裝電梯、加保溫層,老舊小區(qū)改造正讓越來越多城鎮(zhèn)居民受益。下一步的重點是什么?
國家發(fā)改委、住建部日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知》(以下簡稱《通知》),要求對2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套設(shè)施短板進行摸排,以燃氣、電力、排水、供熱等配套基礎(chǔ)設(shè)施和養(yǎng)老、托育、停車、便民、充電樁等民生設(shè)施為重點,進行優(yōu)先改造。
這些“看不到”“難看到”的地方,是老舊小區(qū)運行的痛點堵點。補上配套設(shè)施短板,讓居民充滿期待。
摸排“看不見的地方”
——排查配套基礎(chǔ)設(shè)施存在的安全隱患,摸排民生設(shè)施缺口情況
老舊小區(qū)的“老”和“舊”,不僅體現(xiàn)在具體的樓齡上,更隱藏在許多“看不見的地方”。
“加裝電梯、路面硬化,這些都是‘看得見的地方’,而‘看不見的地方’也應(yīng)成為改造的重點對象?!碧崞鹄吓f小區(qū)改造,北京市海淀區(qū)某老舊小區(qū)居民陳軍這樣說。陳軍所居住的小區(qū)建成于上世紀80年代初,由于樓齡較老,小區(qū)配套設(shè)施存在排水設(shè)施老化、暖氣溫度不高、入戶光纖網(wǎng)速較慢等問題。以排水設(shè)施為例,樓內(nèi)上下水管道為鑄鐵材質(zhì),老化銹蝕較為嚴重,存在滲水漏水等現(xiàn)象?!懊康酵K蠡謴?fù)供水時,水都是棕紅色的,還摻雜著沙礫,要排很久才能恢復(fù)清澈。管道銹蝕已經(jīng)影響到水質(zhì),我家不燒自來水喝,也不用它做飯?!标愜娬f。
對民生設(shè)施缺口,老舊小區(qū)的居民們同樣有很強烈改造意愿。
“樓門高出地面5級臺階,卻沒有無障礙設(shè)施,對于坐輪椅、拄拐杖的老人特別不方便。小區(qū)里老人多、孩子多,缺少養(yǎng)老托育設(shè)施?!蹦赀^八旬的王淑珍老人住在北京市朝陽區(qū)一處建于上世紀90年代的小區(qū),眼下就有一樁煩心事:“我們這里是一梯兩戶的結(jié)構(gòu),有些業(yè)主干脆就把電梯外的公共空間圈占了,打隔斷、存雜物,感覺很不安全,但物業(yè)又沒有執(zhí)法權(quán),現(xiàn)在成了‘老大難’問題?!蓖跏缯湔f。
這些“看不到”“難看到”的地方,既包含市政配套設(shè)施等基礎(chǔ)類改造內(nèi)容、滿足居民生活便利需要的完善類改造內(nèi)容,也包含豐富公共服務(wù)的提升類改造內(nèi)容,正是下一階段老舊小區(qū)改造的重點。
《通知》要求排查燃氣、電力、排水、供熱等配套基礎(chǔ)設(shè)施以及公共空間等可能存在的安全隱患;摸排養(yǎng)老、托育、停車、便民、充電樁等設(shè)施缺口情況。在此基礎(chǔ)上,上述設(shè)施將作為重點內(nèi)容得到優(yōu)先改造。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員任興洲對本報記者表示,老舊小區(qū)相關(guān)設(shè)施改造是一項包括前期立項、中期建設(shè)、后期管理維護在內(nèi)的系統(tǒng)性工程,前期摸排到位、面向居民做好解釋引導(dǎo),是做好改造的重要前提。具體實施過程中也要堅持因地制宜、分類施策,力爭做到一地一策、一小區(qū)一策?!懊迩闆r,找準短板,在改造過程中首先力求實效,將極大提升老舊小區(qū)居民獲得感、幸福感?!比闻d洲說。
建設(shè)好、更新好、管護好
——加強事中事后監(jiān)管,推行物業(yè)專業(yè)化管理,完善長效管理機制
補上老舊小區(qū)配套設(shè)施短板,是一項復(fù)雜而細致、牽涉面廣的大工程。
“我們希望把鑄鐵管換成PVC(聚氯乙烯)的,但這真的是大工程,要換就得整串換,需要有人組織協(xié)調(diào)、各戶統(tǒng)一行動。當然,也需要不少錢?!标愜姼嬖V記者,要解決排水設(shè)施老化的問題,單憑個別業(yè)主和物業(yè)公司的力量是遠遠不夠的,需要多個主體在各環(huán)節(jié)形成合力,才能實現(xiàn)“標本兼治”。
王淑珍表示,設(shè)施建好了,也要管好,這就要提升社區(qū)、物業(yè)和相關(guān)部門的服務(wù)管理能力?!拔覀冃^(qū)停車位不僅缺少,而且管理無序。有的戶一個也沒有,有的人卻占有多個。時間長了,很多居民對設(shè)施管理者缺乏信任?!?/p>
配套設(shè)施改造,需要壓實責任主體?!锻ㄖ窂娬{(diào),首先要落實專業(yè)經(jīng)營單位的社會責任和安全責任,做好安全巡查和設(shè)施管養(yǎng)。在完善長效管理機制方面,各級城市(縣)要履行安全管理主體責任,相關(guān)部門要按職責開展安全監(jiān)督檢查。此外,要建立居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司等廣泛參與、共商事務(wù)、協(xié)調(diào)互動的社區(qū)管理新機制,推進社區(qū)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化,共同維護改造成果。
