特色小鎮(zhèn)“四問”困擾資本布局 專家呼吁應理性“降溫”

　　近日，由《每日經濟新聞》旗下1095公社主辦、美好商業(yè)中心研究支持，主題為“四問特色小鎮(zhèn)”的對話欄目，邀請到了新城控股高級副總裁歐陽捷、中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長助理李學鋒、領易咨詢總經理兼建筑中國特色小鎮(zhèn)商學院院長鄒毅和法國里昂商學院副校長兼亞洲校區(qū)校長王華，共同探討如何通過可持續(xù)的商業(yè)模式實踐更具有生命力的特色小鎮(zhèn)。

　　去年至今，在各種政策紅利的刺激下，特色小鎮(zhèn)如一股熱潮席卷全國。今年的全國兩會上，“特色小城鎮(zhèn)”首次被寫入政府工作報告。

　　上至國家部委，中間至省級層面，下至企業(yè)層面。在特色小鎮(zhèn)火熱背后，也有不少專家學者呼吁“特色小鎮(zhèn)熱”急需降溫。

　　特色小鎮(zhèn)是什么？

　　7月18日，由《每日經濟新聞》旗下的1095公社在上海舉辦的首場特色小鎮(zhèn)論壇上，新城控股高級副總裁歐陽捷認為，特色小鎮(zhèn)一個是“特”、一個是“色”。“特”就是要有獨特的產業(yè)；“色”就是要有顏值，小鎮(zhèn)有了顏值才能放大未來的經濟規(guī)模和價值。

　　領易咨詢總經理、建筑中國特色小鎮(zhèn)商學院院長鄒毅認為，歷史上美國城鎮(zhèn)化率達到60%之后，出現(xiàn)的逆城市化和郊區(qū)化趨向，能為中國下一步跨越中等收入陷阱、承載中國下一階段的城市化提供借鑒。

　　在法國里昂商學院副校長、亞洲區(qū)校長王華看來，超大型城市在發(fā)展到一定規(guī)模后，迫切需要周邊的衛(wèi)星城市來分擔他的經濟等功能，更好地疏解大城市遇到的城市病問題。

　　特色小鎮(zhèn)怎么做？

　　特色小鎮(zhèn)該怎么做？選址和產業(yè)是關鍵。

　　鄒毅以文旅小鎮(zhèn)為例，認為在大城市周邊選址，是打造文旅小鎮(zhèn)一個非常重要的因素，因為這些小鎮(zhèn)更接近消費客源地。

　　歐陽捷認為，在產業(yè)導入方面，關鍵是能不能算得過來賬。要做到資金流的平衡，導入的產業(yè)才能算成功，小鎮(zhèn)才能存活。

　　王華認為，存量小鎮(zhèn)和增量小鎮(zhèn)的做法并不相同。存量小鎮(zhèn)是從1到100，要因地制宜，結合小鎮(zhèn)自身特色，如良好的自然環(huán)境、豐厚的歷史積淀或者豐富的歷史文物等，進一步挖掘小鎮(zhèn)內在價值，其煥發(fā)出的價值會很客觀。增量小鎮(zhèn)是從0到1，要做好整體規(guī)劃、協(xié)作實施，因地形成特色，帶動持續(xù)人氣，形成生命力。

　　特色小鎮(zhèn)誰來做？

　　特色小鎮(zhèn)是政府主導還是市場主導？

　　鄒毅認為，一部分地方政府對特色小鎮(zhèn)建設有著強烈的沖動，他們希望借助國家的政策東風來發(fā)展地方經濟；一部分開發(fā)商也有做特色小鎮(zhèn)的沖動，希望通過特色小鎮(zhèn)鎖定開發(fā)紅利。這些都直接導致了當前的特色小鎮(zhèn)熱。

　　王華也認為，特色小鎮(zhèn)建設的關鍵分為硬件和軟件，硬件方面可能更多地依賴政府對公共基礎設施和資源的規(guī)劃、投入；軟件方面更多地依賴開發(fā)商或運營商引進更多資源或IP，這也是小鎮(zhèn)的關鍵和核心，是小鎮(zhèn)的生命力所在。

　　歐陽捷則從物質需求和精神需求層面提出了另外一種觀點。他認為，未來小鎮(zhèn)的核心就在于獨特的標簽、獨特的文化和獨立的IP，高度重視精神層面的需求，而不僅僅是簡單地造一堆房子。

