租房時(shí)代，如何規(guī)范“租金貸”？

　　■ “租金貸”不宜作“一刀切”處理，而是應(yīng)以有效監(jiān)管充分防范風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)其健康有序發(fā)展。

　　■ 應(yīng)盡快明確相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范與監(jiān)管細(xì)則并加強(qiáng)行業(yè)自律。

　　■ 有必要對(duì)“租金貸”產(chǎn)生的資金沉淀進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，特別是對(duì)那些自身杠桿率較高、流動(dòng)性偏緊的企業(yè)，必須確保“租金貸”資金池的相對(duì)獨(dú)立性，減少資金被挪用的可能。

　　■ 建議將“租金貸”的有關(guān)說明和風(fēng)險(xiǎn)提示進(jìn)行統(tǒng)一要求，以醒目的方式明確告知承租人，使消費(fèi)者在充分了解產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進(jìn)行理性選擇。

　　9月30日，上海市住建委、金融辦等五部門聯(lián)合推出10條監(jiān)管舉措，明確開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的條件，強(qiáng)調(diào)防范“租金貸”引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、防范代理經(jīng)租企業(yè)哄抬租金和違規(guī)經(jīng)營(yíng)等行為。

　　自構(gòu)建“租購(gòu)并舉”住房制度以來，一系列支持住房租賃發(fā)展的政策陸續(xù)出臺(tái)，其間，品牌化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓得到多方助力，發(fā)展迅速。然而，長(zhǎng)租公寓潛藏的各類風(fēng)險(xiǎn)，尤其是金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯露。今年8月，在“我愛我家”一位前任高管公開發(fā)表“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害”的言論后，不到一周時(shí)間，杭州就有一家經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的公司因資金鏈斷裂宣布破產(chǎn)，引發(fā)業(yè)界廣泛討論。

　　一時(shí)間，長(zhǎng)租公寓以及“租金貸”牽動(dòng)了整個(gè)租房市場(chǎng)的神經(jīng)。“租金貸”到底是怎樣一種產(chǎn)品？具體存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，又該如何進(jìn)行有效監(jiān)管？

　　一種參與方復(fù)雜、存在變動(dòng)性的消費(fèi)分期貸款

　　“租金貸”指的是向房屋承租人推出的一款貸款產(chǎn)品，承租人與具有貸款資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)（包括銀行、網(wǎng)貸公司、資管公司、信托公司等，以下簡(jiǎn)稱金融機(jī)構(gòu)）簽訂貸款合同，由金融機(jī)構(gòu)直接將未來一段時(shí)間的租金一次性支付給房屋中介公司或長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者（以下簡(jiǎn)稱中介公司），承租人則按月以房租的形式向金融機(jī)構(gòu)歸還貸款。

　　本質(zhì)上，“租金貸”是一種新的消費(fèi)分期貸款，這種金融創(chuàng)新將傳統(tǒng)的房租季付或年付轉(zhuǎn)換成為月付，將承租人原本集中在前期的財(cái)務(wù)支出壓力，轉(zhuǎn)化為相對(duì)穩(wěn)定的、分階段的現(xiàn)金流支出。同時(shí)，“租金貸”也讓中介公司更快地回收租金，有助于長(zhǎng)租公寓的規(guī)?；l(fā)展。自如、蛋殼、相寓等長(zhǎng)租公寓的龍頭企業(yè)均推出了“租金貸”產(chǎn)品。

　　然而，與一般的消費(fèi)分期貸款相比，“租金貸”存在3個(gè)明顯的特別之處，這也是其備受爭(zhēng)議的原因所在：

　　消費(fèi)對(duì)象不同。一般的消費(fèi)分期都是具體的商品，如汽車、家電等；而“租金貸”是抽象的服務(wù)或權(quán)益，即未來一定期限內(nèi)的租房服務(wù)以及由此形成的債權(quán)或者收益權(quán)。

