[在2018年年中業(yè)績報(bào)會(huì)議上，新城表示三四線城市貢獻(xiàn)42%的銷售業(yè)績，僅次于二線城市的53%。]
風(fēng)云暗涌的市場漸漸回歸理性。
2019年，“一城一策”成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心邏輯。從中央到地方、從調(diào)控交易到調(diào)控供給結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)調(diào)控觸角向微觀行進(jìn)，地方主動(dòng)權(quán)逐漸增加。
新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場格局悄然生變。而對(duì)于房地產(chǎn)商來說，政策變化只是風(fēng)向標(biāo)，人口流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)格局才是決定自身戰(zhàn)略布局的核心因素。
調(diào)控主體：從中央到地方
在房地產(chǎn)政策微調(diào)中，多地已明確提出“一城一策”原則。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，浙江、福建、河南、安徽、上海等多地均表示將實(shí)行“一城一策”，其中，福州、廈門、杭州、寧波、成都、上海等市將研究制定“一城一策”實(shí)施方案。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“一城一策”是“因地制宜、分類指導(dǎo)”的導(dǎo)向，和過去所提“因城施策”有相通之處，都強(qiáng)調(diào)根據(jù)各地實(shí)際情況來進(jìn)行政策的定調(diào)。
不過，“因城施策”帶有中央定調(diào)的意味，即中央根據(jù)各地情況給予政策規(guī)定，其主要針對(duì)房價(jià)上漲過快和庫存過高城市。而現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)“一城一策”，含義在于，第一，各地的調(diào)控自主權(quán)更大。第二，各類調(diào)控會(huì)有不同的考核體系，即地方政府自己需要承擔(dān)調(diào)控責(zé)任。
從所涉城市來看，各地市場并不相同。據(jù)克而瑞研究，過去一個(gè)月，杭州商品住宅簽約放松，供應(yīng)量整體較大，成交上漲明顯持續(xù)高位，整體市場剛需產(chǎn)品走量較好；成都商品住宅市場在供應(yīng)環(huán)比銳減六成的情況下，成交持續(xù)上漲，整體價(jià)格基本維穩(wěn)。
而廈門市場持續(xù)低迷，新開項(xiàng)目僅4盤入市，整體去化不足四成。但二手房市場成交量在去年年底連續(xù)2個(gè)月高漲，價(jià)格方面則維持下滑態(tài)勢。行至河南，其省會(huì)城市鄭州2018年12月份商品住宅新增供應(yīng)環(huán)比微漲4%，均價(jià)持續(xù)上漲約15660元/平方米。新開盤項(xiàng)目27個(gè)，整體平均去化率約85%。
分析人士認(rèn)為，一些熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了交易放緩和價(jià)格趨緩等現(xiàn)象，也有一些城市的房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況較為平穩(wěn)。在“一城一策”工作方針下，地方政府依自身情況進(jìn)行調(diào)控，將更加切合實(shí)際。
房地產(chǎn)商利好來臨？
那么，“一城一策”對(duì)地產(chǎn)商來說是利好信號(hào)嗎？
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，短期內(nèi)各地政府不會(huì)強(qiáng)調(diào)政策放松，而會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“一城一策”的導(dǎo)向。
1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積和全國商品房銷售面積逐年攀升，到2014年末總量分別達(dá)99.7億和99.1億平方米。經(jīng)過多年發(fā)展，城鎮(zhèn)居民“無房住”的現(xiàn)象已得到有效緩解，未被滿足剛性住房需求顯著下降。
與此同時(shí)，投資增速大幅放緩預(yù)示行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)期。從2016年四季度起，國家通過限貸、限購、嚴(yán)查資金等方式加強(qiáng)對(duì)市場監(jiān)管，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金來源渠道監(jiān)管，嚴(yán)控資金大規(guī)模涌入房地產(chǎn)市場，使得開發(fā)企業(yè)收縮投資轉(zhuǎn)而以“現(xiàn)金為王”。