　　特色小鎮(zhèn)路在哪？

　　針對當前的特色小鎮(zhèn)熱，三位嘉賓不約而同地表達了自己的憂慮。

　　王華認為，需要摒棄傳統(tǒng)的GDP思維去建設小鎮(zhèn)，要更多地從歷史、人文和社會的角度去建設存量小鎮(zhèn)，把東方歷史文化傳承好，不能等到未來某一天，我們只能依靠掛在墻上的照片去回憶過去的厚重歷史。

　　鄒毅認為，特色小鎮(zhèn)建設一定要慢一點，因為小鎮(zhèn)是一個長周期開發(fā)的項目，要系統(tǒng)的籌劃、系統(tǒng)的思考，合理制定開發(fā)節(jié)奏，合理導入產業(yè)資源，讓每一個項目都成為一個作品，一個成功的項目。

　　歐陽捷總結道，做特色小鎮(zhèn)的時候一定要反思，不僅要從GDP角度考慮，還要從精神、文化等角度去考慮。

　　領易咨詢總經理、建筑中國特色小鎮(zhèn)商學院院長鄒毅：特色小鎮(zhèn)要建慢一點，產業(yè)導入切莫急功近利

　　每經實習記者唐潔每經編輯曾健輝

　　在特色小鎮(zhèn)如火如荼進行的今天，到底該如何做？

　　7月18日，《每日經濟新聞》記者(以下簡稱NBD)專訪了領易咨詢總裁鄒毅。他曾負責多個特色小鎮(zhèn)的前期規(guī)劃和定位，尤其擅長文旅小鎮(zhèn)。

　　鄒毅認為，小鎮(zhèn)是一個長周期開發(fā)的項目，要慢一點開發(fā) ，要系統(tǒng)的籌劃、系統(tǒng)的思考，制定開發(fā)節(jié)奏，合理導入產業(yè)資源，每一個項目都要成為一個作品，一個成功的項目。

　　NBD:特色小鎮(zhèn)會不會是為逆城市化做準備？

　　鄒毅：在1960年代的美國，城鎮(zhèn)化率達到56%~73%的時候出現(xiàn)了典型的逆城市化趨勢，大城鎮(zhèn)周邊的小城鎮(zhèn)人口開始出現(xiàn)集聚增長；到70年代，大城市周邊的小鎮(zhèn)人口增長了25%。這是非常典型的，由經濟產業(yè)結構變遷帶來的城鎮(zhèn)化擴散，帶來的衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展案例。

　　中國小城鎮(zhèn)的發(fā)展在某種程度上受經濟轉型趨勢和發(fā)展能力的影響，這種逆城市化的發(fā)展浪潮，我們也希望能借助發(fā)達國家的經驗。從某種意義上說，小鎮(zhèn)也是中國經濟轉型的一種重要載體，或者是某種新經濟載體的變革，通過他為大城市群新經濟的發(fā)展提供一種補充或借鑒。

　　NBD:特色小鎮(zhèn)是不是一定要以產業(yè)為主導？

　　鄒毅：發(fā)改委之前批的特色小鎮(zhèn)中，有50%~70%是文化旅游小鎮(zhèn)。目前來看，文化旅游小鎮(zhèn)更有條件，又更容易受國家消費需求的帶動，形成一定優(yōu)勢。

　　中國到底是哪些區(qū)域、哪些城市適合做文化旅游小鎮(zhèn)？前期我研究過一個城市旅游總人口、旅游總收入、城市人均旅游支出和城市人均可支配收入指標，這4個數(shù)據(jù)代表了一個城市客群的消費能力和消費總量。我們發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)意義上的5A景區(qū)等所具備的旅游總時長容量，遠遠沒有一二線周邊城市旅游市場規(guī)模大。

　　目前的基本觀點是，在大城市周邊選址，是打造文旅小鎮(zhèn)一個非常重要的因素，都市群周邊更適合文旅小鎮(zhèn)，更接近消費客源地。

　　打造一個成功的小鎮(zhèn)，需要有房地產的業(yè)態(tài)引入，為小鎮(zhèn)提供資金支撐；第二是需要非常有特色的產業(yè)基礎或核心吸引力，能夠吸引城市人群前來觀光、旅游，建立一個小鎮(zhèn)磁場，形成獨特性。

