時(shí)間過(guò)得真快，傳統(tǒng)的“金九銀十”就在眼前。
往往每年這個(gè)時(shí)候都是開(kāi)發(fā)商收獲的季節(jié)，蟄伏一年，就盼著這場(chǎng)秋收。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，一年之中沒(méi)有哪個(gè)時(shí)刻比“金九銀十”更重要了。
但從今年來(lái)看，故事似乎將再次被改寫(xiě)！
近日，恒大率先在全國(guó)進(jìn)行打折促銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)，最低能達(dá)到6折，引起頗大反響。開(kāi)發(fā)商降價(jià)原因主要是近幾個(gè)月來(lái)市場(chǎng)成交冷淡，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止到2019年7月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積77755.69萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降0.4%，同時(shí)，商品住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)增速已連續(xù)3月下滑。
在房企融資難度加大的背景下，海外融資進(jìn)一步收緊，房企的資金壓力進(jìn)一步凸顯，趁著傳統(tǒng)“金九銀十”銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，部分房企通過(guò)降價(jià)跑量的方式來(lái)快速回籠資金，緩解當(dāng)前的資金壓力。
部分房企開(kāi)始降價(jià)跑量
從諸葛數(shù)據(jù)研究中心選取的50個(gè)區(qū)域價(jià)格變化數(shù)據(jù)樣本來(lái)看，50城區(qū)的平均價(jià)格在28周后連續(xù)3周上揚(yáng)，至31周價(jià)格達(dá)到高位，隨后中央政治局會(huì)議表態(tài)“堅(jiān)持房住不炒”，并強(qiáng)調(diào)不以房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段，市場(chǎng)預(yù)期降低，32周50區(qū)域的價(jià)格高位回落，環(huán)比下降4.0%至26770元/m2，價(jià)格下降城市達(dá)32個(gè)，比31周城市增加11個(gè)。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，50個(gè)城區(qū)中,8月下旬漲跌城市個(gè)數(shù)各一半,均為25個(gè)城市。從漲跌幅度上看，8月下旬平均漲幅為8.0%，平均降幅略大于漲幅為8.7%。從漲跌幅的離散程度上看，自31周起，漲價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差與降價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差逐漸逼近，33周起，降價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差已經(jīng)趕超漲價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差。這說(shuō)明8月開(kāi)始，房企降價(jià)跡象凸顯，至33周，降幅已經(jīng)趕超漲幅。
其中，漲價(jià)區(qū)域分為兩類(lèi)，一類(lèi)是大中城市的中心城區(qū)及開(kāi)發(fā)新區(qū)，如北京的朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)，杭州余杭、江干區(qū)，西安的城東，經(jīng)開(kāi)、曲江新區(qū)、浐灞新區(qū)、經(jīng)開(kāi)、高新，溫州開(kāi)發(fā)區(qū)，鹿城。另一類(lèi)是環(huán)大都城市周邊三四線(xiàn)城市，如環(huán)長(zhǎng)三角區(qū)域的衢州及湖州，環(huán)珠三角區(qū)域的汕頭。
而降價(jià)區(qū)域同樣也分為兩類(lèi)，一類(lèi)是大中城市的郊區(qū)，如北京的通州，順義，昌平，大興，上海的奉賢，成都的溫江、雙流、龍泉驛區(qū)。另一類(lèi)是三四線(xiàn)城市，如淮安、黃岡、張家港、惠州、泰安。
分析稱(chēng)：由于大城市中心城區(qū)供地有限，新房的供應(yīng)集中在大中城市的郊區(qū)，因此降價(jià)空間大；三四線(xiàn)城市在2019年受到棚改弱化及供應(yīng)高峰的影響，市場(chǎng)開(kāi)始走弱，從而出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，近期新房?jī)r(jià)格下降并不是空穴來(lái)風(fēng)，房企確實(shí)開(kāi)始了降價(jià)的步伐，但降價(jià)并不是普遍現(xiàn)象，大城市的中心城市區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、環(huán)大中城市的周邊三四線(xiàn)城市價(jià)格仍在上漲。
對(duì)于降價(jià)幅度，她認(rèn)為，購(gòu)房者應(yīng)理性對(duì)待，并不會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)局面，至于各大房企進(jìn)一步加大降幅，還需觀(guān)察九月份的市場(chǎng)交易情況。
