土地市場持續(xù)分化 一線城市進(jìn)入存量時(shí)代

　　房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革的大背景下，如何緩解熱點(diǎn)一二線城市緊張的土地供求矛盾，成為近期中央到地方的調(diào)控重點(diǎn)。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，熱點(diǎn)一二線城市住宅用地推地力度增大，其中一線城市土地供應(yīng)同比增長超過一倍，而二線城市，則出現(xiàn)較為明顯的量價(jià)上漲，出讓金增加六成的同時(shí)，部分城市住宅用地成交量已接近或超過去年全年的半數(shù)。

　　一些觀點(diǎn)認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市土地增量空間日益縮小的現(xiàn)實(shí)情況下，高效開發(fā)利用存量土地，成為供給側(cè)改革的一大方向。

　　土地市場持續(xù)分化

　　近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布《中國300城市土地市場交易情報(bào)(2017.1-3)》，數(shù)據(jù)顯示，2017年1-3月，全國300個(gè)城市共推出土地5180宗，同比減少11%；推出土地面積19933萬平方米，同比減少6%；成交樓面均價(jià)為4019元/平方米，同比上漲55%。

　　其中，一線城市共推出土地117宗，推出土地面積601萬平方米，同比增加104%；成交樓面均價(jià)為19729元/平方米，同比增加8%，土地平均溢價(jià)率為20%。二線城市共推出土地1711宗，推出土地面積7430萬平方米，同比減少12%；成交樓面均價(jià)為5957元/平方米，同比上漲72%，土地平均溢價(jià)率為31%。

　　而在土地成交價(jià)款方面，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年截至3月30日，全國50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為5885.8億，同比2016年同期的3689.1億上漲了59.6%。武漢等19個(gè)城市土地出讓金3個(gè)月超過百億。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在一二線城市土地市場溢價(jià)率均維持著不超過0.5%的微弱跌幅，高價(jià)地出現(xiàn)數(shù)量明顯減少的同時(shí)，受調(diào)控影響較小的三四線城市土地市場，溢價(jià)率漲幅較大，較去年同期上升29個(gè)百分點(diǎn)。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從2016年4季度以來，全國已經(jīng)有接近45個(gè)城市，出臺(tái)了140次各類房地產(chǎn)約束性調(diào)控。政策調(diào)控使得部分非熱點(diǎn)屬性的土地出現(xiàn)了顯著的降溫，土地市場分化明顯。

　　具體而言，受區(qū)域熱度差異影響，城市間的土地市場，尤其是宅地市場，也出現(xiàn)明顯的冷熱區(qū)分。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院的相關(guān)數(shù)據(jù)，熱點(diǎn)城市中，北京、重慶、上海、武漢、廣州5城市今年一季度宅地供應(yīng)量超過去年同期，武漢、重慶、天津分別以225萬平方米、198萬平方米、123萬平方米的供應(yīng)量排名前三。

　　其中，重慶以80萬平方米的供應(yīng)面積在3月居首。武漢供應(yīng)量逐月下滑，3月已無宅地入市，而成都則連續(xù)兩月宅地0供給。

　　重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長劉貴文告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，這實(shí)際上是樓市分化背景下，分城調(diào)控思想的具體體現(xiàn)。以重慶為例，其一季度宅地供應(yīng)量較大，這與春節(jié)以來，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場火熱，企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q有關(guān)。當(dāng)?shù)卣哟笸频亓Χ?，從供給側(cè)滿足需求，控制房價(jià)預(yù)期的意圖十分明顯。

　　一線城市進(jìn)入存量時(shí)代

　　實(shí)際上，對于土地市場而言，如何針對各城市不同情況，分類調(diào)整供地政策，近期已有中央文件出爐。

　　4月初，住建部與國土部共同發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，被認(rèn)為將在一定程度上影響2017年全年土地市場走勢。

　　該文件提出，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地。36-18個(gè)月的，要減少供地。12-6個(gè)月的，要增加供地。6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　作為樓市調(diào)控風(fēng)向標(biāo)的北京，在4月7日批準(zhǔn)了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，迅速響應(yīng)了這一政策。

　　該計(jì)劃提出，今后五年，北京將供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃。計(jì)劃今后五年建設(shè)150萬套住房，包括產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。

　　這與北京過去數(shù)年間，供地規(guī)模不斷縮減的現(xiàn)實(shí)出現(xiàn)顯著差別。一些觀點(diǎn)認(rèn)為，這意味著以北京為代表的一線城市和二三線熱點(diǎn)城市，供地思路和方法將迎來轉(zhuǎn)變。

　　張大偉認(rèn)為，從供地結(jié)構(gòu)來看，北京盡管加大供地力度，但商品房住宅土地依然不多，且全部限價(jià)，限價(jià)與自住房成為2017年北京土地市場的主流供應(yīng)目標(biāo)。低端有保障、中端有支撐、高端有市場的房地產(chǎn)市場三段論在北京再次回歸。

　　中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、土地管理系教授嚴(yán)金明認(rèn)為，在各一線城市更多偏向“減量規(guī)劃”，建設(shè)用地規(guī)?？傮w縮減的當(dāng)下，這意味著一線城市正式轉(zhuǎn)入存量土地利用時(shí)代。

　　他指出，一線城市土地資源緊張，深圳的土地開發(fā)強(qiáng)度甚至超過50%，想要提供更多的住宅用地，唯一方向就是存量挖潛。包括廣州的“三舊”改造、深圳提出的城市更新、北京上海在集體建設(shè)用地上的租賃住房試點(diǎn)，都是存量土地開發(fā)的嘗試。同時(shí)，隨著一二線城市規(guī)模的擴(kuò)大和對周邊地區(qū)影響力的進(jìn)一步提升，這些城市的土地政策，還將被更多地帶入京津冀、粵港澳這樣的區(qū)域發(fā)展視角而制定。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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