自今年3月以來(lái)，上市房地產(chǎn)企業(yè)密集發(fā)布了2018年年報(bào)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)房企在營(yíng)收和利潤(rùn)方面業(yè)績(jī)理想，但受調(diào)控政策影響，銷售額增速趨緩。此外，部分龍頭房企已明顯放緩擴(kuò)張的步伐，進(jìn)入轉(zhuǎn)型、提質(zhì)發(fā)展的階段。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，越來(lái)越多的房企將探索舊城改造項(xiàng)目建設(shè)、高科技板塊等多元化發(fā)展路徑，以代替原有的單一賣房模式。
房地產(chǎn)交易規(guī)模創(chuàng)新高
在過(guò)去的2018年中，房地產(chǎn)交易規(guī)模再創(chuàng)新高，萬(wàn)科集團(tuán)、恒大集團(tuán)、碧桂園的全年銷售額各自突破6000、5500、5000億元大關(guān)。
報(bào)告顯示，去年萬(wàn)科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為337.7億元，同比分別增長(zhǎng)22.6%和20.4%；實(shí)現(xiàn)銷售金額6069.5億元，同比增長(zhǎng)14.5%。
萬(wàn)科集團(tuán)業(yè)績(jī)已是上佳，恒大集團(tuán)隨后發(fā)布的年報(bào)則令投資者更為滿意。2018年，恒大集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4662.0億元，實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)1689.5億元，同比增長(zhǎng)50.5%；凈利潤(rùn)為722.1億元，同比大增106.4%；核心凈利潤(rùn)達(dá)783.2億元，同比增長(zhǎng)93.3%。另一家龍頭企業(yè)碧桂園的利潤(rùn)增長(zhǎng)也十分迅猛，毛利和凈利增長(zhǎng)均在七成左右。其中毛利潤(rùn)達(dá)到約1024.8億元，同比增長(zhǎng)74.3%；凈利潤(rùn)約為485.4億元，同比增長(zhǎng)68.8%；核心凈利潤(rùn)達(dá)341.3億元，同比增長(zhǎng)38.2%。
不少房企的利潤(rùn)水平也在提高，例如中國(guó)奧園毛利潤(rùn)達(dá)到96.3億元，同比增長(zhǎng)88%；凈利潤(rùn)29.4億元，同比增長(zhǎng)51%，其中核心凈利潤(rùn)同比增幅達(dá)到63%。雅居樂(lè)的凈利潤(rùn)雖然增幅不及碧桂園和恒大集團(tuán)，但仍實(shí)現(xiàn)毛利246.74億元，增幅為19.3%；凈利潤(rùn)為83.58億元，增幅為23.3%。
中原地產(chǎn)研究中心對(duì)42家企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，70%的企業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)了明顯的上漲。其中，A股的27家企業(yè)平均利潤(rùn)上漲了22.6%。
然而，并非所有房企的利潤(rùn)水平都在上升，富力地產(chǎn)就是下滑房企之一。該公司年報(bào)顯示，去年凈利潤(rùn)為87.3億元，同比減少約60%。
不過(guò)值得注意的是，在調(diào)控政策從緊的背景下，房企普遍出現(xiàn)業(yè)績(jī)上漲乏力的現(xiàn)象。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年萬(wàn)科集團(tuán)和恒大集團(tuán)增速較2017年均有所放緩。再看碧桂園，其去年權(quán)益銷售額增長(zhǎng)31.3%，2017年碧桂園合同銷售額同比增長(zhǎng)為78.3%。
另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)商品房銷售面積為17.2億平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比2017年低了6.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額為15.0萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.2%，增速比2017年降低了1.5個(gè)百分點(diǎn)。
不可否認(rèn)，去年，在“房住不炒”和“因城施策”的政策導(dǎo)向下，行業(yè)調(diào)控持續(xù)深化，市場(chǎng)也經(jīng)歷了由熱轉(zhuǎn)冷的變化。從去年下半年開始，房企銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?，進(jìn)入2019年后，這一趨勢(shì)更為明顯。
頭部企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展
提到房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)住宅項(xiàng)目似乎是他們的主業(yè)，這也是多年來(lái)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成的固有認(rèn)知。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)著名的品牌房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都以開發(fā)住宅為主。不過(guò)，大大小小的開發(fā)商已踏上轉(zhuǎn)型之路。
萬(wàn)科集團(tuán)在2018年年報(bào)《致股東》信中表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)單邊快速上漲的“黃金時(shí)代”已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在處于“白銀時(shí)代”，這是一個(gè)更多變的時(shí)代、更細(xì)膩的時(shí)代，一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)更激烈、需要更高技術(shù)含量的時(shí)代。“‘基本盤’將是萬(wàn)科2019年最重要的詞匯”。萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，要先求得根基的穩(wěn)固，才能更好地開枝散葉，才能為轉(zhuǎn)型奠定更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