　　NBD:特色小鎮(zhèn)如何構建完善的商業(yè)模式？文旅項目的產業(yè)鏈到底是怎樣的？

　　鄒毅：第一個商業(yè)模式是賣房產，必須要有房地產配套；第二種是把持有性的資產，經營之后形成一種借資管模式，通過門票、園林的消費，通過其他的租金收入形成一種現(xiàn)金流結構，就構成了基礎資產的一種結構。

　　下一步就簡單了，無論是定增也好或者是證券化也好或者是企業(yè)上市也好，只要你的資產優(yōu)良，能達到回報率。

　　難點是能不能把持有型資產做到80%的回報率，能不能把真正的小鎮(zhèn)空間創(chuàng)意做到位。

　　NBD:很多開發(fā)商將特色小鎮(zhèn)看做一個很大的蛋糕，到底是誰在做特色小鎮(zhèn)？他們背后的利益驅動是什么？

　　鄒毅：作為咨詢公司，我們的客戶群有相當一部分是地方政府，特別是一些風景優(yōu)美地方的政府，他們的動力非常強烈，希望借助國家的政策東風，發(fā)展好地方經濟，這可能是地方政府發(fā)展特色小鎮(zhèn)的一個初衷。

　　其次，第二大群體是開發(fā)商，中國前30強房企陸續(xù)發(fā)布了小鎮(zhèn)戰(zhàn)略。一方面是地方經濟的發(fā)展需求；第二是開發(fā)商面臨行業(yè)洗牌，希望在行業(yè)越來越復雜的環(huán)境下，找到一個新的突破點，用一個更便宜的代價拿地，滿足每年的開發(fā)需求，鎖定開發(fā)紅利。

　　NBD:特色小鎮(zhèn)與精神消費有什么關聯(lián)？獨特的標簽、獨特的文化和獨立的IP，是不是未來特色小鎮(zhèn)的發(fā)展之路？

　　鄒毅：市場能記住的成功文旅產品，一定有獨特的、成功的IP。第一步還是文化IP的構建，避免打造一堆房產。建議特色小鎮(zhèn)慢一點，系統(tǒng)籌劃、系統(tǒng)思考，合理制定產業(yè)資源導入，讓每一個項目都能成功。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷：特色小鎮(zhèn)扎堆，突圍關鍵在“特”與“色”

　　每經記者吳若凡每經編輯曾健輝

　　近日，住建部發(fā)布《關于保持和彰顯特色小鎮(zhèn)特色若干問題的通知》。通知要求，特色小鎮(zhèn)建設要尊重小鎮(zhèn)現(xiàn)有路網、空間格局和生產生活方式，嚴禁盲目拉直道路，嚴禁對老街區(qū)進行大拆大建或簡單粗暴地推倒重建。

　　不容忽視，當前特色小鎮(zhèn)的建設成效已逐步顯現(xiàn)，然而也有一些問題亟待解決?！锻ㄖ烦雠_的背景，就是針對當前特色小鎮(zhèn)的“沒特色”、“同質化”的風險。那當前的特色小鎮(zhèn)，到底要如何打造才能內外兼?zhèn)洌?/p>

　　特色小鎮(zhèn)的關鍵字是“特”

　　戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，各區(qū)域的特色小鎮(zhèn)正在蓬勃建設中，首批特色小鎮(zhèn)主要分布在我國東部，其中又以華東地區(qū)最為密集，共39個，約占127個小鎮(zhèn)的30%。

　　發(fā)展特色小鎮(zhèn)如果僅按照過去的房地產開發(fā)模式，設幾個新區(qū)、建一些特異風格的建筑等形式，這不僅不能滿足真實的市場訴求，也是對資源的浪費對業(yè)態(tài)的透支，不利于特色小鎮(zhèn)的真正發(fā)展。

　　在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，要發(fā)展特色小鎮(zhèn)，就得有特殊的產業(yè)或與眾不同的產業(yè)，這樣在未來競爭中才有自己的競爭優(yōu)勢，如果都是傳統(tǒng)產業(yè)就沒什么意義了。

　　這就是特色小鎮(zhèn)需要的關鍵要素之一——特。

　　對此，高力國際進一步解釋認為，當前全國特色小鎮(zhèn)的主導產業(yè)中，以第二產業(yè)和第三產業(yè)數(shù)量居多，特別是戰(zhàn)略性新興產業(yè)和文旅康養(yǎng)產業(yè)。當然也有依托第一產業(yè)即農業(yè)，特別是新興農業(yè)形成的田園綜合體和新興農業(yè)小鎮(zhèn)。

