多地出臺優(yōu)化政策 激發(fā)土地市場活力

　　近期，多地出臺針對土地市場的調(diào)整政策，優(yōu)化土地出讓條件，激發(fā)土地市場活力，包括下調(diào)保證金比例、延遲繳款時間、穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)以及支持高品質(zhì)、改善型住宅小區(qū)建設(shè)等。從近期情況看，部分城市土地市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

　　多地出臺新政

　　中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，不少地區(qū)出臺的土地市場政策包括下調(diào)保證金比例、延遲繳款時間等內(nèi)容。

　　廣東省中山市發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化土地供應(yīng)促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干措施》明確提出，放寬競買人資格要求、下調(diào)競買保證金比例、優(yōu)化地價款支付方式、加快項目用地開發(fā)建設(shè)、優(yōu)化配套公建設(shè)施配建要求。

　　四川省瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等五部門聯(lián)合印發(fā)《促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施(試行)》提出，新出讓的開發(fā)建設(shè)用地，按起始價的20%確定競買保證金，出讓合同簽訂后一個月內(nèi)繳納土地出讓價款的50%；余款可按合同約定分期繳納，繳款期限最長不超過一年。合理確定開發(fā)建設(shè)用地拍賣起始價和出讓地塊面積，支持在符合規(guī)劃前提下，依法依規(guī)采取小面積地塊出讓方式，降低企業(yè)資金壓力。對宗地面積100畝以上、企業(yè)按土地出讓合同繳清價款且無違約違規(guī)行為的新出讓開發(fā)建設(shè)用地，在具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件下，可申請辦理分宗建設(shè)用地使用權(quán)登記。

　　部分地區(qū)提出，穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)。東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站近日發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確提出圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，優(yōu)化住宅用地出讓條件；鼓勵開發(fā)企業(yè)增加中小套型普通商品住房供應(yīng)；合理確定住宅用地商業(yè)配比；穩(wěn)妥推進城市更新工作。對分期繳納土地價款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》并繳納不低于50%的土地出讓金后，可辦理用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、施工報建等手續(xù)，加大助企紓困力度，加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進度。

　　有的地區(qū)提出，支持高品質(zhì)、改善型住宅小區(qū)建設(shè)。安徽省宿州市近日發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，明確提出將按照供需平衡原則，科學(xué)編制供地計劃，調(diào)整供地節(jié)奏。支持高品質(zhì)、改善型住宅小區(qū)建設(shè)。對熱點區(qū)域、重點地塊，采取“競地價與競品質(zhì)相結(jié)合”的拍賣方式出讓土地，有效提升住宅品質(zhì)，推動住宅產(chǎn)品升級換代。

　　部分去化壓力較大的區(qū)域暫停土地出讓。

　　5月23日，湖南省自然資源廳網(wǎng)站顯示，省自然資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于落實房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)優(yōu)化房地產(chǎn)用地審批的通知》，明確提出對商品住房去化周期超過24個月的市縣，暫停新的商品住房用地審批，將商品住宅用地掛牌出讓規(guī)模控制在上年度供應(yīng)量的20%以內(nèi)；對非住宅商品房去化周期超過36個月的縣市區(qū)，除省、市重點招商項目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地審批和掛牌出讓。

　　提升拿地信心

　　廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，整體來看，近期發(fā)布土地新政的地區(qū)，在改革措施制定方面更加精細(xì)，目標(biāo)更加明確。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1766萬平方米，同比下降46.5%；土地成交價款為955億元，同比下降20.6%。

　　克而瑞研究報告顯示，2022年以來，房企拿地信心不足。從拿地銷售比來看，百強房企1-4月整體拿地銷售比創(chuàng)近五年新低。前4個月僅銷售TOP20強房企的拿地銷售比高于平均值。前4個月，超過六成的百強房企未參與拿地。

　　從房企披露的4月份銷售簡報看，多數(shù)房企拿地積極性不高，新增開發(fā)項目數(shù)量處于低位。

　　萬科A披露，2022年4月公司實現(xiàn)合同銷售面積160.9萬平方米，合同銷售金額308.4億元；2022年1-4月，公司累計實現(xiàn)合同銷售面積793.6萬平方米，合同銷售金額1373.4億元。2022年3月銷售簡報披露以來，公司新增加開發(fā)項目1個。2021年同期，公司新增加開發(fā)項目20個。

　　土地市場分化

　　采取“兩集中”土地出讓方式的城市成為房企拿地的主戰(zhàn)場。

　　克而瑞研報顯示，截至2022年4月底，今年以來百強房企拿地總金額中的83%用于實施“兩集中”土地出讓模式的城市。

　　部分實施“兩集中”土地出讓模式的城市，通過調(diào)整土地出讓條件、增加優(yōu)質(zhì)土地出讓比例等方式，減輕房企拿地資金壓力，土地市場出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，預(yù)計采取“兩集中”方式的城市土地市場會進一步分化。對于樓市去化表現(xiàn)不佳的區(qū)域，房企拿地會更加審慎。另外，從民營房企融資角度看，碧桂園、龍湖等房企通過創(chuàng)設(shè)信用保護工具的方式發(fā)行債券融資，為民營房企融資起到了很好的示范作用，未來民營房企融資有望進一步通暢，拿地積極性有望進一步提高。

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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