房企開年境外債井噴 融資成本兩極分化

　　2019年的房企融資市場(chǎng)戰(zhàn)火頻頻，在經(jīng)歷了一波收緊態(tài)勢(shì)之后，房企轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)發(fā)債。自2019年5月份以來(lái)，海外融資牢牢占據(jù)房企融資的主位，并在2020年開年呈現(xiàn)出一波井噴的行情。由于行業(yè)集中度的不斷提升，房企的融資呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢(shì)，部分房企可以將融資成本控制在合理范圍內(nèi)，但仍有不少房企踏進(jìn)高成本怪圈，融資成本高達(dá)15%。

　　開年融資井噴

　　2019年，房企經(jīng)歷了一波融資難的困境，境內(nèi)融資和境外融資均被收緊。盡管融資處于嚴(yán)控狀態(tài)，但境外融資仍然牢牢占據(jù)高位，為不少企業(yè)解決了資金少的燃眉之急。進(jìn)入到2020年，房企的海外融資依然保持在主力軍的位置。2020年伊始，房企融資就開始征戰(zhàn)海外市場(chǎng)，呈現(xiàn)出井噴的態(tài)勢(shì)。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自2020年1月以來(lái)，龍湖集團(tuán)、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)等接連發(fā)行了美元債，新的融資窗口期開始出現(xiàn)。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，共有9家房企發(fā)行了11筆美元債，總規(guī)模達(dá)到了42.75億元，平均利率在6.02%左右。

　　2020年1月6日，龍湖集團(tuán)宣布發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美元為7.25年期，票息3.375%；4億美元為12年期，票息3.85%。創(chuàng)下中國(guó)民營(yíng)房企“最長(zhǎng)年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。與此同時(shí)，碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、旭輝、龍光、中駿、合景泰富、正榮等房企也發(fā)行了額度不等的美元債。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在整體融資環(huán)境沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)變的情況下，2020年，美元債或仍將是公司融資中非常重要的一環(huán)。

　　“從元旦后的房企融資動(dòng)作來(lái)看，美元債是主要的融資方式，且利率出現(xiàn)了下調(diào)。海外融資的管控有所減輕，這客觀上使得房企后續(xù)的融資空間增大，也可以獲得更多的流動(dòng)性。類似融資也能夠帶來(lái)較好的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于低于市場(chǎng)降溫風(fēng)險(xiǎn)等都有較為積極的作用。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

　　去年境外債規(guī)模大增

　　整體來(lái)看，2019年的房企融資呈現(xiàn)出“一半是海水，一半是火焰”的狀態(tài)。2019年前4個(gè)月，房企融資如火如荼。5月，銀保監(jiān)會(huì)的一紙23號(hào)令，讓市場(chǎng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。此后，融資環(huán)境一再收緊，轉(zhuǎn)而境外發(fā)債融資的房企開始增多。中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年，中國(guó)房企海外融資的金額高達(dá)752億美元，同比2018年的496億美元上漲了52%。

　　境外債發(fā)行數(shù)量大增主要原因是境內(nèi)貸款難度加大，房企進(jìn)而轉(zhuǎn)向海外尋錢。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，房企償債規(guī)模將上漲至6513.4億元，房企急需輸血。

　　對(duì)此，如何尋找優(yōu)質(zhì)的融資渠道和資金方成為了房企亟待解決的難題。2019年5月份，房企融資出現(xiàn)了分水嶺。數(shù)據(jù)顯示，2019年5月份僅發(fā)行了6筆公司債，相比較4月份下降了近八成。國(guó)內(nèi)融資出現(xiàn)“阻塞”，房企將融資的目光轉(zhuǎn)向國(guó)外，2019年6月份，境外融資總額高達(dá)224.62億元，環(huán)比5月份大幅上漲了588%。

　　此后，海外發(fā)債成為了房企輸血的主要方式，在資本寒冬中“拉了房企一把”。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“海外市場(chǎng)的低利息融資成本還是能夠吸引企業(yè)，美元債等得以得到了積極發(fā)行。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)于境外融資還是有所放松的，管控力度減弱。”

　　此外，作為房企國(guó)內(nèi)融資的主要方式——信托，目前仍然處于收緊狀態(tài)。某業(yè)內(nèi)人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，當(dāng)前國(guó)內(nèi)正在展開信托風(fēng)險(xiǎn)的排查，房地產(chǎn)信托仍然是主要的核查點(diǎn)，并未出現(xiàn)放松的態(tài)勢(shì)。

　　部分融資成本高達(dá)15%

　　海外發(fā)債的確為房企拓寬了融資渠道，但是由此帶來(lái)的“高成本”難題則在所難免。克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%，較2018年的6.53%顯著上升了0.54%。絕大多數(shù)企業(yè)的融資成本都在上升，主要原因是境內(nèi)外的融資成本都在持續(xù)走高，尤其是境外發(fā)債成本增加更帶動(dòng)了整體融資成本。

　　此外，從2019年房企的融資成本來(lái)看，行業(yè)內(nèi)分化嚴(yán)重，跨度大。低者能做到3%，高者則超過(guò)15%，而成本高者大多為海外債。在行業(yè)集中度不斷提高的今天，頭部房企在融資上占據(jù)的優(yōu)勢(shì)較為明顯，非頭部房企則容易囿于“找錢難”的困境，陷入高融資成本的怪圈。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者梳理后發(fā)現(xiàn)，2019年，當(dāng)代置業(yè)發(fā)行的3.5億美元債券，利率高達(dá)15.5%；明發(fā)集團(tuán)2億美元1年期債券的利率均達(dá)到15%。此外，鴻坤、泛海也發(fā)過(guò)利率超14%的海外債。2019年12月3日，佳源國(guó)際發(fā)行6750萬(wàn)美元票據(jù)，利率也達(dá)到13.75%。

　　但也有萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)等多家房企融資成本低于4%，其中，萬(wàn)科有一筆票據(jù)融資成本低至3.15%，龍湖有一筆優(yōu)先票據(jù)融資成本為3.95%。

　　由此可見，在2019年，房企融資成本突破10%并不罕見，且由于部分房企激進(jìn)擴(kuò)張，高成本融資對(duì)其來(lái)講無(wú)法避免。“融資成本較高也對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有教育意義。房企要把信用評(píng)級(jí)做好，比如項(xiàng)目質(zhì)量要做扎實(shí)等，財(cái)務(wù)報(bào)表也應(yīng)該表現(xiàn)得較為穩(wěn)健，這個(gè)時(shí)候融資成本會(huì)出現(xiàn)下調(diào)的。此外，房企也應(yīng)該積極地尋找一些融資的中介機(jī)構(gòu)和金融企業(yè)，這樣同時(shí)能夠帶來(lái)融資成本的降低。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。（李未來(lái) 李凱旋）

　　轉(zhuǎn)自：華夏時(shí)報(bào)

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