近日，中國銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，為加強(qiáng)房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險防控，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)存在一定合規(guī)問題和風(fēng)險隱患，銀保監(jiān)會近期開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險管控水平。
據(jù)了解，多地銀保監(jiān)局對轄區(qū)內(nèi)信托公司進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，要求信托公司2019年3季度末房地產(chǎn)信托規(guī)模不得超過二季度末，并對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)提出一系列要求。這是繼近日銀保監(jiān)會就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)約談多家信托公司后的又一舉措，是對房地產(chǎn)信托融資的進(jìn)一步收緊。
有業(yè)內(nèi)人士表示，由于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)過快增長，目前監(jiān)管部門正在進(jìn)行余額管控，以優(yōu)化房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。信托作為房企融資的主要來源，地產(chǎn)信托融資持續(xù)收緊，一些負(fù)債高、流動資金少的房企將面臨考驗(yàn)。
房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速較快
根據(jù)銀保監(jiān)會的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬億元，占全部信托資產(chǎn)余額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。對此，清華大學(xué)國家金融研究院副院長朱寧在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展較快主要考慮供給側(cè)和需求側(cè)兩方面的原因。從供給側(cè)來講，大量的民間資金需要尋找一個比較穩(wěn)定并且收益較高的投資渠道。從需求端的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)有較強(qiáng)的融資需求，既用于進(jìn)一步拿地也為了保持整個資金的流動性?？傮w看來，房地產(chǎn)供給和需求對于資金的需要，促使過去幾年房地產(chǎn)信托行業(yè)的高速發(fā)展。同時，棚戶區(qū)改造以及前段時間三四線城市房價明顯上漲等原因都引致人們對房地產(chǎn)投資需求的增加，這些都與房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的快速增長有密不可分的關(guān)系。
事實(shí)上，早在今年5月，銀保監(jiān)會便發(fā)布了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（簡稱“23號文”），強(qiáng)調(diào)了信托領(lǐng)域整治工作要點(diǎn)，提出重點(diǎn)檢查信托領(lǐng)域是否存在違規(guī)行為。信托領(lǐng)域的整治包括向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款等違規(guī)行為。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)信托歷來是信托公司重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，尤其是在房企融資渠道不斷收緊情況下，以信托公司為代表的非標(biāo)融資成為中小房企資金來源的“救命稻草”。對于信托公司，在開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時，更應(yīng)該注重合規(guī)經(jīng)營和監(jiān)管溝通。
在朱寧看來，房地產(chǎn)信托行業(yè)主要存在三個問題：首先，整體產(chǎn)業(yè)鏈信息的披露不透明，其中包括項(xiàng)目的可行性和財(cái)務(wù)狀況等方面，導(dǎo)致投資者和項(xiàng)目之間存在一定的信息不對稱。其次，信托行業(yè)處于所謂的“影子銀行”的中心。信托公司通過以進(jìn)一步延長自己的資金鏈或者增加嵌套的方式，規(guī)避整個正常金融監(jiān)管范圍，從而加大整體房地產(chǎn)行業(yè)的不透明性和風(fēng)險性。
最后，人們普遍對于信托行業(yè)有著非常強(qiáng)烈的剛性兌付的預(yù)期。這種預(yù)期一定程度上會引發(fā)很多不負(fù)責(zé)任的投資行為，這也是整個行業(yè)里大部分風(fēng)險的來源所在。
堅(jiān)持資管新規(guī)的大方向不變
今年6月，在第十一屆陸家嘴論壇上，銀保監(jiān)會主席郭樹清說道，“當(dāng)前房地產(chǎn)過度金融化，居民負(fù)債率占相當(dāng)大的比例，甚至一半投資都投入到房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。”
有業(yè)內(nèi)人士表示，資管新規(guī)已經(jīng)明確提出打破剛性兌付的要求，信托公司需要不斷提升自身的風(fēng)控能力。在開展業(yè)務(wù)時，需要提高業(yè)務(wù)準(zhǔn)入門檻，從源頭上防止違約的風(fēng)險。
對此，朱寧認(rèn)為，銀保監(jiān)會新的監(jiān)管要求仍然會從三個大的方面推進(jìn)。首先，堅(jiān)持資管新規(guī)的大方向不變。要明確要求信托公司不能提供隱性或者顯性的擔(dān)保。同時，信托公司要如實(shí)地披露不同項(xiàng)目的風(fēng)險敞口和風(fēng)險度。此外，要嚴(yán)格控制資金池的業(yè)務(wù)，確保不發(fā)生信托公司在不同的項(xiàng)目之間進(jìn)行調(diào)配的行為。
據(jù)了解，銀保監(jiān)會對信托公司提出五方面要求，包括嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求；提高風(fēng)險管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實(shí)力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險防控能力相匹配；提高合規(guī)意識，加強(qiáng)合規(guī)建設(shè)，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展；控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平；提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務(wù)。
這些措施要求有助于遏制當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)過快增長的態(tài)勢，推動信托公司回歸本源、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、有效轉(zhuǎn)型，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。未來，銀保監(jiān)會將會對信托公司的警示指導(dǎo)作為一項(xiàng)常態(tài)化工作，根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展變化情況，及時開展政策吹風(fēng)，推動信托公司沿著正確軌道穩(wěn)健發(fā)展。（見習(xí)記者 寧婧）
轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報
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