公募REITs去年四季報(bào)出爐 底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)中向好

　　2023年基金四季報(bào)進(jìn)入密集披露期，公募REITs經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出爐。截至24日記者發(fā)稿，納入Wind統(tǒng)計(jì)的32只公募REITs中，29只披露了2023年第四季度報(bào)告。綜合來(lái)看，面對(duì)復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境的重重挑戰(zhàn)，多數(shù)底層資產(chǎn)項(xiàng)目在收入和凈利潤(rùn)方面繼續(xù)保持穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)。

　　逾八成產(chǎn)品去年第四季度實(shí)現(xiàn)盈利

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，披露去年四季度業(yè)績(jī)報(bào)告的公募REITs產(chǎn)品中，中航京能光伏REIT、中金山東高速REIT、華夏北京保障房REIT等逾八成不同類(lèi)型的底層項(xiàng)目都在2023年第四季度實(shí)現(xiàn)了盈利。同時(shí)，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、鵬華深圳能源REIT、中金安徽交控REIT、浙商滬杭甬REIT、建信中關(guān)村REIT報(bào)告期凈利潤(rùn)為負(fù)。

　　已上市的9只園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs已全部完成四季報(bào)披露。從凈利潤(rùn)表現(xiàn)來(lái)看，除了華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT，中金湖北科投光谷REIT、華夏合肥高新REIT、華夏和達(dá)高科REIT等均實(shí)現(xiàn)盈利。

　　在經(jīng)歷2023年部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)出租率及二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格下滑后，出租的穩(wěn)定性成為市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)REITs產(chǎn)品資質(zhì)的關(guān)鍵衡量指標(biāo)。

　　以華夏和達(dá)高科REIT為例，2023年下半年，該基金底層資產(chǎn)和達(dá)藥谷一期項(xiàng)目研發(fā)辦公及配套商業(yè)部分各月末時(shí)點(diǎn)的出租率均保持在99%以上，配套公寓部分各月末時(shí)點(diǎn)的出租率均超過(guò)93%。

　　另一底層資產(chǎn)孵化器項(xiàng)目各月末時(shí)點(diǎn)的出租率也均保持在80%以上，截至同年12月底，出租率為81.56%。根據(jù)基金招募說(shuō)明書(shū)（更新），該基金2023年預(yù)測(cè)可供分配金額為5925.98萬(wàn)元。

　　中金湖北科投光谷REIT也有不俗表現(xiàn)，上市首年可供分派率超出預(yù)期。根據(jù)季報(bào)，該基金第四季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~2373.63萬(wàn)元，環(huán)比增長(zhǎng)了12.40%，實(shí)現(xiàn)可供分配金額為1882.11萬(wàn)元。自2023年6月9日成立以來(lái)，該基金截至當(dāng)年12月31日累計(jì)實(shí)現(xiàn)可供分配金額4293.20萬(wàn)元，按發(fā)行規(guī)模計(jì)算實(shí)現(xiàn)年化分派率為4.83%，超出招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)的同期可供分派率（約為4.62%）。

　　相較之下，2023年四季度，哲庫(kù)科技提前“退租”所引發(fā)的負(fù)面影響開(kāi)始在張江產(chǎn)業(yè)園REIT財(cái)報(bào)中體現(xiàn)。根據(jù)財(cái)報(bào)，張江產(chǎn)業(yè)園REIT當(dāng)季收入為3585.18萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損551.58萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~571.85萬(wàn)元。

　　能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，中航京能光伏REIT、中信建投國(guó)家電投新能源REIT底層項(xiàng)目報(bào)告期凈利潤(rùn)分別實(shí)現(xiàn)3523.26萬(wàn)元、9397.38萬(wàn)元；第四季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為1.08億元、2.34億元。另一只鵬華深圳能源REIT第四季度凈利潤(rùn)則為-2321.07萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為7709.43萬(wàn)元。據(jù)悉，該項(xiàng)目底層資產(chǎn)上網(wǎng)電量和電費(fèi)收入均同比下降，主要原因?yàn)樵擁?xiàng)目“以氣定產(chǎn)”，在2023年前三季度上網(wǎng)電量同比上升的情況下，四季度用氣量及相應(yīng)上網(wǎng)電量同比下降。但總體來(lái)看，其全年維度下的整體運(yùn)營(yíng)保持平穩(wěn)。