“金九銀十”恐遭爽約
其實(shí)，房企之所以降價(jià)，主要還是現(xiàn)實(shí)層面問(wèn)題。
首先，國(guó)家金融緊縮，導(dǎo)致貸款額度緊張，不少購(gòu)房者表示不僅房貸放款太久，而且很多銀行停止放貸。比如前段時(shí)間的合肥多家銀行停貸事件，意味著國(guó)家目前對(duì)于資金方面把控嚴(yán)緊，不會(huì)隨便放水。加上最近的LPR利率調(diào)整，二套房的利率上升，這對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，無(wú)疑會(huì)增加他們的成本。
其次，就是國(guó)家對(duì)于樓市的調(diào)控，自從7.30之后，明確表示“不再通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)短期經(jīng)濟(jì)”，充分表明了國(guó)家對(duì)于“房住不炒”的貫徹。目前只要有哪個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，就會(huì)迎來(lái)一系列的調(diào)控，比如蘇州前段時(shí)間就被限售，新房要3年之后才能售，二手需要5年。一時(shí)間，導(dǎo)致大家對(duì)于樓市的看法都是較為悲觀(guān)，預(yù)期有所下降，都在選擇觀(guān)望。
因此，在這種環(huán)境下，今年的“金九銀十”的成交量可能會(huì)有些低迷，沒(méi)有各大房企預(yù)期的那么好。
“雖說(shuō)‘金九銀十’原是傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，但目前政策仍處于高壓態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)觀(guān)望情緒逐漸增厚，購(gòu)房積極性弱于往年。預(yù)計(jì)今年的‘金九銀十’不會(huì)給大家?guī)?lái)較大驚喜，整體成交量與去年持平或弱于往期。”王小嬙說(shuō)道。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，8月份，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策多集中在地方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的整頓和金融監(jiān)管部門(mén)對(duì)涉房金融政策的收緊，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融把控。因此，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)難以有較大起色，但整體以穩(wěn)為主。
中研普華觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，房企降價(jià)對(duì)剛需市場(chǎng)的吸引力更加大，因?yàn)橘I(mǎi)房或者換房迫切，所以?xún)r(jià)格降低必然會(huì)購(gòu)買(mǎi)。但是如果房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始不斷下跌，那么有大部分人會(huì)繼續(xù)觀(guān)望，不會(huì)急于出手。在“房住不炒”的背景下，房企降價(jià)是可以贏得大多數(shù)購(gòu)房者的好評(píng)的，因?yàn)檫@些消費(fèi)者不是來(lái)炒房的。房企促銷(xiāo)季，以?xún)r(jià)換量策略會(huì)帶來(lái)業(yè)績(jī)收入的增長(zhǎng)，雖然價(jià)格降低，但是總體的利潤(rùn)還是會(huì)實(shí)現(xiàn)預(yù)期增長(zhǎng)。下半年將是開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量最好的時(shí)機(jī)，誰(shuí)能在降價(jià)中得到購(gòu)房者認(rèn)可誰(shuí)就能掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)。當(dāng)然接下來(lái)會(huì)有更多的房企加入降價(jià)促銷(xiāo)的隊(duì)伍中。而這也需警惕，部分非熱點(diǎn)二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的成交量或面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，下半年對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，只要找到性?xún)r(jià)比高的房子，那么將會(huì)是購(gòu)入房子的好時(shí)機(jī)。但要記得“房住不炒”，樓市目前已經(jīng)步入了新的階段，這個(gè)階段已經(jīng)開(kāi)始在擠掉之前房?jī)r(jià)漲得過(guò)快中的泡沫水分了。因此，剛需者將會(huì)受益，而投機(jī)者將會(huì)被市場(chǎng)淘汰，市場(chǎng)將會(huì)回歸理性。（記者 趙琳琳）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)
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