　　“在特色小鎮(zhèn)的產業(yè)路徑中，以第三產業(yè)為主導的產業(yè)更容易形成人口聚集效應。”其認為，產業(yè)最終形成則取決于三個維度。

　　外部環(huán)境是首要因素，這主要涉及宏觀經濟政策、產業(yè)疏解方向等外部環(huán)境影響，這些因素是小鎮(zhèn)承接產業(yè)的必要條件。其次，小鎮(zhèn)的區(qū)位條件和承接能力也非常重要，小鎮(zhèn)本身的區(qū)位優(yōu)勢、自然人文環(huán)境特點，都是決定產業(yè)匹配的重要基礎。

　　小鎮(zhèn)吸引人還得靠“色”

　　光有獨特產業(yè)還不夠，產業(yè)可能帶來一些GDP和就業(yè)人口，但單一產業(yè)本身的容量很小，對當?shù)亟洕瓌幼饔眠€是不夠。

　　由此導出的一種當前時興的觀點認為，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展還需要特色產業(yè)與特色小鎮(zhèn)的融合發(fā)展，特別是當一些特色小鎮(zhèn)體量相對較小、產業(yè)規(guī)模不大，則更要求要素的融合發(fā)展。

　　因而相比之下，上述小鎮(zhèn)發(fā)展的三大要素中，最重要的是，導入的產業(yè)需要與投資主體自身資源相協(xié)調，形成良性匹配，帶動上下游市場主體的協(xié)同轉移。

　　“這就需要做‘色’來配合。”歐陽捷認為，有顏值才能促旅游，可以觀光休閑游樂，比如航空小鎮(zhèn)可以做模擬飛行訓練、小型飛行表演、無人機模擬空戰(zhàn)、水上飛行運動，旅游是很大的市場。

　　整體而言，特色小鎮(zhèn)一定要有不可復制的一些東西，比如西昌衛(wèi)星發(fā)射基地的航天小鎮(zhèn)，就具有無法復制的獨特資源優(yōu)勢。繼而這要求參與特色小鎮(zhèn)打造的企業(yè)，一定是要擁有或能拿到特色資源，能將特色產業(yè)引進來的。

　　而在打造時還不能心急，歐陽捷強調，特色小鎮(zhèn)應傳承傳統(tǒng)文化和精神價值，重塑價值觀、道德觀、倫理觀，不要僅追求GDP，還應充實精神文化內涵。

　　在經濟效益和文化價值之間，在特與色之間，特色小鎮(zhèn)到底該如何走，前路能走多遠，留給我們的這些問題還有待思考。

　　中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長助理李學鋒：特色小鎮(zhèn)應建立科學考評體系

　　每經實習記者程成每經編輯曾健輝

　　眼下，在諸多政策的刺激下，不少資本紛紛涌入特色小鎮(zhèn)領域，以期尋找商業(yè)新藍海。一個個特色小鎮(zhèn)如雨后春筍般涌現(xiàn)，其熱度絲毫不亞于當前的酷暑高溫。

　　在特色小鎮(zhèn)出現(xiàn)熱潮的同時，一些專家學者紛紛呼吁要給特色小鎮(zhèn)“降溫”，使其回歸理性。7月18日，《每日經濟新聞》記者(以下簡稱NBD)對中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長助理、執(zhí)行研究員李學鋒博士進行了專訪。

　　NBD:您是如何定義特色小鎮(zhèn)的？特色小鎮(zhèn)的內涵體現(xiàn)在什么地方？

　　李學鋒：特色小鎮(zhèn)，顧名思義就是有特色的小鎮(zhèn)。特色，就是要走差異化、個性化的發(fā)展路徑。

　　我覺得可以從三個方面把握特色小鎮(zhèn)的內涵：一是它反映了后現(xiàn)代的一種城市規(guī)劃和發(fā)展理念，主要強調特色，將特色植入到城鎮(zhèn)的發(fā)展當中；二是它反映了新型城鎮(zhèn)化的需要。不僅要解決傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化帶來的城市病，還要繼續(xù)支撐中國城鎮(zhèn)化，這個重任歷史性地落到了中小城市和小城鎮(zhèn)身上；三是它反映了供給側結構性改革的需要。傳統(tǒng)產業(yè)要轉型發(fā)展，需要提供合適的平臺；新興產業(yè)要發(fā)展，需要創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)空間去激發(fā)活力。

