近日,上市房企陸續(xù)公布了第三季度業(yè)績報告,從全國范圍來看,房地產(chǎn)銷售面積與金額再次刷新了歷史同期紀(jì)錄。
地產(chǎn)行業(yè)分化愈加明顯(圖片來源:互聯(lián)網(wǎng))
由于結(jié)算滯后,樓市調(diào)控導(dǎo)致的銷售降溫并未體現(xiàn)在上市房企的三季報中。數(shù)據(jù)顯示,截至10月31日,滬深兩市披露2017年三季報的上市房企有72家,其中63家實現(xiàn)了盈利,占比為87.5%。從三季報中可以發(fā)現(xiàn),2017年房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力明顯改善,凈利潤同比增幅大大高于營業(yè)收入的同比增幅,以往“增收不增利”的態(tài)勢已得到扭轉(zhuǎn)。此外,行業(yè)分化進一步加劇,凈利潤居前的13家房企貢獻了整個板塊凈利潤總額的八成,行業(yè)集中度進一步提升。
雖然今年房企銷售額將創(chuàng)下歷史新高,凈利潤也所有提升,但是市場普遍認(rèn)為,由于調(diào)控政策引起的房地產(chǎn)市場下行周期因素,今年四季度房企的銷售將會承壓。
盈利能力明顯改善
據(jù)統(tǒng)計,72家上市房企2017年前三季度共實現(xiàn)營業(yè)收入6844.38億元,同比增長了6.57%;歸屬于母公司股東的凈利潤合計為623.08億元,同比上漲約30.77%,凈利潤增幅大大超過了營收增幅。
龍頭房企的三季報也體現(xiàn)出了這一行業(yè)變化。前三季度,萬科累計實現(xiàn)營業(yè)收入1171億元,同比僅增長0.04%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤110.9億元,同比則大增34.2%。而保利地產(chǎn)就更加明顯了,
其前三季實現(xiàn)營業(yè)收入為755.4億元,同比下降13.3%;實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利82.7億元,同比增長16.3%。綠地控股前三季度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為65.63億元。
有分析人士認(rèn)為,這主要是由于去年樓市火爆時銷售的項目進入到了結(jié)算期。在市場回暖、二三線城市房價大漲的情況下,去年銷售的項目大多盈利空間較大,今年進入結(jié)轉(zhuǎn)的高毛利產(chǎn)品占比上升,帶動了毛利率的改善。
此外,龍頭房企積極通過低息公司債置換此前的高息債,降低融資成本,帶來了降費效應(yīng),也提升了盈利空間。如萬科三季報就顯示,截至9月底,萬科持有貨幣資金達943.5億元,遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債的總和(542.3億元);在有息負(fù)債中,約65.8%為長期負(fù)債,財務(wù)狀況相當(dāng)穩(wěn)健。
行業(yè)集中度進一步提高
地產(chǎn)行業(yè)分化愈加明顯,集中度進一步提升。三季報顯示,大型房企凈利潤增速明顯,部分中型企業(yè)凈利潤增速有所提升,而一些中小企業(yè)則直接進入到了凈利潤下滑通道。
數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度凈利潤超過10億元的上市房企目前有13家,凈利潤總計為504億元,占上述73家房企凈利潤總額的81%。其中,萬科前三季度歸屬于母公司股東的凈利潤為110.9億元,一家公司就創(chuàng)造了整個行業(yè)18.6%的凈利潤;保利地產(chǎn)歸屬于母公司股東的凈利潤為82.7億元,位居第二位;綠地控股歸屬于母公司股東的凈利潤為65.63億元,位列第三位。
從房企前三季度的銷售情況也能看出行業(yè)急劇分化的態(tài)勢。來自克而瑞房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,截至2017年三季度末,包括A股和H股在內(nèi),已有11家房企銷售規(guī)模突破了千億元。其中,碧桂園今年前三季度的銷售規(guī)模已超4000億元,萬科和恒大已突破3000億元,三家龍頭房企年內(nèi)的銷售業(yè)績均有望突破5000億元;保利、融創(chuàng)、綠地預(yù)計年內(nèi)有望邁入3000億元的陣營;中海、龍湖、金地、華夏幸福、華潤的銷售規(guī)模均已超千億元;綠城、招商蛇口、新城控股、旭輝有望在今年實現(xiàn)千億元規(guī)模的跨越。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計,目前提出千億目標(biāo)的房企已多達六七十家,對市場份額的爭奪即將進入到白熱化階段,未來2年至3年千億房企陣營的爭奪將更為激烈。
從銷售的數(shù)據(jù)來看,行業(yè)排名居于前100位的房企集中度已達到53.2%,與2016年全年相比呈上升趨勢。
不過,房企亮麗的三季報依然難掩其四季度的銷售壓力。“‘金九銀十’失色,旺季不旺已成為北京和上海樓市的重要特征。”有業(yè)內(nèi)人士表示。以北京、上海為例,截至10月27日,上海新房成交達24.52萬平方米,不足去年同期的三成;北京10月成交面積不足20萬平方米,同比下跌了72.3%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示,今年前三季度,排名前十的房企銷售額平均增速在40%-60%之間,較去年同期有較大提升,其中部分原因在于這些大房企在三四線城市銷售業(yè)績的增長。此外,從短期來看,雖然市場在降溫,但是從中長期來看,品牌房企的銷售業(yè)績將跑贏大市。
但與此同時,嚴(yán)躍進也表露出了對房企明年上半年財務(wù)狀況的擔(dān)憂。
嚴(yán)躍進認(rèn)為,短期從房企的現(xiàn)金流來看,大部分企業(yè)的財務(wù)狀況仍然比較健康。但從市場的悲觀角度來講,后續(xù)到了明年上半年,隨著融資成本的上升,也不排除會出現(xiàn)財務(wù)狀況有所惡化的情況。(朱楠 于祥明)
轉(zhuǎn)自:中國商報
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