房企2018年成績(jī)單出爐 千億軍團(tuán)擴(kuò)至30家

　　伴隨著2018年的結(jié)束，房企的年終成績(jī)單也火熱出爐。

　　這一年轉(zhuǎn)瞬即逝，回首中國(guó)樓市，從年初的“漲勢(shì)洶洶”到年末的一片平靜，可謂跌宕起伏，風(fēng)起云涌。

　　這一年，多地密集出臺(tái)調(diào)控政策，樓市經(jīng)歷了史上最嚴(yán)調(diào)控；

　　這一年，在“錢(qián)緊債多”的資金命門(mén)下，地產(chǎn)商們紛紛“緊衣縮食”以求安穩(wěn)度過(guò)樓市“寒冬”；

　　這一年，行業(yè)加速聚攏，越來(lái)越多的企業(yè)突破了千億門(mén)檻，“越大越強(qiáng)、強(qiáng)者恒強(qiáng)”的趨勢(shì)愈加明顯。

　　透過(guò)這片最終的數(shù)字矩陣，我們?cè)噲D感知2018年的不易，探索2019年的前程。

　　30家千億房企

　　克而瑞發(fā)布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，頭部三強(qiáng)“碧萬(wàn)恒”基本格局未變，碧桂園以7287億元的銷(xiāo)售額再創(chuàng)行業(yè)高峰，萬(wàn)科以6069億元的銷(xiāo)售額緊隨其后，恒大則以5511億元的銷(xiāo)售額位列第三。

　　融創(chuàng)依然保持著較高增速，以4600億元的銷(xiāo)售規(guī)模，和保利發(fā)展一起上升至4000億元的梯隊(duì)。

　　龍湖以2007億元的業(yè)績(jī)拿到十強(qiáng)的最后一張門(mén)票，這也意味著，房企十強(qiáng)的門(mén)檻超過(guò)2000億元。前兩年位列十強(qiáng)的華夏幸福，在經(jīng)歷了資金困境、裁員等風(fēng)波后，在2018年以1680億元的成績(jī)位居13名。

　　對(duì)比最終的成績(jī)，將年度目標(biāo)設(shè)置為1400億元的世茂顯得有些過(guò)于“保守”。2018年，世茂商業(yè)和住宅多點(diǎn)開(kāi)花，全年業(yè)績(jī)定格在1761億元，超額完成25%，與業(yè)績(jī)排名緊隨其后的陽(yáng)光城一樣上升5名。

　　2018年，越來(lái)越多的房企邁過(guò)“千億”門(mén)檻，有2017年距離千億僅一步之遙的中南置地，有懷揣“千億夢(mèng)”數(shù)年的老牌房企富力，也有趕超者中梁和祥生。

　　千億軍團(tuán)的擴(kuò)充速度遠(yuǎn)超想象。2018年，千億房企共有30家，2017年，這一數(shù)字則是17家，一年時(shí)間近乎翻倍。將時(shí)間軸拉長(zhǎng)，2015年，這一數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)的是7家，2016年為12家，三年間，千億軍團(tuán)擴(kuò)充了3倍之多，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)60%。

　　2018年，百?gòu)?qiáng)房企中的近半數(shù)制定了年度銷(xiāo)售目標(biāo)，且大部分集中在TOP50房企中。雖然2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控政策持續(xù)深入影響，企業(yè)銷(xiāo)售增速放緩，但在這些提出全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企中，仍有近9成房企按時(shí)完成目標(biāo)，其中，不乏世茂、陽(yáng)光城、金科、新城等提前完成者。

　　不過(guò)，也有華夏幸福、朗詩(shī)等業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)者。

　　頗有意思的是，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，朗詩(shī)2018年前11個(gè)月銷(xiāo)售的流量金額為274億元，僅完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)460億元的59.6%，最后一個(gè)月，朗詩(shī)似乎在“奮力追趕”。全年381億元的流量金額也意味著，朗詩(shī)12月的單月銷(xiāo)售額達(dá)到了107億元。

　　復(fù)盤(pán)朗詩(shī)2018年前11個(gè)月的表現(xiàn)，業(yè)績(jī)最高的為2018年6月，銷(xiāo)售額為56億元，2018年3月最低，為10.8億元。2018年下半年，朗詩(shī)的業(yè)績(jī)較為平淡，7、8兩月合計(jì)銷(xiāo)售45億元，9月到11月分別為26億元、18億元和21億元。因此，107億元的單月銷(xiāo)售額，約等于朗詩(shī)7月到11月間的銷(xiāo)售額總和。

　　土儲(chǔ)趨于冷靜

　　與2015年、2016年“高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率”地塊頻出的“盛況”截然不同，“更加審慎、回歸理性”是房企2018年拿地情況的真實(shí)寫(xiě)照。

　　中指土地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)對(duì)全國(guó)300個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2018年，流拍住宅用地已超700宗。雖然土地流拍情況在2018年第四季度末已有所改變，但克而瑞數(shù)據(jù)也指出，2018年銷(xiāo)售額排名前100房企的拿地總貨值較2017年下降13%。

　　從梯隊(duì)上來(lái)看，2018年，位列銷(xiāo)售榜前十房企的新增貨值、建面集中度均在50%以上，成為土地市場(chǎng)上的“常客”。值得一提的是，高喊“活下去”的萬(wàn)科以及曾聲稱(chēng)基本不在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的融創(chuàng)均是2018年的土地收割“大戶(hù)”，新增土地價(jià)值分別為2686.6億元和2033.1億元，僅次于碧桂園。