　　參與方不同。傳統(tǒng)的消費(fèi)分期主要是在消費(fèi)者與金融機(jī)構(gòu)兩者之間，關(guān)系相對(duì)比較簡(jiǎn)單；而“租金貸”則至少由租房者、中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和房東四者構(gòu)成，關(guān)系較為復(fù)雜。如果長(zhǎng)租公寓同時(shí)推出了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，涉及的關(guān)系就更加繁雜。

　　貸款合同的可變動(dòng)性不同。傳統(tǒng)的消費(fèi)分期貸款涉及的實(shí)物產(chǎn)品，比如一輛汽車、一件家電，其所有權(quán)和使用權(quán)在貸款的同時(shí)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，貸款合同一旦形成，很少會(huì)發(fā)生變動(dòng)。而“租金貸”的貸款合同則不然。例如，消費(fèi)者通過第三方金融機(jī)構(gòu)貸取了一年的租金貸款，但在合同履行過程中，一旦需要調(diào)整租房地址甚至中斷租房行為，相應(yīng)的貸款合同必然會(huì)相應(yīng)地變更。

　　“租金貸”不規(guī)范操作引發(fā)多重風(fēng)險(xiǎn)

　　“租金貸”等于同時(shí)幫助了承租人和中介公司兩方籌措了資金，在長(zhǎng)租公寓的成長(zhǎng)期起到了非常重要的促進(jìn)作用。與此同時(shí)，由于其不同于其他消費(fèi)貸款的復(fù)雜性，以及在競(jìng)爭(zhēng)激烈且監(jiān)管滯后的情況下頻現(xiàn)的不規(guī)范操作，“租金貸”已顯露出多方面風(fēng)險(xiǎn)：

　　信息披露風(fēng)險(xiǎn)。“租金貸”模式看似是“兩便”，然而中介公司在信息知情方面占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，往往傾向于在沒有進(jìn)行充分的風(fēng)險(xiǎn)提示，甚至是承租人不知情的情況下，誘導(dǎo)承租人與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)簽署貸款合同。很多承租人未必真的需要減輕租房的前期一次性支出，卻從交房租轉(zhuǎn)換成了還貸款，承擔(dān)了資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者的知情權(quán)和選擇權(quán)受到侵犯。

　　資金安全風(fēng)險(xiǎn)。通過“租金貸”，中介公司將未來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的房租套現(xiàn)并自主支配，但從嚴(yán)格意義上講，這部分房租并不完全屬于中介公司而只是歸其暫時(shí)管理，其中的絕大部分日后需要按月支付給房東。如果企業(yè)任意挪用這部分資金，后期一旦經(jīng)營(yíng)不善，資金鏈斷裂，便出現(xiàn)了承租人交了房租、房東卻無法收到房租的怪事，會(huì)讓大量租客、房東同時(shí)蒙受經(jīng)濟(jì)損失，引發(fā)不良社會(huì)影響。

　　期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榇嬖谥Ц兜臅r(shí)間差，隨著中介公司管理的房屋數(shù)量愈來愈多，在操作中可以違規(guī)用其他房屋的租金，來支付給已到按月支付時(shí)間的房東，形成典型的期限錯(cuò)配，類似違規(guī)P2P平臺(tái)的自融資金池。而期限錯(cuò)配潛藏較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，一旦“發(fā)新償舊”其中一個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，比如收來大量房源卻租不出去，也就是沒有新的“租房貸”貸款用于按期支付給已租出房源的房東，就面臨資金鏈斷裂。

　　合同變更風(fēng)險(xiǎn)。從合同角度來看，金融機(jī)構(gòu)的介入使原本簡(jiǎn)單的居間合同變成了一個(gè)由借貸合同和居間合同共同組成的復(fù)雜關(guān)系合同。如果居間合同發(fā)生變更，借貸合同必須隨之調(diào)整，但由于前期承租人并沒有直接與貸款人接觸過，合同變更主要依賴中介公司的房屋管家。而現(xiàn)實(shí)是中介公司沒有充足的動(dòng)力來配合承租人變更貸款合同，多是將其作為承租人違約的理由收取違約金，甚至有些貸款機(jī)構(gòu)人為制造承租人還款逾期，以此獲取不當(dāng)利益。

