市場供給不足 房租普漲倒逼租賃市場規(guī)范發(fā)展

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年全國有接近1.6億的人選擇租住，預(yù)計2020年將達(dá)到1.9億?？梢?，這是一個龐大的市場。然而，目前我國商品租賃住房市場還存在市場供給不足、房源缺乏統(tǒng)一規(guī)范管理等問題。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來的房屋租賃市場應(yīng)該形成一種以政府提供廉租房、公租房和政府監(jiān)控市場民宅租賃為主的格局。

　　“北京房價太高，所以一直和別人合租，但最近房東突然說要漲房租，而且一漲就是六七百元，準(zhǔn)備搬到五環(huán)外繼續(xù)租房，雖然房租也不低，但相對三環(huán)內(nèi)還是便宜得多。”一位租住在北京三環(huán)內(nèi)某小區(qū)的李女士告訴中國商報記者。

　　近段時間，關(guān)于房租普漲的報道頻繁見諸報端。據(jù)百姓網(wǎng)調(diào)查統(tǒng)計，從租金上看，兩居、三居的租金漲幅均比一居高，兩居、三居漲幅分別高達(dá)13.9%、14.1%。“一線城市人口吸附力強(qiáng)，房租普漲主要和需求有關(guān)，”中國城市產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟主席陳寶存對中國商報記者表示。這對于作為租房主力的藍(lán)領(lǐng)、應(yīng)屆畢業(yè)生以及中低收入群體，房租已成為其沉重的經(jīng)濟(jì)支出。

　　房租普漲

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年住房租金類居民消費(fèi)價格指數(shù)呈連續(xù)上漲態(tài)勢，年均漲幅達(dá)3.6%，高于同期CPI年均增幅2.8%。

　　近年來，一線城市土地供應(yīng)不足，極大影響了市場新房供應(yīng)，而存量房規(guī)模的日益龐大，給住房租賃市場的發(fā)展提供了條件。數(shù)據(jù)顯示，北京、上海從2013年到2016年的人們首次購房年齡從30歲推遲到34歲，每年推遲一歲。也就是說，一線城市年輕人越來越長的時間停留在租房市場。有數(shù)據(jù)顯示，2015年全國有接近1.6億的人選擇租住，預(yù)計2020年將達(dá)到1.9億。

　　“特別是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅導(dǎo)致人口的流動性加強(qiáng)，拆遷等也使得原來大部分在老城區(qū)居住、買不起原地新房的老居民不得不考慮租房。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　那么，除了需求外，房租“暴走”現(xiàn)象還有什么原因？“這與我國特殊的國情有關(guān)。”張大偉對中國商報記者表示，在供應(yīng)方面，作為房產(chǎn)消費(fèi)的輔助產(chǎn)業(yè)，市場供應(yīng)的租賃房源絕大部分是有多套住房的普通消費(fèi)者手中的空置房屋。政府主導(dǎo)的公租房等市場在逐漸擴(kuò)大供應(yīng)，但目前絕對供應(yīng)仍不高。

　　在交易環(huán)節(jié)方面，相比房屋買賣，大中介公司不重視租賃業(yè)務(wù)，而小中介利用房屋托管等手段控制房屋租賃賺取差價。租賃房屋稅收缺少監(jiān)管，房屋租賃很多為房主與租房者私下成交，所以合同等糾紛比較多。未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記備案的房屋租賃行為大量存在。

　　此外，房租的變化主觀性很強(qiáng)。“租房市場和買房市場雖有一定聯(lián)系，但并不能完全劃等號。國際上有租售比的說法，但租售比的指標(biāo)意義對我國租房市場來說沒那么大。這主要是因?yàn)槲覈夥渴袌龅姆吭粗饕蓚€人提供，房租的變化有很強(qiáng)的主觀性。”陳寶存說道。

　　現(xiàn)狀“尷尬”

　　目前，我國商品租賃住房市場還存在市場供給不足、房源缺乏統(tǒng)一規(guī)范管理等問題。數(shù)據(jù)顯示，2015年住建部在16個外來人口較多、租房需求較大的城市進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，由于市場上能租到的中小戶型住房較少，很多人只能合租，合租比例達(dá)50%。而在熱點(diǎn)城市部分地區(qū)，房源數(shù)量與租客數(shù)量更是相差懸殊。此外，我國專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)展仍處于初級階段，相對于美國和日本，我國專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)參與度低。以北京為例，目前北京的機(jī)構(gòu)化管理房源為40萬間，不足租賃市場的10%。