　　交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，目前，中金安徽交控REIT第四季度凈利潤(rùn)處于虧損狀態(tài)，為-9031.94萬(wàn)元。根據(jù)財(cái)報(bào)，報(bào)告期內(nèi)，該基金底層資產(chǎn)通行費(fèi)、車(chē)流量環(huán)比與同比均有所下降?！敖煌考巴ㄐ匈M(fèi)收入下降的主要原因是周邊路網(wǎng)變化、路段改擴(kuò)建及惡劣天氣影響。沿江高速12月受到雨雪、大霧等惡劣天氣影響，進(jìn)行了短時(shí)間封閉收費(fèi)站、限速等交通管制措施，對(duì)車(chē)流量及收入產(chǎn)生一定的影響?！被鸸芾砣朔Q(chēng)。

　　保租房、物流資產(chǎn)等多品類(lèi)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)也好消息不斷。“安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑及鳳凰公館保障性租賃住房下半年平均出租率分別為97.95%、98.11%、98.97%及98.68%，配套商業(yè)及停車(chē)場(chǎng)持續(xù)滿租?！钡讓淤Y產(chǎn)出租率高位運(yùn)行，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT管理的四個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目也在2023年下半年收獲滿滿。

　　另外，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT管理的兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也整體好于發(fā)行預(yù)測(cè)情況。根據(jù)公告，截至2023年末，其現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目出租率為95.23%，年度平均出租率為98.60%，高于預(yù)測(cè)出租率95%。

　　多措并舉穩(wěn)定REITs市場(chǎng)預(yù)期

　　業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)強(qiáng)化與投資者溝通交流、出資增持進(jìn)一步展現(xiàn)發(fā)展信心……2023年四季度至今，面對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)，各項(xiàng)目基金管理人與外部管理機(jī)構(gòu)在努力優(yōu)化提升運(yùn)營(yíng)效能的同時(shí)，也多措并舉提升項(xiàng)目透明度、傳遞發(fā)展信心，協(xié)力推進(jìn)REITs市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。

　　“截至2023年12月31日，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)總體出租率為85.11%，在執(zhí)行租約的平均租金為62.60元/平方米/月。從2020年開(kāi)始，項(xiàng)目所在區(qū)域租賃市場(chǎng)出現(xiàn)較大幅度下滑，目前仍在恢復(fù)期。為實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，基金管理人將攜手外部管理機(jī)構(gòu)光谷資產(chǎn)，通過(guò)完善園區(qū)企業(yè)配套服務(wù)，加強(qiáng)與政府部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)和園區(qū)辦的溝通交流，積極參與產(chǎn)業(yè)推介會(huì)、論壇等活動(dòng)，廣泛選取優(yōu)質(zhì)招商代理機(jī)構(gòu)深度合作，力爭(zhēng)為投資者創(chuàng)造價(jià)值?！敝薪鸷笨仆豆夤萊EIT方面介紹。

　　“運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)跳出了傳統(tǒng)的‘關(guān)系+展會(huì)+人?！猩棠Ｊ?，采用‘鏈?zhǔn)?基金+市場(chǎng)’創(chuàng)新招商模式?！?談及項(xiàng)目資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不俗表現(xiàn)，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT相關(guān)負(fù)責(zé)人分享道，自2023年二季度以來(lái)，運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)還及時(shí)果斷地調(diào)整了經(jīng)營(yíng)策略，通過(guò)推動(dòng)全民經(jīng)紀(jì)人方案，在全年預(yù)算范圍內(nèi)短期上調(diào)傭金比例，增加了大客戶挖掘力度，有效提升了招商渠道，激發(fā)招商動(dòng)力。同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的考核，完善了收入、回款率、產(chǎn)業(yè)聚集度等考核指標(biāo)。招商蛇口和博時(shí)基金共同表示，將繼續(xù)高度重視基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的健康穩(wěn)定發(fā)展，持續(xù)為基金的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)保駕護(hù)航。

