上半年土地市場(chǎng)回暖 三四線(xiàn)城市地王頻現(xiàn)

　　今年上半年，土地市場(chǎng)有所回暖，多個(gè)城市的土地交易熱潮引發(fā)了廣泛關(guān)注。部分熱點(diǎn)城市更因地價(jià)上漲過(guò)快而受到國(guó)家部委的點(diǎn)名預(yù)警。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在今年二季度的土地拍賣(mài)中，多個(gè)三四線(xiàn)城市地王頻出，土地價(jià)格屢創(chuàng)新高。

　　部分業(yè)內(nèi)人士直指，上半年出現(xiàn)的土地?zé)嵝星?，與中資房企在境外融資規(guī)模大幅上升有關(guān)。隨著企業(yè)手中“余糧”充裕，對(duì)地塊的追逐不斷催生新的地王。

　　土地市場(chǎng)回暖

　　6月24日，深圳迎來(lái)了近20年土地招拍掛市場(chǎng)最大數(shù)量的一次宅地供應(yīng)，共出讓5宗地塊(總面積17.03萬(wàn)平方米)，起拍總價(jià)154.35億元，全國(guó)70多家房企參與競(jìng)拍，全場(chǎng)舉牌343次。最終，5宗地塊以總價(jià)224億元成交，且承諾配建人才房面積13.67萬(wàn)平方米，占總建筑面積的20%。

　　深圳的土拍是今年上半年土拍市場(chǎng)回暖的縮影。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至6月末，全國(guó)50個(gè)大城市合計(jì)賣(mài)地20034.4億元，同比增長(zhǎng)17.4%。其中，賣(mài)地最多的杭州為1444.5億元，緊隨其后的是武漢948.8億元，北京933.3億元，蘇州836.8億元。

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)分析稱(chēng)，2019年3月以來(lái)，二線(xiàn)城市在多宗優(yōu)質(zhì)土地集中供應(yīng)的刺激下，土地市場(chǎng)熱度明顯提升，溢價(jià)率明顯上揚(yáng)。趁著這一波熱度，部分三四線(xiàn)城市也加大了土地供應(yīng)規(guī)模，各地供地態(tài)度也由收緊向放松過(guò)渡，土地市場(chǎng)顯著升溫。但是在4、5月住建部接連發(fā)出預(yù)警提示，自然資源部強(qiáng)調(diào)“分類(lèi)供地”之后，下半年各城市土地供應(yīng)動(dòng)向又面臨著更多變數(shù)，各能級(jí)城市土地市場(chǎng)將進(jìn)一步分化。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，克而瑞監(jiān)測(cè)的299個(gè)三四線(xiàn)城市土地成交量?jī)r(jià)齊升，4月份成交建面環(huán)比上升30%，土地成交均價(jià)環(huán)比上漲19%，長(zhǎng)三角城市群內(nèi)的三四線(xiàn)城市表現(xiàn)尤為明顯，溫州、常州、常熟、金華、無(wú)錫、臺(tái)州、鎮(zhèn)江等城市均成交了多宗優(yōu)質(zhì)地塊。其中，位于長(zhǎng)三角區(qū)域的常州市，4月成交的8幅含住宅土地中，5幅溢價(jià)率都超過(guò)了50%，常州鐘樓區(qū)一商住地塊樓面價(jià)更是創(chuàng)歷史新高。

　　值得一提的是，繼二線(xiàn)城市土拍溢價(jià)率在3月份突破25%、創(chuàng)下2018年下半年以來(lái)新高后，三四線(xiàn)城市溢價(jià)率也結(jié)束了半年之久的低位徘徊，并在4月份迎來(lái)明顯回暖，溢價(jià)率增至21.3%，較年初上漲了近10個(gè)百分點(diǎn)。

　　克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月份地級(jí)市土地市場(chǎng)溢價(jià)率均高于15%，其中臺(tái)州、紹興、麗水均有多塊土地溢價(jià)率突破100%。且部分城市土拍底價(jià)上升較快，以溢價(jià)率為16%的湖州為例，土地成交樓板價(jià)較2018年末上漲了五成左右。

　　地王頻出

　　在各個(gè)城市土地市場(chǎng)不斷升溫的情況下，開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆槌掷m(xù)被點(diǎn)燃，也因此催生了很多地王。