　　NBD:從年初開始，國家各個層面均對特色小鎮(zhèn)給予資金等支持，刺激了大量資本涌入特色小鎮(zhèn)領域，這會不會造成泡沫？

　　李學鋒：如果只是從資產價格的角度來看，特色小鎮(zhèn)不具備形成泡沫的條件。首先，它的稀缺性不是那么突出；其次，并不是說國家授牌的、省里確定的就叫特色小鎮(zhèn)，因為每個小鎮(zhèn)都可以探索特色發(fā)展的道路，都可以做成特色小鎮(zhèn)。

　　但我擔心的是政策持續(xù)性問題?，F(xiàn)在大家都在爭資金、爭政策，如果政策不能持續(xù)發(fā)力，特色小鎮(zhèn)自身又不能形成持續(xù)的增長能力的話，很多特色小鎮(zhèn)就有可能成為半截子工程。

　　NBD:第二批特色小鎮(zhèn)的申報中，政策明確規(guī)定，用地規(guī)劃如果是單一房地產行業(yè)的，將不再批復。您如何看待特色小鎮(zhèn)這一申報條件限制？

　　李學鋒：房地產投資比例必須進行限制。我們的特色小鎮(zhèn)不能建成一座睡城，像北京的回龍觀那樣，那是工業(yè)化時代規(guī)劃理念的產物，現(xiàn)在絕不能重復。

　　雖然開發(fā)商資源動員能力比較強，在產業(yè)引導方面也有一定的優(yōu)勢。但是，還是要適應特色小鎮(zhèn)發(fā)展、適應新型城鎮(zhèn)化的需要、適應新的城鎮(zhèn)規(guī)劃理念。

　　NBD:從當前特色小鎮(zhèn)熱的實際來看，政策紅利的刺激作用不容忽視。未來支持政策退出后，特色小鎮(zhèn)該往何處去？

　　李學鋒：事物都有兩面性。政策在推動特色小鎮(zhèn)發(fā)展的同時，也會帶來一定的問題，最后也只能通過更多的措施來糾正、管制，這是一個惡性循環(huán)。而我們期望的局面是，不論政府主導還是企業(yè)主導，都應該對政策、趨勢、潛力做全面的評估，并在這個基礎之上去編制規(guī)劃、去推動發(fā)展，不要搞運動式的、脈沖式的投資，否則會產生更多的負面影響。

　　NBD:您目前正在建立一套全國特色小鎮(zhèn)考核評價體系，能不能與我們分享一下您的研究成果？

　　李學鋒：目前我們團隊確實在做一些這方面的工作，這也是一種摸索，也有了一些初步的成果。

　　我們的考評體系首先確立了這樣一些理念：一是短期見效，即資金和政策有了，短期內從城鎮(zhèn)形態(tài)、產業(yè)發(fā)展方面必須見到成效；二是長期有用，即符合供給側結構性改革、新型城鎮(zhèn)化、發(fā)展新理念；三是分類考核，基于每個小鎮(zhèn)產業(yè)支撐不同、文化傳統(tǒng)不同，定位也就必然有差異，所以發(fā)展路徑和考評也必須有所區(qū)別；四是對接融入，特色小鎮(zhèn)畢竟是一個相對有限的發(fā)展空間，其區(qū)域帶動力、人口承載力有限，所以我們的評價體系倡導特色小鎮(zhèn)應該與其他小鎮(zhèn)對接，應該融入中心城市的發(fā)展戰(zhàn)略，在對接融入中發(fā)揮特色小鎮(zhèn)的最大效用。

　　我們希望的是通過這樣一整套科學合理的評估體系，助力特色小鎮(zhèn)科學、有序建設，并更好地發(fā)展。

　　特色小鎮(zhèn)，離我們的生活遠嗎？近幾年，中國特色小鎮(zhèn)不斷有新的戰(zhàn)略產品推出，類型也在不斷迭代，不斷地適應瞬息萬變的商業(yè)環(huán)境，而其最終目的就是滿足人們對美好生活的消費型追求。特色小鎮(zhèn)領域充滿著巨量的市場價值和商業(yè)機會，中國正在經歷建設特色小鎮(zhèn)的摸索和定位過程。如何讓特色小鎮(zhèn)真正能做到“特”與“色”，與美好商業(yè)的結合或許將推動整個產業(yè)對模式的思考與探索。期待真正的特色小鎮(zhèn)融入我們美好的生活，期待美好商業(yè)與產業(yè)之下的特色小鎮(zhèn)真正變成我們生活的重要元素。

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