年房地產行業(yè)并購交易數量以地產開發(fā)業(yè)務為主，披露的數量與交易規(guī)模分別占全年的72.4%與60.0%。商業(yè)與辦公類多元業(yè)務披露交易規(guī)模次之，且披露的平均交易規(guī)模最大，達19.5億元。
在披露規(guī)模的并購交易中，規(guī)模在10億元以下的并購交易數量占比超80%，是并購交易中的“主力”。規(guī)模在30億元以上的并購交易共有17筆，總交易規(guī)模為1046.9億元，占全年總交易規(guī)模的43.4%。其中，商辦類及其他多元業(yè)務10筆，交易規(guī)模達524.2億元。
從企業(yè)端看，頭部房企持續(xù)在廣州、杭州、南京、武漢、合肥等重點城市收購項目股權。其中，部分項目收購來自出險合作方。中指院方面分析指出，購買方此舉意在增加對項目的掌控權，發(fā)揮自身運營優(yōu)勢增加盈利空間，也可降低來自合作方的風險。同時，頭部房企持續(xù)與地鐵公司、城投公司合作，收購優(yōu)質地塊項目股權、發(fā)揮自身操盤能力進行合作開發(fā)。另一方面，部分出險房企出售項目以償還債務、增加運營資金，一些經營穩(wěn)健的房企面對緊張的融資環(huán)境也選擇出售項目股權，以確保自身經營安全。
上市企業(yè)方面，部分涉房上市公司出售股權，或聚焦其他主業(yè)，或退出房地產業(yè)務。此外，招商蛇口完成定增，收購深圳市南油(集團)有限公司24%股權及深圳市招商前海實業(yè)發(fā)展有限公司2.89%股權。聯(lián)投置業(yè)受讓三湘印象25%股權，三湘印象向聯(lián)投置業(yè)大股東湖北聯(lián)發(fā)投資定增募資10.2億元，三湘印象實控人將變?yōu)楹笔Y委，預計此次收購將為湖北聯(lián)投增加上市融資渠道，改善資產質量和收入結構。
并購金融方面，AMC以集團、項目、增信三種模式參與并購及紓困，其中以項目層面居多。2023年全年，一方面AMC與頭部房企合作，推動不良資產的處置，如2023年5月保利發(fā)展與長城資管達成戰(zhàn)略合作，雙方在金融不良資產投資、房地產投資以及共同設立風險化解基金等方面開展合作。另一方面，出險房企引入AMC進行項目盤活與債務重組，如2023年6月金科與長城資管全資子公司長城國富置業(yè)達成戰(zhàn)略合作，長城國富置業(yè)提供必要資金支持推進資產盤活，并作為重整投資人參與金科的預重整程序。
中指院指出，并購金融目前較多的案例出現在項目層面，即通過“出資+開發(fā)”的模式，由AMC負責不良資產處置與重組，房企負責再開發(fā)與運營。具體來看，在項目層面由AMC自身出資或同時引入銀團收購項目或對項目注資，AMC對不良債權進行談判，對債務償款金額、方式、時間等進行重組，再引入操盤方對項目進行再開發(fā)與運營，進而推向市場變現取得收益。
針對房地產并購市場未來趨勢，中指院認為，政策面有望繼續(xù)支持民營房企融資，企業(yè)端出售項目預計仍將持續(xù)。近期，央行召開的2024年工作會議強調，滿足各類房地產企業(yè)合理融資需求，抓好“金融16條”與三大工程等各項政策落實。預計“三個不低于”等政策落地將會改善民營房企融資難現狀，有助于防止房地產風險蔓延，促進行業(yè)健康發(fā)展。企業(yè)層面，房企仍會選擇出售地產住宅項目或商辦、酒店等多元業(yè)務股權換取資金。其中，出險房企可抵銷債務、回籠資金，未出險房企則需要保持自身經營安全，避免債務違約。(記者 高偉)
轉自：經濟參考網
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