　　以河南為例。6月4日，鄭州高新區(qū)迎來(lái)大規(guī)模出讓土地，當(dāng)天共計(jì)出讓7宗地塊。當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，北京龍湖置業(yè)有限公司歷經(jīng)4個(gè)多小時(shí)的激戰(zhàn)，成功摘下鄭政高出【2019】7號(hào)(網(wǎng))地塊，成交額13億元，折合樓面價(jià)6199元/平方米，溢價(jià)率54%，一舉刷新了1月份正商創(chuàng)下的高新區(qū)樓面價(jià)紀(jì)錄(5235元/平方米)，成為高新區(qū)新晉地王。

　　記者了解到，上半年，河南多個(gè)地級(jí)市的地價(jià)不斷刷新。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，洛陽(yáng)、南陽(yáng)、開(kāi)封、周口、濮陽(yáng)、新鄉(xiāng)等城市均拍出了新的地王項(xiàng)目。

　　6月13日，南陽(yáng)商務(wù)中心區(qū)拍出每畝984萬(wàn)元地王之后，6月21日，G2019—27、G2019—28地塊雙雙突破每畝1100萬(wàn)元天價(jià)，兩地塊總價(jià)8.673億元，刷新了南陽(yáng)地價(jià)紀(jì)錄。

　　同在6月13日，河北邯鄲市一天之內(nèi)在兩個(gè)區(qū)域內(nèi)都出現(xiàn)了新的地王。保利發(fā)展以7.9億元拍下復(fù)興區(qū)前郝村地塊，溢價(jià)率161.91%，成交單價(jià)637萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)3827元/平方米，成為復(fù)興區(qū)新地王。當(dāng)天榮科地產(chǎn)也以5.5億元摘得邯山區(qū)老東站地塊，成為邯山區(qū)新地王，該地塊成交單價(jià)702萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)約4216元/平方米，溢價(jià)率為155.05%。

　　石家莊惹目機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理張金峰在接受記者采訪時(shí)表示，在冀南地區(qū)邯鄲和滄州的市場(chǎng)比較好，邢臺(tái)和衡水則相對(duì)較差。邯鄲市人口結(jié)構(gòu)好，現(xiàn)在邯鄲縣城里的價(jià)格在5000~6000元/平方米的項(xiàng)目，每個(gè)月能有100套左右的銷(xiāo)量。高鐵站邯鄲東站附近的房子售價(jià)也到了1.4萬(wàn)元/平方米左右，和石家莊部分地區(qū)的房?jī)r(jià)差不多。

　　一位南陽(yáng)地產(chǎn)人士告訴記者，在土地供應(yīng)方面，政府一直把控節(jié)奏，而且實(shí)際上主城區(qū)土地儲(chǔ)備極少，幾乎無(wú)地可賣(mài)。此前拍賣(mài)的地塊已經(jīng)儲(chǔ)備了近10年，本身就具備地王潛質(zhì)。南陽(yáng)樓市前期的亂象，也是南陽(yáng)房地產(chǎn)熱度不減的原因之一。“看著都是一片片的樓盤(pán)，存量市場(chǎng)很大，但是住不上，或者沒(méi)有手續(xù)很難進(jìn)入二手市場(chǎng)交易。因此造成五證齊全的新樓盤(pán)供不應(yīng)求。”

　　鄭州永威置業(yè)副總經(jīng)理馬水旺在接受記者采訪時(shí)表示，地王頻現(xiàn)實(shí)際上是土地供應(yīng)量少，南陽(yáng)的庫(kù)存量在逐步下降，特別是國(guó)內(nèi)有溢價(jià)能力的品牌房企，紛紛進(jìn)入這些城市，從而拉高了這些城市的房?jī)r(jià)。雖然把房?jī)r(jià)拉高了，但是依靠品牌溢價(jià)依然能夠獲得利潤(rùn)。

　　馬水旺表示，對(duì)于鄭州高新區(qū)地王的產(chǎn)生，主要是因?yàn)猷嵵莸姆績(jī)r(jià)一直在沖高。該區(qū)域的新房?jī)r(jià)格一直在1.5萬(wàn)元/平方米左右，從土拍的價(jià)格來(lái)看，6000元/平方米的樓面價(jià)，還是有利潤(rùn)的。

　　目前來(lái)看，河南各地級(jí)市的地王都是小地塊，單價(jià)高、總價(jià)低、地段好。馬水旺認(rèn)為，之后政府可能會(huì)通過(guò)限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)公租房的情況來(lái)調(diào)節(jié)，不會(huì)讓地王多次出現(xiàn)。

