政策推動良性循環(huán) 房地產(chǎn)“三穩(wěn)”可期

　　近日，房企陸續(xù)發(fā)布今年前兩月的銷售數(shù)據(jù)。中指研究院報告顯示，2022年1~2月，TOP100房企銷售額均值為103.0億元，同比下降34.0%。其中銷售額超百億房企30家，較去年同期減少24家。

　　面對行業(yè)困境，政策端繼續(xù)釋放暖意。今年的《政府工作報告》中關(guān)于對合理住房需求的支持，被看作是《政府工作報告》中對房地產(chǎn)領(lǐng)域表述的亮點。文件提到，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　穩(wěn)定的頂層設(shè)計下，各地“因城施策”從購房補貼、調(diào)整首付比例、降低利率等多方面激發(fā)購房需求。在持續(xù)的政策推動中，房地產(chǎn)市場正逐步回暖。

　　貝殼研究院報告指出，今年2月，50個監(jiān)測城市二手房成交量環(huán)比增長約4%，考慮春節(jié)假期及自然天數(shù)較少，市場的實際修復(fù)力度十分明顯。價格方面，4個一線城市二手房價格全部保持上漲，寧波、杭州、紹興等城市也止跌轉(zhuǎn)漲。

　　拿地規(guī)模同比降六成

　　剛剛過去的2月份，由于春節(jié)期間市場遇冷，百強房企銷售業(yè)績同環(huán)比雙降。具體來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2月行業(yè)百強房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%，同比降低47.2%，較1月降幅再擴大逾十個百分點，較2021年月均水平則降低56.5%。

　　實際上，自2021年下半年以來，伴隨著購房信貸收緊等政策影響，全國樓市急速降溫。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，自2021年7月開始，百強房企銷售額已連續(xù)8個月同比負增長，連續(xù)4個月同比降幅在35%以上。

　　在銷售低迷以及償債壓力下，多數(shù)房企尤其是民營房企紛紛縮減土地投資。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前兩月百強房企拿地總額1440.9億元，拿地規(guī)模同比下降62.7%。

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管彭澧麗指出，房企拿地投資分化已十分明顯，從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企占據(jù)半數(shù)席位，已是當前土地市場絕對主力。以綠城、華潤、濱江等為代表的全國性龍頭企業(yè)仍在多個重點城市廣泛布局。

　　從新增貨值來看，1-2月綠城中國控股有限公司(3900.HK，以下簡稱“綠城中國”)、 北京興創(chuàng)投資有限公司(以下簡稱“北京興創(chuàng)投資”)和華潤置地有限公司(1109.HK，以下簡稱“華潤置地”)位居前三。其中，綠城中國在2月份的北京土拍中斬獲3宗地塊，拿地金額98億元，累計新增貨值392億元。緊隨其后的是北京興創(chuàng)投資、華潤置地，累計新增貨值分別為254億元和222億元。

　　對于2022年全年的土地市場，克而瑞分析認為，今年投資仍將呈現(xiàn)出“強者恒強”的格局，企業(yè)拿地積極性將繼續(xù)分化，財務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的企業(yè)仍是土地市場生力軍，發(fā)展優(yōu)勢將進一步擴大。

　　地產(chǎn)并購融資加速落地

　　房企銷售業(yè)績下滑的同時，仍面臨較大的償債壓力。從歷年房企融資來看，一般來說，年初融資規(guī)模相對較高。但今年由于大部分房企融資受限，2022年1~2月，行業(yè)典型房企的發(fā)債并沒有迎來明顯改觀，遠低于歷史同期。

　　中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1月房企融資總額為792.2億元，相比去年同期的2664.6億元下降70.3%，環(huán)比下降16.6%。單月融資規(guī)模同比已連續(xù)11個月下降。

　　進入2月份，房企債券發(fā)行規(guī)模繼續(xù)下滑，特別是海外債發(fā)行規(guī)模降幅較大，內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模僅15.8億元，環(huán)比下降83.46%，相較去年2月的290.89億元，同比下降94.57%。

　　2022年仍然是房企償債的高峰之年。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2022年內(nèi)到期債券總額接近萬億，接下來的3月、4月及7月到期債務(wù)規(guī)模均超過千億。