伴隨行業(yè)集中度上升，房地產(chǎn)頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。不再單一強(qiáng)調(diào)流量和目標(biāo)，轉(zhuǎn)型提質(zhì)已經(jīng)成為多家房企的共同選擇。“速度一定要放在安全質(zhì)量后面，一定要在保證安全質(zhì)量之下才能繼續(xù)往前走。”碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)對(duì)碧桂園今年銷售增速的表述是“先穩(wěn)健，再努力”。據(jù)悉，2017年年初，恒大集團(tuán)全面開啟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，著眼點(diǎn)是保持規(guī)模適度增長(zhǎng)，重點(diǎn)注重增長(zhǎng)質(zhì)量，這為其近兩年的發(fā)展定下了主基調(diào)。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，仍有不少二三梯隊(duì)的房企提出千億元銷售目標(biāo)，加速發(fā)展；另一方面，很多房企開始強(qiáng)調(diào)修煉內(nèi)功，專注企業(yè)轉(zhuǎn)型、降速提質(zhì)并參與城市建設(shè)。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，經(jīng)歷了十多年的飛速發(fā)展后，房地產(chǎn)業(yè)作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，開始出現(xiàn)了拐點(diǎn)。去年，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也在調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長(zhǎng)，不過(guò)分追求速度與規(guī)模、開始強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與效益，這成為很多房企在新市場(chǎng)形勢(shì)下的共識(shí)。在減速發(fā)展的表象下，新的行業(yè)發(fā)展動(dòng)能正在逐步促進(jìn)企業(yè)版圖的構(gòu)建，蓄勢(shì)待發(fā)。
多元化布局全面開展
近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“去地產(chǎn)更名潮”。萬(wàn)科房地產(chǎn)、保利房地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、方興地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、朗詩(shī)綠色地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)等逾十家房企去掉了名字中的“地產(chǎn)”二字。
從年報(bào)來(lái)看，2018年，除主營(yíng)業(yè)務(wù)之外，萬(wàn)科集團(tuán)在物業(yè)、物流、教育甚至冰雪等小眾領(lǐng)域都有發(fā)力。碧桂園在機(jī)器人產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)村振興領(lǐng)域、恒大集團(tuán)在新能源汽車領(lǐng)域、中國(guó)金茂在城市運(yùn)營(yíng)方面、越秀地產(chǎn)在養(yǎng)老項(xiàng)目上各有布局。
以恒大集團(tuán)為例，在文旅板塊，恒大集團(tuán)目前已布局15個(gè)恒大童世界，預(yù)計(jì)2021年起陸續(xù)開業(yè)。更受關(guān)注的則是高科技板塊。恒大集團(tuán)表示，目前已經(jīng)構(gòu)建起世界先進(jìn)的新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，計(jì)劃三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)50萬(wàn)至100萬(wàn)輛的產(chǎn)能建設(shè)，首款電動(dòng)汽車將于今年6月在天津基地投產(chǎn)。
楊國(guó)強(qiáng)透露，考慮到施工安全和用人成本等因素，碧桂園開始著手布局機(jī)器人產(chǎn)業(yè)。他介紹稱，目前碧桂園成立的博智林機(jī)器人公司已吸引超過(guò)200名博士加盟，并與高校及一些國(guó)際頂尖機(jī)構(gòu)建立聯(lián)合研發(fā)等合作。
“2018年，Top30房企70%發(fā)布了多元化戰(zhàn)略，Top100房企97%布局了多元化業(yè)務(wù)。”易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁張燕說(shuō)，去年房企多元化投資已接近千億元，和2014年相比漲了七倍。
關(guān)于房企尋求多元化業(yè)務(wù)布局的原因，張燕認(rèn)為，有些是因?yàn)橹鳂I(yè)強(qiáng)大，做到一定程度順勢(shì)而為，看到了天花板。另外一類控股公司，企業(yè)先天具有多元化布局的優(yōu)勢(shì)和基因，當(dāng)主業(yè)進(jìn)行到一定程度之后，多元化布局優(yōu)勢(shì)就會(huì)顯現(xiàn)。
不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前房企的多元化或轉(zhuǎn)型非常成功的案例并不多，主要有兩個(gè)方向，一類是向主業(yè)相關(guān)或上下游行業(yè)衍生，例如以住宅開發(fā)為主的房企，開始轉(zhuǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住宅、小鎮(zhèn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域拓展；另一類則是全新轉(zhuǎn)型，逐步弱化開發(fā)屬性，而轉(zhuǎn)向物流、倉(cāng)儲(chǔ)、電子商務(wù)等和房地產(chǎn)無(wú)關(guān)聯(lián)的行業(yè)。
“兩類方向并無(wú)優(yōu)劣之分，需視企業(yè)自身的資源優(yōu)勢(shì)和發(fā)展愿景而定，但總體來(lái)看，全面轉(zhuǎn)型的成功率往往不高，因此上市房企的轉(zhuǎn)型節(jié)奏一般會(huì)較為緩慢。”上述人士如是說(shuō)。（邱宇 陳雪檸）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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