　　房企轉(zhuǎn)向境外融資

　　一位房企人士介紹，今年上半年土地市場(chǎng)的火熱，和房企手里的資金充裕有關(guān)。“現(xiàn)在很多房企面臨這樣的情況，不拿地就意味著沒(méi)有資產(chǎn)和銷(xiāo)售規(guī)模。但有些地拿了也是很難操作，只能以時(shí)間換空間，賭未來(lái)。”

　　記者注意到，今年上半年，中資房地產(chǎn)企業(yè)在境外發(fā)行了規(guī)模遠(yuǎn)超去年同期的債券。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，中資房地產(chǎn)企業(yè)今年上半年在境外發(fā)行了96筆債券，其中以美元計(jì)價(jià)的債券發(fā)行總額接近382億美元，而去年同期的發(fā)行總額為280億美元。

　　“我問(wèn)過(guò)很多地產(chǎn)商，實(shí)際上拿回來(lái)的這些錢(qián)并未有效花出去。” 奧陸資本總裁、投資總監(jiān)蔡金強(qiáng)說(shuō)，“本來(lái)在一季度的時(shí)候很多人拿這個(gè)錢(qián)回來(lái)是準(zhǔn)備大干一場(chǎng)，買(mǎi)地或者干嘛。可是很不幸，因?yàn)榈貎r(jià)上漲太快，這些錢(qián)很多還沒(méi)有用出去。”

　　蔡金強(qiáng)補(bǔ)充稱(chēng)，但這些美元債已經(jīng)需要付息，錢(qián)不能一直放著，很多地產(chǎn)商只能去搶地，由此導(dǎo)致了三四月份時(shí)候的一波高價(jià)地行情，這將對(duì)地產(chǎn)商后續(xù)的利潤(rùn)有很大影響。

　　比如今年4月25日，榮盛發(fā)展(002146.SZ)宣布公司完成了3.25億美元、3年期高級(jí)美元債券的發(fā)行，票面利率8.0%，發(fā)行成本創(chuàng)下同等級(jí)公司中新低。

　　“主要是國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境太緊張了。”一位房地產(chǎn)企業(yè)的融資副總在接受記者采訪時(shí)表示，很多房企目前做的都是短期的借款，原有的債務(wù)結(jié)構(gòu)需要作出調(diào)整，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)于房企的融資規(guī)模有一定的限制，所以很多企業(yè)轉(zhuǎn)向香港市場(chǎng)。

　　上述房企融資人士介紹，今年上半年國(guó)內(nèi)的融資政策有所收緊，尤其是今年5月銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文出臺(tái)之后，對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資有很大的影響，之前明股實(shí)債這種配資做的比較多，現(xiàn)在很多大公司都已經(jīng)停了，轉(zhuǎn)向美國(guó)或者香港進(jìn)行長(zhǎng)期債務(wù)置換。

　　某大型銀行投行部的分析師告訴記者，從今年上半年給房企的貸款來(lái)看，各大行增量都有限，但房企實(shí)際需要的增量肯定是比去年多。各中小銀行的情況不太相同，總體來(lái)說(shuō)偏緊。

　　易居企業(yè)集團(tuán)國(guó)際業(yè)務(wù)部總經(jīng)理洪圣奇在接受記者采訪時(shí)表示，美元債的成本并不便宜，大部分中小企業(yè)的成本都在8%~9 %之間，發(fā)完之后轉(zhuǎn)回國(guó)內(nèi)還要加上1%~2%的成本。還會(huì)因?yàn)閰R率的變化，比如人民幣貶值等原因，造成實(shí)際成本更高。從成本的角度來(lái)看美元債不是非常劃算，主要還是在香港發(fā)美元債沒(méi)有國(guó)內(nèi)融資那么嚴(yán)格。但是如果在國(guó)內(nèi)的渠道不放開(kāi)，被迫承受項(xiàng)目層面的信托，這些產(chǎn)品的成本比美元債還要高。

　　洪圣奇認(rèn)為，下半年中資地產(chǎn)商美元債的規(guī)模，應(yīng)該沒(méi)有今年上半年這么多。蔡金強(qiáng)則認(rèn)為，進(jìn)入下半年后，土地市場(chǎng)行情或許會(huì)降溫。因?yàn)樵谌脑路菽玫牡剡€能趕在今年開(kāi)工，在年底開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后或許還能帶來(lái)現(xiàn)金回流，但在往后的月份拿地就沒(méi)有這個(gè)效果，所以接下來(lái)企業(yè)的搶地?zé)崆轭A(yù)計(jì)會(huì)降溫。（馮穎祎 盧志坤）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

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