　　“我國房屋租賃市場發(fā)展整體上還比較滯后，與買賣市場需要協(xié)調(diào)發(fā)展，與租售并舉、多渠道解決居民住房問題的要求相比還有較大差距。”張大偉說道。造成這樣情況的原因有很多，一是我國重買輕租，近年房產(chǎn)市場發(fā)展的主要還是在增加商品房供應(yīng)量上，政府沒有加大對房產(chǎn)再流通及租賃的重視度；二是有關(guān)房產(chǎn)的調(diào)控等政策目前主要還是在利用金融及調(diào)整供應(yīng)量等手段；三是在傳統(tǒng)的買房置地的政策影響下，我國與其他國家對房產(chǎn)的占有更多是從感性出發(fā)，而且相比較計劃經(jīng)濟(jì)時代，更多人由原來對單位的依賴、將社會安全感建立在單位上，變?yōu)榻⒌姆慨a(chǎn)上，這也導(dǎo)致本來應(yīng)該在租賃市場的供應(yīng)及需求都轉(zhuǎn)移到了買賣市場；四是租賃不像買賣，涉及的交易費(fèi)用不高，而且很多房主的法律意識不強(qiáng)，沒有主動登記租賃及納稅的意識等。因此，需要整頓的地方仍很多。

　　“事實(shí)上，房租普漲現(xiàn)象并不奇怪，尤其是像北京這樣的一線城市。隨著北京全市整體租金均價同比升溫明顯，也會有越來越多的租房需求逐步向租金價格較低、住宅房源供應(yīng)充足的近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣轉(zhuǎn)移。”陳寶存對中國商報記者表示。

　　對于房租會否持續(xù)上漲，張大偉認(rèn)為，租賃市場作為一個沒有投機(jī)的市場，完全反映的是真實(shí)的需求與供給在市場條件下搏弈的結(jié)果，沒有租房者會囤積房源。如果大量租房者外延向郊區(qū)，北京市區(qū)房租持續(xù)大漲的可能性非常小。

　　規(guī)范行業(yè)發(fā)展

　　“第一次租房時過于信任中介，簽完合同后就交了一個月的租金和抵押金，沒想到再去找中介時已經(jīng)人去樓空。”“我剛退的房子，才知道中介已經(jīng)多向我收取了物業(yè)費(fèi)、保潔費(fèi)等許多雜七雜八的費(fèi)用，押金也甭想要回來了。”有租客向記者反映。

　　對此，北京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授胡星斗告訴中國商報記者，事實(shí)上，我國住房租賃市場尚未建立完備的法律法規(guī)，承租人合法權(quán)益難以得到保障。在歐美國家租房子住的人其實(shí)是非常多的，像美國60%多的人有住房，還有30%~40%的人是租房子的。而在北歐許多國家，60%多的人租房子住，可能只有30%~40%的人是購買了住房的。所以在很多發(fā)達(dá)國家房屋的自有率反而不如我國。這與他們的住房租賃市場管理比較完善是密切相關(guān)的。而我國對租戶的利益的保護(hù)缺少健全的法律規(guī)定。這也在一定程度上助推居民去買房。“大家都去買房，當(dāng)然一方面也有利于推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但另一方面卻也使得房地產(chǎn)市場過熱。”

　　因此，胡星斗建議，政府要更好地保護(hù)租客的權(quán)益；要引導(dǎo)年輕人更多去租房住而不一定必須買房。同時大力發(fā)展公租房市場，解決距離遠(yuǎn)、配套差等問題，從教育、醫(yī)療、社會保障等方面加快推進(jìn)其公共服務(wù)均等化進(jìn)程。

　　同時，張大偉也建議租賃市場政策應(yīng)該及時跟進(jìn)。比如租賃稅收政策：稅收政策應(yīng)該更加合理，征收環(huán)節(jié)更加合理；在租賃交易監(jiān)管政策方面政府有關(guān)部門應(yīng)該增加更多監(jiān)管交易環(huán)節(jié)，為交易雙方提供更多保障。未來的租賃市場應(yīng)該形成一種以政府提供廉租房、公租房和政府監(jiān)控市場民宅租賃為主的格局。張大偉表示，在調(diào)控政策次序出臺后的未來租賃市場，將更加發(fā)揮調(diào)節(jié)買賣市場價格與供應(yīng)的作用，形成新商品房、二手房與租賃三者的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。最終的目的是居者有其屋，而不是居者有產(chǎn)權(quán)。

　　不久前，中央經(jīng)濟(jì)工作會議和中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組對規(guī)范發(fā)展住房租賃市場也提出了明確要求，國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，住建部和地方也開始層層部署落實(shí)。同時，3月1日國務(wù)院也公布了《“十三五”推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化規(guī)劃》也列出了涵蓋公共教育、勞動就業(yè)創(chuàng)業(yè)、住房保障、殘疾人服務(wù)等領(lǐng)域的基本公共服務(wù)清單。在住房保障方面，提出轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉，推進(jìn)公租房貨幣化。符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)納入公租房保障范圍等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，系列政策應(yīng)加速落地，改變目前購房售房體系過度、租賃房體系不足的失衡狀態(tài)，建立完善租售并舉的住房制度，用政策保障網(wǎng)托起居民安居夢。（本報記者彭婷婷）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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