　　嚴(yán)格監(jiān)管沉淀資金，充分提示潛在風(fēng)險(xiǎn)

　　當(dāng)今，依托以信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)為代表的新技術(shù)，新的商業(yè)模式頻頻崛起，“租金貸”正是在這一技術(shù)背景下應(yīng)運(yùn)而生的。不過，任何一個(gè)行業(yè)如果過度金融化、過度放杠桿，都會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

　　8月份以來，有關(guān)部門已充分意識(shí)到“租金貸”的問題，北京、西安、上海等城市開始嚴(yán)查“租金貸”違法違規(guī)問題。對(duì)此，筆者認(rèn)為，作為一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，“租金貸”不宜作“一刀切”處理，而是應(yīng)以有效監(jiān)管充分防范風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)其健康有序發(fā)展：盡快明確相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范與監(jiān)管細(xì)則。“租金貸”之所以在發(fā)展中亂象頻發(fā)，主要是沒有相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)范對(duì)其進(jìn)行約束，各家公司出于競(jìng)爭(zhēng)壓力，快速拿房和搶占市場(chǎng)份額被當(dāng)作公司發(fā)展的首要任務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)被暫時(shí)擱置或后移。風(fēng)險(xiǎn)正是在這樣的過程中不斷累積，這樣的局面亟須行業(yè)自律、監(jiān)管發(fā)力。上海發(fā)布10條具體措施后，更多城市有望推出“租金貸”的監(jiān)管政策。

　　加強(qiáng)住房租賃企業(yè)行業(yè)自律管理。從“租金貸”的業(yè)務(wù)流程可見，住房租賃企業(yè)在其中處于核心地位，它密切聯(lián)系著其他各參與方。“租金貸”最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也在住房租賃企業(yè)，在于其缺乏監(jiān)管的“資金池”。如果不加約束，少數(shù)服務(wù)商及其高管一旦出現(xiàn)職務(wù)侵占、挪用資金、詐騙等違法違規(guī)行為，給承租人和房東帶來損失資金的風(fēng)險(xiǎn)，公司的道德風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很有可能會(huì)向其他參與方“傳染”。因此，有必要對(duì)“租金貸”產(chǎn)生的資金沉淀進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，特別是對(duì)那些自身杠桿率較高、流動(dòng)性偏緊的企業(yè)，必須確保“租金貸”資金池的相對(duì)獨(dú)立性，減少資金被挪用的可能，避免由此帶來的更大風(fēng)險(xiǎn)。

　　明確貸款人的義務(wù)與責(zé)任。作為金融機(jī)構(gòu)，既要在金融產(chǎn)品方面支持和促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，更要堅(jiān)守業(yè)務(wù)底線，有效履行貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理的主體責(zé)任，不可將授信審查、風(fēng)險(xiǎn)控制等核心業(yè)務(wù)外包。近期，多家銀行暫停“租金貸”業(yè)務(wù)正是規(guī)范這一產(chǎn)品的契機(jī)。

　　加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，特別是知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán)。“租金貸”之所以能夠被消費(fèi)者認(rèn)同，主要是其可以大幅度降低承租人在前期的資金支出，同時(shí)“信用免押金”的策略也使得承租人容易忽視其中的風(fēng)險(xiǎn)。免押金其實(shí)是通過一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期的貸款分期合同來實(shí)現(xiàn)的，免押金和月付就意味著承租人必須要承擔(dān)更高的利息支出。這些承租人在選擇前必須了解的內(nèi)容，現(xiàn)在卻常常被忽視，建議將“租金貸”的有關(guān)說明和風(fēng)險(xiǎn)提示進(jìn)行統(tǒng)一要求，以醒目的方式明確告知承租人，使消費(fèi)者在充分了解產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進(jìn)行理性選擇。

　　綜上，“租金貸”必須回到金融創(chuàng)新的初心，以提高效率或降低成本為根本目的，消除現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式中的痛點(diǎn)，如此創(chuàng)新的收益才能被各參與主體共享。（作者：國(guó)家信息中心 高聚輝）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)自然資源報(bào)

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