“517”樓市新政的“靴子”終于落地北京。6月26日,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》,明確首套房貸最低首付比例調(diào)整至20%,利率最低調(diào)整為3.5%,支持多子女家庭改善性住房需求,提高購買綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的住房公積金貸款額度,組織開展住房“以舊換新”。
此前,上海、廣州、深圳等一線城市已先后落實“517”樓市新政,調(diào)整最低首付比例和房貸利率下限。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次政策市場關(guān)注頗多,尤其是此前三個一線城市房貸政策調(diào)整后,市場一直關(guān)注北京政策。此次北京發(fā)布政策,也意味著四個一線城市在房貸等政策方面都做出了較大力度的放松,一線城市進(jìn)入史上最寬松的購房窗口期。
首套房貸利率大幅降至3.5%
《通知》提出,購買首套住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于20%,貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減45個基點,調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.5%。
購買二套住房,位于五環(huán)以內(nèi)的,最低首付款比例調(diào)整為不低于35%,貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減5個基點,調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.9%。位于五環(huán)以外的,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%,貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減25個基點,調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.7%。
據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測算,按照100萬貸款本金、30年等額本息進(jìn)行計算,此前房貸總利息支出為72.9萬,按新政計算,利息總支出為61.7萬,共減少11.3萬元購房成本。首付方面,以500萬總價新房為例,過去首付款需要150萬,現(xiàn)在則為100萬,直接的減負(fù)效應(yīng)有助于提振購房需求。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為,“北京首付水平基本與上海一致,值得關(guān)注的是,此前北京二套首付比例的差別主要在于是否為城六區(qū),本次調(diào)整為五環(huán)內(nèi)外,與4月30日限購政策調(diào)整區(qū)域范圍一致,更有利于政策落實和執(zhí)行。另一方面,北京大幅降低房貸利率,也與上海基本一致,將對購房需求釋放產(chǎn)生較大帶動?!?/p>
公積金最高可貸160萬元
《通知》對住房公積金貸款政策作出優(yōu)化,一是降低最低首付款比例,與商貸同步調(diào)整。二是對購買二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭,給予上浮貸款額度支持。
其中,對于申請公積金個人住房貸款購買二星級、三星級綠色建筑的借款人,可貸款額度分別上浮20萬元、30萬元。對于申請公積金個人住房貸款購買A(BJ)級、AA(BJ)級、AAA(BJ)級裝配式建筑的借款人,可貸款額度分別上浮10萬元、20萬元、30萬元。對于申請公積金個人住房貸款購買超低能耗建筑的借款人,可貸款額度上浮40萬元。
此外,對最高額度進(jìn)行了限定,同時滿足上述多個適用條件的借款人,上浮金額可累加,最多可上浮40萬元,最高貸款額度不超過160萬元。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,“公積金最多上浮40萬元,超出預(yù)期。主要原因在于,近期國家政策明確提出,著力推進(jìn)房地產(chǎn)新發(fā)展模式,滿足居民住房需求的新期待。北京作為領(lǐng)頭羊,自然要率先表態(tài)?!?/p>
多孩家庭購買第二套房按首套認(rèn)定
《通知》提出,對本市戶籍二孩及以上的多子女家庭,購買第二套住房的,在個人住房貸款中認(rèn)定為首套住房。
“這一點市場反饋是非常積極的。因為此類家庭購房需求也比較多,本身有換房需求。通過此類政策有助于持續(xù)降低購房成本,享受到首套房的政策支持。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
“以舊換新”暢通一二手鏈條
《通知》還提出,本市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會將搭建對接平臺,鼓勵更多開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與,共同為“以舊換新”居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對居民家庭出售舊房購買新房的,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動舊房交易,舊房成功出售后,相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購買新房的首付款;如在一定時期內(nèi)未能成功出售的,開發(fā)企業(yè)則無條件退還訂金。
根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),截至2024年6月25日,全國已有超85城推出住房“以舊換新”措施,具體可分為“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式,分別有超30、40城參與。
陳文靜表示,北京屬于“中介優(yōu)先賣”模式,近兩個月北京二手房成交量整體保持較高水平,本次北京支持“以舊換新”有望產(chǎn)生一定積極效果,暢通一二手鏈條。
橫向比較來看,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,北京“以舊換新”是全國80余城市中力度相對較小的政策,主要是鼓勵中介機(jī)構(gòu)和開發(fā)商,給購房者預(yù)留一定換房時間。
北京為何沒有松綁限購政策?
此次北京并未調(diào)整限購政策,也引發(fā)業(yè)內(nèi)猜想。李宇嘉認(rèn)為,“北京出臺政策最晚,主要原因在于北京城市地位的特殊性,即在房地產(chǎn)調(diào)控上的城市能級最高。在限購政策調(diào)整上,更加要考慮‘房住不炒’和新發(fā)展模式,不可能像其他城市一樣退出限購來刺激性需求,這有舊模式依賴的痕跡。因此,此次北京盡管調(diào)整了政策,但是也沒有松動限購?!?/p>
陳文靜認(rèn)為,未來北京依然有優(yōu)化空間和預(yù)期,下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現(xiàn),全國市場也有望逐漸筑底企穩(wěn)。
業(yè)內(nèi)預(yù)計北京市場將迎復(fù)蘇
張大偉表示,北京作為全國房地產(chǎn)市場最穩(wěn)定,政策力度最高的城市,從2017年開始的調(diào)控政策抑制了市場非理性上漲,基本做到了“房住不炒”。但過于嚴(yán)格的政策也誤傷了部分真實自住需求,從2023年9月開始,北京樓市政策小步快走、逐步寬松,累計發(fā)布9次調(diào)控政策,政策出臺相對謹(jǐn)慎。
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至6月25日,北京二手房住宅網(wǎng)簽11071套,相比5月份同期的9766套上漲了13.3%,全月有望接近3月份的1.4萬套。截至6月25日,上海二手房網(wǎng)簽量21184套,遠(yuǎn)超1.8萬套“榮枯線”。
“從政策力度看,北京政策力度不如上海,所以市場成交量的變化預(yù)計會低于上海。從整體看,北京新政基本符合預(yù)期,在市場供需結(jié)構(gòu)變化的情況下,順應(yīng)市場,針對前期過嚴(yán)的政策微調(diào),有利于市場穩(wěn)定。”張大偉說。
58安居客研究院院長張波表示,“沒有意外,北京市場將迎來復(fù)蘇,尤其是一二手房成交量預(yù)計在7月會出現(xiàn)較為明顯的抬頭,本輪政策力度在一線城市中屬于適中,在考慮首套剛需的同時,對于二套需求也給予了更多政策上的傾斜。預(yù)計后續(xù),北京五環(huán)內(nèi)二手房的成交量會呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢,同時五環(huán)外的新房熱度預(yù)計也將不斷提升,三季度北上總體復(fù)蘇的態(tài)勢會進(jìn)一步強化,帶動更多一二線城市不斷走出市場低谷,購房者的信心預(yù)計也將會不斷增強?!保ㄓ浾?李方)
轉(zhuǎn)自:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
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