改造過程中的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)也很重要?!案骷覇挝还莛B(yǎng)設(shè)施常常是‘九龍治水’,缺乏協(xié)調(diào)。今天挖水管子,明天修井,后天動光纜……挖了填、填了挖,時不時再停個水,給居民生活帶來很多不便?!标愜娬f。為此,《通知》在工程質(zhì)量安全監(jiān)管方面對項目行業(yè)主管單位、建設(shè)單位、勘察設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位均提出相應(yīng)要求,同時明確強化項目建設(shè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào),優(yōu)化空間布局和建設(shè)時序,避免反復(fù)開挖。
此外,部分老舊小區(qū)由于歷史原因沒有物管、配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰,成為中長期配套設(shè)施維護更新的障礙?!锻ㄖ访鞔_,城鎮(zhèn)老舊小區(qū)完成改造后,有條件的小區(qū)通過市場化方式選擇專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司接管;引導(dǎo)將相關(guān)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)依照法定程序移交給專業(yè)經(jīng)營單位,由其負責后續(xù)維護管理。
多渠道籌措資金
——統(tǒng)籌地方財力;鼓勵金融機構(gòu)參與;引導(dǎo)居民出資參與
不少居民和專營單位、物管企業(yè)工作人員在采訪中表示,配套設(shè)施和民生設(shè)施改造作為老舊小區(qū)改造的難點,“難就難在資金”。
任興洲認為,解決“錢從哪兒來”的問題,關(guān)鍵在于創(chuàng)新投融資機制,推動多主體共建共改;同時,要著眼于改造的可持續(xù)性,促進資金活水持續(xù)涌流,避免籌措資金過程變?yōu)椤耙诲N子買賣”。
明確多種資金來源,正是此次《通知》的一大亮點。
一方面,《通知》強調(diào),中央預(yù)算內(nèi)投資全部用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)項目;各地應(yīng)統(tǒng)籌地方財力,重點安排消除城鎮(zhèn)老舊小區(qū)各類安全隱患、提高排水防澇能力、完善養(yǎng)老托育設(shè)施、建設(shè)停車場和便民設(shè)施等城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套設(shè)施改造內(nèi)容。同時,專業(yè)經(jīng)營單位要落實出資責任,優(yōu)先安排老舊小區(qū)配套設(shè)施改造資金。
另一方面,《通知》指出,發(fā)揮開發(fā)性、政策性金融支持的重要作用;鼓勵金融機構(gòu)參與投資地方政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金;對養(yǎng)老托育、停車等有一定盈利的改造內(nèi)容,鼓勵社會資本專業(yè)承包單項或多項等;按照誰受益、誰出資原則,積極引導(dǎo)居民出資參與改造等。
“誰受益、誰出資,這6個字落實起來難度不小。2013年,物業(yè)在電梯里貼出公告,表示電梯已屬過時產(chǎn)品、亟須大修或更換?,F(xiàn)在公告還貼在那兒,就是沒人出錢!”王淑珍表示,“我們這些老住戶都愿意出錢,維修基金這個池子也該續(xù)水了。另外,小區(qū)廣告牌很多,產(chǎn)生的公共收益也應(yīng)用于設(shè)施養(yǎng)護?!?/p>
為落實“誰受益、誰出資”原則,《通知》給出了具體辦法:在引導(dǎo)居民出資參與改造時,可采取直接出資、使用(補建、續(xù)籌)住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式。同時,建立健全住宅專項維修資金歸集、使用及補建續(xù)籌制度;統(tǒng)籌公共設(shè)施經(jīng)營收益等業(yè)主共有收入,保障后續(xù)管養(yǎng)資金需求。
任興洲解釋,考慮到老舊小區(qū)自身特性,配套設(shè)施改造資金需要多渠道籌措。這既非財政“大包大攬”,也非業(yè)主完全“自掏腰包”,而是通過中央財政、地方財政、居民、社會資本等多主體參與共建共改。
專家表示,不同小區(qū)的改造側(cè)重點不同,在“誰出錢”的問題上應(yīng)堅持具體問題具體分析:基礎(chǔ)類改造應(yīng)由各級財政提供資金支持;完善類、提升類改造則應(yīng)由居民分攤履行出資責任,社會資本也可通過市場化機制引入,用于具有一定營利性的設(shè)施改造。其中,引導(dǎo)居民協(xié)商一致并形成共識、取得樓宇乃至小區(qū)公共利益的“最大公約數(shù)”至關(guān)重要。(記者 汪文正)
轉(zhuǎn)自:人民日報海外版
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