房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模是否已觸及天花板？2016年，全國商品房年度銷售面積和銷售金額分別達(dá)到15.73億平方米和11.76萬億元。短期內(nèi)，這個(gè)行業(yè)規(guī)模“天花板”難以打破，已然成為市場各方共識(shí)。
像新城控股(601155.SH)這樣的企業(yè)，其戰(zhàn)略布局正持續(xù)下沉。在其2018年年中業(yè)績報(bào)會(huì)議上，新城表示三四線城市貢獻(xiàn)42%的銷售業(yè)績，僅次于二線城市的53%，目前土地儲(chǔ)備也主要布局省會(huì)城市和百強(qiáng)縣。
“三四線城市的紅利還會(huì)有一段時(shí)間，未來3~5年都有比較好的機(jī)會(huì)。”新城控股集團(tuán)董事長王振華說。他對(duì)外強(qiáng)調(diào)，三四線城市是城鎮(zhèn)化發(fā)展的重點(diǎn)，為企業(yè)發(fā)展提供機(jī)遇。但對(duì)于規(guī)?；鲩L的新城來說，一線城市高企的土地成本，顯然也是其轉(zhuǎn)向三四線的深層原因。
激流退去后，房地產(chǎn)商發(fā)展的空間還有多大？
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“一城一策”不代表放松，但肯定有助于市場交易。地產(chǎn)商應(yīng)該把握市場機(jī)遇，及時(shí)調(diào)整定價(jià)策略。對(duì)于布局在三四線城市的企業(yè)來說，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為也不必悲觀。
以人口和產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向
進(jìn)入2019年，房地產(chǎn)市場依然舉步維艱。從“堅(jiān)持住房不炒定位”，到“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”，從“因城施策、分類指導(dǎo)”到“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期”，房地產(chǎn)市場在密集調(diào)控下漸漸降溫。
但變化已悄然發(fā)生。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，樓市預(yù)期已變，房地產(chǎn)政策最嚴(yán)時(shí)期已經(jīng)過去，2019年或有超過30座城市的樓市政策將微調(diào)。只要房價(jià)不漲的城市，房地產(chǎn)政策都有松動(dòng)的可能性。
“具體到一城一策，省會(huì)城市、地級(jí)市可能都會(huì)推進(jìn)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“一城一策”在各地2019年樓市發(fā)展規(guī)劃中都會(huì)有所體現(xiàn)。各地針對(duì)自身情況再進(jìn)行細(xì)化，甚至細(xì)化到“一區(qū)一策”或“一鎮(zhèn)一策”。
在供給端，各地會(huì)根據(jù)去庫存周期、房價(jià)走勢來決定供地和棚改；在需求端，對(duì)于部分交易不好的區(qū)域和物業(yè)，政策會(huì)有所松綁。而從價(jià)格來看，或?qū)⒃O(shè)定一個(gè)相對(duì)容易考核的房價(jià)漲幅評(píng)價(jià)體系。
在暗潮涌動(dòng)的政策大潮中，房地產(chǎn)商將如何應(yīng)對(duì)？
在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，政策并不是開發(fā)商調(diào)整業(yè)務(wù)布局的決定性指標(biāo)。應(yīng)該針對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、人口狀況進(jìn)行綜合衡量。其次才是區(qū)域市場的供需關(guān)系：市場庫存有多大？需求有多旺盛？二者之間關(guān)系是怎樣的？
此外，要重視產(chǎn)品質(zhì)量，針對(duì)城市需求客群，不斷進(jìn)行產(chǎn)品的升級(jí)迭代。同時(shí)，在價(jià)格上保持相對(duì)理性和穩(wěn)定的走勢，提升產(chǎn)品性價(jià)比，提升企業(yè)品牌美譽(yù)度和產(chǎn)品的可延展性。只有這樣，才利于企業(yè)的規(guī)?；臄U(kuò)張。
“當(dāng)前市場規(guī)?？偭靠赡苡|及天花板，但企業(yè)間的市場占比份額仍有調(diào)整空間。”郭毅表示，2018年，排名前十的房企整體銷售額也就2萬億，占整個(gè)市場規(guī)模不到20%，房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度并不高。“對(duì)于地產(chǎn)商來說，還是有很大的空間去發(fā)展。”
轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)
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