　　與此同時(shí)，原始權(quán)益人和基金管理人的紛紛出手增持也以實(shí)際行動(dòng)不斷向市場(chǎng)釋放積極信號(hào)。近期，中金普洛斯REIT、中金廈門(mén)安居REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT等多只基金都紛紛披露了相關(guān)計(jì)劃與進(jìn)度。

　　嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT近日也召開(kāi)了投資者說(shuō)明會(huì)，圍繞底層資產(chǎn)中武漢項(xiàng)目續(xù)租出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)就投資者關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行交流和解答。中航基金和華夏基金管理的4只產(chǎn)品——中航京能光伏REIT、中航首鋼綠能REIT、華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT，也即將于1月26日針對(duì)最新發(fā)布的第四季度業(yè)績(jī)，開(kāi)展與投資者的交流活動(dòng)。此外，1月30日，中信建投國(guó)家電投新能源REIT也將召開(kāi)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

　　韌性資產(chǎn)受關(guān)注

　　展望2024年公募REITs投資布局，國(guó)金證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)表示，公募REITs價(jià)格下行一定程度上受業(yè)績(jī)及基本面拖累。而從相對(duì)估值角度看，2023年至今公募REITs平均溢價(jià)率僅為-6.2%，估值已來(lái)到相對(duì)低位，2023年全年持續(xù)消化了此前的高溢價(jià)率。

　　新一年的布局策略方面，從防御視角看，建議關(guān)注兼具業(yè)績(jī)穩(wěn)定、逆周期和抗跌屬性的穩(wěn)健資產(chǎn)。同時(shí)，建議關(guān)注供需不平衡背景下高分紅屬性的產(chǎn)品，以及基本面修復(fù)預(yù)期強(qiáng)、估值回落合理區(qū)間的產(chǎn)品。

　　不過(guò)，該機(jī)構(gòu)也提醒，2024年內(nèi)公募REITs解禁份額偏大，流通盤(pán)增加后投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，需要著重關(guān)注短期內(nèi)REITs份額解禁可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)年內(nèi)有13只產(chǎn)品總計(jì)15.9億份限售份額迎來(lái)解禁，有7只REITs未解禁份額占比在6成以上。

　　華泰證券固收研究團(tuán)隊(duì)則認(rèn)為，目前公募REITs配置性價(jià)比已顯現(xiàn)，社保資金、養(yǎng)老FOF等增量資金入市等，或帶來(lái)情緒提振及修復(fù)機(jī)會(huì)。作為較高分紅、風(fēng)險(xiǎn)適中、較低相關(guān)性的資產(chǎn)，公募REITs市場(chǎng)關(guān)注度有望在新一年持續(xù)提升。建議關(guān)注經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性較強(qiáng)、具備一定韌性的資產(chǎn)，如保租房、物流園、工業(yè)廠房、電價(jià)和電量較穩(wěn)定的能源基礎(chǔ)設(shè)施。

　　中信證券明明研究團(tuán)隊(duì)分析稱(chēng)，基于已公開(kāi)披露的底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，各資產(chǎn)類(lèi)別間的分化仍然明顯：高速公路通行費(fèi)收入環(huán)比改善、保障房延續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、其余產(chǎn)權(quán)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)有喜有憂?？紤]到當(dāng)前市場(chǎng)投資者情緒較弱等因素，基本面的邊際走弱或極易被放大，建議投資者在市場(chǎng)波動(dòng)加劇中布局相對(duì)穩(wěn)健的資產(chǎn)。(記者 韋夏怡)

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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