雖然一二線城市樓市調(diào)控仍在趨緊，但全國(guó)土地出讓收入依然保持了較快增長(zhǎng)，同時(shí)，正處于樓市“去庫(kù)存”狀態(tài)的三四線城市住宅的地價(jià)則上升明顯。
（資料圖片 來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)） 據(jù)國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院日前公布的《2017年第二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體保持溫和上行?？傮w來(lái)看，今年第二季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市住宅地價(jià)仍有較快增長(zhǎng)，各線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速均有所上升，一線城市、環(huán)京及珠三角部分城市的地價(jià)增速仍處于高位運(yùn)行，二三線城市的地價(jià)增長(zhǎng)較快，三線城市上升的態(tài)勢(shì)較為明顯。
土地收入增長(zhǎng)超三成
報(bào)告稱，在2016年上半年房地產(chǎn)供需兩端均經(jīng)歷了一輪加杠桿周期的背景下，2017年上半年房企到位資金同比增長(zhǎng)，信貸收緊對(duì)企業(yè)需求端的抑制作用尚有時(shí)滯。在主要城市土地市場(chǎng)中企業(yè)拿地的需求依然旺盛，并帶動(dòng)了房地產(chǎn)用地價(jià)格增速的上揚(yáng)。
分類型城市來(lái)看，各線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速均有所上升，商服地價(jià)環(huán)比增速以緩為主。就住宅地價(jià)而言，一線城市、環(huán)京及珠三角部分城市的地價(jià)增速仍處于高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，二三線城市的地價(jià)增速處于較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，三線城市的上升態(tài)勢(shì)較為明顯。在一線城市中，北京、上海、廣州住宅地價(jià)環(huán)比增速均超過(guò)3%，屬于快速增長(zhǎng)。同比來(lái)看，四大城市綜合、住宅地價(jià)同比增速均超過(guò)了10%，處于高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地多，再加上地價(jià)的上漲，地方土地出讓收入自然水漲船高。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月~6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為10341萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了8.8%；土地成交價(jià)款為4376億元，增長(zhǎng)了38.5%；而財(cái)政部此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為18836億元，同比增長(zhǎng)了34%。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)同樣顯示，今年上半年全國(guó)賣(mài)地最多的50大城市合計(jì)賣(mài)地金額達(dá)到13691.3億元，相比2016年同期的9891億元上漲幅度達(dá)到38.4%，而平均地價(jià)則同比上漲了27%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹稱，從土地出讓金額高的城市看，依然集中在一二線城市，北京、杭州、武漢等8個(gè)城市均超過(guò)了500億元。
不過(guò)，三四線城市賣(mài)地收入出現(xiàn)明顯上升，其中佛山423億元、嘉興311億元、溫州254億元、寧波293億元，另外徐州、常州、滄州、阜陽(yáng)、鹽城、漳州、揚(yáng)州、滁州、紹興、贛州等城市的賣(mài)地收入也均超過(guò)100億元。
三四線城市土地出讓收入的增多，與一二線城市樓市調(diào)控不斷加碼、樓市銷售趨冷、房企進(jìn)而轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊市場(chǎng)密切相關(guān)。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一二線城市大多分布在東部地區(qū)，但從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，中西部地區(qū)今年的房地產(chǎn)銷售狀況要明顯好于東部地區(qū)。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策日益趨緊的背景下，包括三四線城市在內(nèi)的非傳統(tǒng)熱點(diǎn)地區(qū)樓市銷售開(kāi)始活躍，已逐漸成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。
避免三四線城市風(fēng)險(xiǎn)集聚
張大偉表示，從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，隨著樓市調(diào)控的深入，一二線核心城市的土地?zé)岢闭饾u轉(zhuǎn)移到三四線城市。從城市級(jí)別來(lái)看，三四線城市的住宅類土地明顯升溫，一二線城市的土地市場(chǎng)則明顯平穩(wěn)。他還認(rèn)為，三四線城市土地市場(chǎng)熱度刷新了歷史紀(jì)錄，特別是溢價(jià)率達(dá)到了40.%，相比于往年有非常明顯的上升。
報(bào)告稱，三四線城市作為價(jià)值洼地，繼續(xù)享受著鼓勵(lì)去庫(kù)存的政策紅利，尤其是部分城市得益于交通建設(shè)、政策規(guī)劃等利好，城市預(yù)期價(jià)值提升，樓市投資性需求增強(qiáng)，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求梯度轉(zhuǎn)移的承接區(qū)域，結(jié)構(gòu)性熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)了。
與此同時(shí)，近幾年的棚改貨幣化提速也為三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了銷售動(dòng)力。從統(tǒng)計(jì)上看，我國(guó)2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%，幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫(kù)存。
而從今年一些地方政府發(fā)布的計(jì)劃看，大多數(shù)地方政府已將棚改的貨幣化比例調(diào)升至50%以上。
報(bào)告還顯示，今年第二季度，唐山、秦皇島、邯鄲、廊坊、安陽(yáng)、新鄉(xiāng)、蘇州、嘉興、汕頭、順德、中山、荊州、株洲、北海等14個(gè)三線城市的住宅地價(jià)環(huán)比快速上漲，漲幅超過(guò)了3%。
三四線城市地價(jià)的快速上漲也引起了外界的關(guān)注。報(bào)告稱，下一步要注重政策的靈活性與穩(wěn)定性相結(jié)合。提高各類政策之間的協(xié)調(diào)配合，避免政策的過(guò)度“疊加”或“沖減”。熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策要繼續(xù)保持穩(wěn)中微調(diào)，增強(qiáng)定力，著眼未來(lái)，避免后市的反彈；要綜合權(quán)衡穩(wěn)預(yù)期、去庫(kù)存、去杠桿等政策，避免三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)集聚。
針對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行趨勢(shì)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市高位趨穩(wěn)、部分中小城市去庫(kù)存加速的情況下，調(diào)控政策將向三四線城市蔓延。在政策的持續(xù)深化下，流動(dòng)性受到嚴(yán)格監(jiān)管而收縮，供需雙向預(yù)期將進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整，并趨于理性?；谶@些背景，下半年熱點(diǎn)城市住宅地價(jià)的增速有望趨穩(wěn)。（嫣茹）
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