　　此外，2018年11月中旬正式向港交所遞交招股書(shū)的中梁也正在加緊全國(guó)性縱深布局，以匹配其規(guī)?；l(fā)展的野心。據(jù)了解，2018年中梁新增土儲(chǔ)貨值同比增長(zhǎng)165%，是銷(xiāo)售榜前30房企中貨值增長(zhǎng)最迅猛的企業(yè)。

　　規(guī)模房企充足的“糧草”或?qū)⑦M(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的競(jìng)爭(zhēng)格局?？硕鹬赋觯?018年，銷(xiāo)售前十房企新增土儲(chǔ)貨值占比較銷(xiāo)售集中度高出7個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示其未來(lái)規(guī)模上仍有較大上漲空間，而其余各梯度新增土儲(chǔ)集中度均小于銷(xiāo)售集中度，差距有所分化或繼續(xù)拉大。

　　除大型民營(yíng)房企外，國(guó)資及具有國(guó)資背景的拿地聯(lián)合體也是2018年土地市場(chǎng)的活躍分子。克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2018年12月，中海、華潤(rùn)置地、保利新增土地價(jià)值均過(guò)千億。此外，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10和樓面單價(jià)TOP10中，中鐵置業(yè)、中海等領(lǐng)銜競(jìng)得方名單，且成交地塊多位于一線城市。有觀點(diǎn)認(rèn)為，相較于一些受高杠桿所限，資金鏈趨緊的民營(yíng)房企，較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策及占據(jù)優(yōu)勢(shì)的資金成本是國(guó)企逆勢(shì)拿大宗地塊的底氣。

　　就地方國(guó)資房企而言，華發(fā)股份近期加快補(bǔ)倉(cāng)力度，繼2018年11月落子廣東江門(mén)和北京房山后，其分別又以近53億元和35億元獲取湖北武漢CBD板塊兩宗地塊和廣東珠海住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)主導(dǎo)權(quán)。進(jìn)入2019年，華發(fā)股份毫無(wú)減速之意，通過(guò)入股項(xiàng)目的方式與萬(wàn)科、金地、金融街合作開(kāi)發(fā)南京、深圳地塊。

　　事實(shí)上，“抱團(tuán)”開(kāi)發(fā)地塊，已成為房企擴(kuò)儲(chǔ)模式中的一個(gè)縮影。比如，以北京為主戰(zhàn)場(chǎng)的首創(chuàng)置業(yè)在2018年就通過(guò)股權(quán)收購(gòu)對(duì)其版圖進(jìn)行拓深及擴(kuò)張。

　　有市場(chǎng)人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，合作開(kāi)發(fā)有助于房企之間的取長(zhǎng)補(bǔ)短，如在面對(duì)配建保障性住房、“競(jìng)自持”等愈發(fā)嚴(yán)苛的土地出讓條件時(shí)，大房企既可扮演財(cái)務(wù)投資者的角色，緩解資金壓力，又可提高項(xiàng)目公司資源整合及運(yùn)營(yíng)的能力。其預(yù)測(cè)，該種模式在2019年或?qū)⒊掷m(xù)。

　　關(guān)注城市能級(jí)

　　2018年，房企的謹(jǐn)慎態(tài)度不僅體現(xiàn)在拿地金額和面積上，在銷(xiāo)售降溫的大環(huán)境下，房企也更加重視其投資項(xiàng)目的所在區(qū)域及城市等級(jí)。

　　克而瑞表示，從能級(jí)選擇上來(lái)看，三四線城市成為2018年多數(shù)百?gòu)?qiáng)房企的首選。房企在三四線城市新增土儲(chǔ)建面占比接近6成，比二線城市高出20%，而一線城市因受供應(yīng)緊等因素影響，占比僅有4%。

　　針對(duì)2019年一二線城市的預(yù)期走勢(shì)，易居研究院研究員沈昕認(rèn)為，這主要取決于2019年調(diào)控政策和信貸政策是否會(huì)放松。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市已低迷較長(zhǎng)時(shí)間，未來(lái)樓市如果回暖也會(huì)先從這類(lèi)城市開(kāi)始。

　　值得注意的是，進(jìn)入2018年下半年，由于棚改貨幣化退潮，一二線城市供地規(guī)模提升，再加上樓市整體走弱，不少房企選擇主動(dòng)收縮戰(zhàn)線，調(diào)整區(qū)域布局。

　　一葉落而知天下秋，行業(yè)龍頭已先一步嗅出市場(chǎng)動(dòng)向。早在2018年8月，恒大總裁夏海鈞就曾表態(tài)，恒大將持續(xù)覆蓋一線、二線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線地級(jí)市，四線不準(zhǔn)備去。融創(chuàng)則表示，其聚焦一二線核心城市的投資策略并不會(huì)變。同月，中海主席兼行政總裁顏建國(guó)也在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，公司下一步投資會(huì)緊緊圍繞一二線城市，同時(shí)也包括一些人口的確在增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)的確在成長(zhǎng)的新興城市。

　　克而瑞指出，新興城市里，重慶、河南鄭州、湖北武漢等中西部重點(diǎn)城市成為2018年房企競(jìng)相爭(zhēng)搶的“熱土”。（作者：孫婉秋 劉天天）

　　轉(zhuǎn)自：國(guó)際金融報(bào)

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