　　實際上，近段時間以來，中高信用房企合理的融資需求正在逐步得到滿足，銀行和金融機構(gòu)正采取多種方式支持房地產(chǎn)企業(yè)的并購融資需求。據(jù)了解，近期已有招商銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行等多家銀行接連在房地產(chǎn)并購服務(wù)方面有所動作，包括發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債券、與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議等。

　　在銀行發(fā)力支持的背景下，多家房企也先后試水并購債，發(fā)行并購相關(guān)票據(jù)。今年1月以來，招商蛇口、華潤置地、建發(fā)地產(chǎn)等房企先后發(fā)行并購主題債券。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，房企發(fā)行并購債融資38.2億元，計劃發(fā)行15億元；銀行提供并購貸款融資額度770億元、發(fā)行并購債50億元，計劃發(fā)行100億元。房地產(chǎn)行業(yè)共獲并購類融資近千億元。房企參與收并購的積極性預(yù)計將有所提升。

　　3月1日，碧桂園控股有限公司(2007.HK，以下簡稱“碧桂園”)發(fā)布公告稱，其全資附屬公司碧桂園地產(chǎn)發(fā)行本金金額為50億元的中期票據(jù)已獲準注冊。公告還顯示，本次為碧桂園首次于交易商協(xié)會注冊中期票據(jù)。分析人士認為，作為民營房企中少數(shù)幾家允許申報的企業(yè)，本次碧桂園在交易商協(xié)會突破性的獲批體現(xiàn)了監(jiān)管層面對優(yōu)質(zhì)房企的支持意向。

　　“穩(wěn)”市場信號持續(xù)釋放

　　近年來，在各方面共同努力下，房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，“房住不炒”定位成為社會共識。今年的《政府工作報告》指出，繼續(xù)保障好群眾住房需求，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制同時，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求成為今年的重點工作。

　　3月4日，中國銀保監(jiān)會、中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》，提出合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩(wěn)定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。

　　此外，全國性商品房預(yù)售監(jiān)管資金規(guī)范化調(diào)整、并購貸款不計入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策出臺，也在進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。國盛證券預(yù)測：“政策底已經(jīng)顯現(xiàn)?！?/p>

　　而在需求端的政策松動則更為直接。目前已有多地出臺實質(zhì)性的放松政策，幫助滿足居民合理住房需求。比如近期浙江、南寧、菏澤等14省市涉及公積金貸款放松、下調(diào)最低首付比例至兩成等房地產(chǎn)紓困政策落地。

　　3月1日，鄭州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)，為限購、限貸政策“松綁”?！锻ㄖ诽岢?，引導(dǎo)金融機構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)房貸利率；二套房貸利率也釋放了更大的松動，對擁有一套住房并已結(jié)清房貸的家庭，為改善居住條件再次申請房貸時，銀行執(zhí)行首套房貸款政策。

　　對此，國泰君安證券指出，2022年房地產(chǎn)市場最主要的風(fēng)險不單是房企資金鏈風(fēng)險，而是升級至需求下行的風(fēng)險。相比于近期各城市以加大銀行信貸投放力度為主的放松，鄭州此次調(diào)整可謂全方位寬松，作為省會城市有極強的信號意義。

　　在持續(xù)的政策推動下，此前低迷的樓市逐步進入回暖通道。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計，今年2月，50個監(jiān)測城市二手房成交量環(huán)比增長約4%。若拋開春節(jié)假期的因素，2月7日至2月28日，50個監(jiān)測城市二手房日均成交較1月日均水平增長約40%，較去年12月日均水平增長約10%。

　　交易量的回暖也帶動價格止跌，該機構(gòu)指出，今年2月，50個監(jiān)測城市二手房價格指數(shù)與1月持平，結(jié)束去年8月以來連續(xù)環(huán)比下跌的走勢。其中，4個一線城市二手房價格全部保持上漲，寧波、杭州、紹興等城市止跌轉(zhuǎn)漲。

　　全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全認為，作為國內(nèi)經(jīng)濟重要穩(wěn)定器的房地產(chǎn)行業(yè)，要在保障群眾住房需求的同時，推進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。一方面要改變過去的傳統(tǒng)模式，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，推進市場體系和保障體系并行發(fā)展；另一方面，要在“房住不炒”定位下，繼續(xù)支持商品房市場更好滿足購房者的合理需求，實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)營網(wǎng)

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