2019年房地產(chǎn)市場盤點：波動調(diào)整不斷趨穩(wěn)

　　各線城市在波動中調(diào)整、不斷趨于穩(wěn)定，成為2019年我國房地產(chǎn)行業(yè)的一個總體態(tài)勢?？v觀整個2019年，中國房地產(chǎn)市場有哪些具有標(biāo)志性意義的事件發(fā)生？

　　中央首提“不刺激”政策，堅持三穩(wěn)

　　2019年7月30日，中央政治局召開會議部署下半年經(jīng)濟工作，提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

　　事實上，在此前，已有政策收緊信號。在2019年4月19日和2019年5月18日，住建部已經(jīng)對多個城市進行了約談和預(yù)警提示，強調(diào)了房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖的決心。

　　2019年7月20日，開封市住建局發(fā)布了《市住建局撤銷其作出的調(diào)整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的相關(guān)決定》，原因是未進行充分市場調(diào)研。2019年7月24日，蘇州發(fā)布了年內(nèi)第二次收緊政策。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策達251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比上漲了31%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從2019年4月中旬開始出現(xiàn)了明顯收緊趨勢。之后的近兩個月間房地產(chǎn)調(diào)控近百次，密度在歷史上處于最高階段。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，是為了防范各地因為經(jīng)濟下行壓力大而輕率松綁樓市，進一步體現(xiàn)了“房住不炒”、“三穩(wěn)”的政策目標(biāo)導(dǎo)向，這也是2019年房地產(chǎn)調(diào)控中定性最為嚴(yán)厲的一次，其對于引導(dǎo)市場行為和預(yù)期是有積極作用的。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，此類政策的提出和上半年市場略偏熱有關(guān)。2019年3月份開始，樓市出現(xiàn)小陽春，隨之各類虛高房價和地價的問題開始出現(xiàn)。政策的出臺確保了既有政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防范各地政府隨意松綁樓市。

　　客觀來說，2019年上半年各地經(jīng)濟下行壓力總體還是比較大的，部分城市有政策松動或調(diào)整的考慮。

　　從穩(wěn)定樓市的角度看，政策的調(diào)整需要謹(jǐn)慎和穩(wěn)妥。受中央及地方相關(guān)政策的影響，房地產(chǎn)以及關(guān)聯(lián)市場過熱的現(xiàn)象出現(xiàn)了變化。中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額為2.78萬億元，較2季度減少1480.67億元，這是自2015年第四季度以來，房市首次出現(xiàn)新增規(guī)模的環(huán)比增速負增長。

　　房價下跌城市數(shù)量增加，房價拐點來臨

　　縱觀2019年的中國房地產(chǎn)市場，經(jīng)歷了上下波動——上半年，部分城市出現(xiàn)小陽春，房市升溫，地市更熱；下半年，全國樓市普遍出現(xiàn)降溫，部分城市新房打折促銷忙。

　　2019年11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。據(jù)統(tǒng)計，二手房價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量為35城，而上漲的城市數(shù)量為31城，是54個月以來首次下跌城市數(shù)量多于上漲城市。

　　同時，2019年下半年部分城市樓盤的新房也進行降價大促銷。比如，2019年8月20日，恒大打響促銷第一槍，旗下樓盤陸續(xù)打折，部分項目打折幅度甚至達7.8折。再如，融創(chuàng)天津公司啟動員工自購及全員泛營銷，非合資住宅項目全部打8.0～8.5折，商辦產(chǎn)品6.0～7.0折，車位最高5折，引起廣泛熱議。

　　嚴(yán)躍進指出，2019下半年，特別是進入四季度，房企大幅促銷的行為，一方面表明在房地產(chǎn)融資政策大幅收緊以后，房企現(xiàn)金流壓力增大，年末有較大的資金回籠需求以應(yīng)對未來債務(wù)壓力；另一方面表明多地的房地產(chǎn)市場降溫明顯，新房銷售不理想，同時房企預(yù)期2020年市場發(fā)展空間有限，需要加快項目周轉(zhuǎn)速度。

　　記者注意到，按照國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，70城新房與二手房價格已經(jīng)分別上漲55和56個月，無論是上漲時間還是上漲幅度都遠超以往幾次短周期，市場存在很強的調(diào)整需求。

　　“二手房價更能反映市場真實需求，房價下跌的城市數(shù)超過上漲城市數(shù)，標(biāo)志著房價拐點的來臨，2020年全國房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M入全面調(diào)整階段。”嚴(yán)躍進說。

　　土地管理法新修定，集建用地入市有法可依

　　2019年以來，中央“一號文件”、兩會政府工作報告均指出將全面推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

　　2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關(guān)于修改土地管理法的決定，該法律自2020年1月1日起施行。

　　值得關(guān)注的是，新法刪去了關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定。土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

　　記者注意到，在新土地管理法正式生效前，部分城市已經(jīng)積極進行了試點，比如說在2019年9月份北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)，一宗集體建設(shè)用地區(qū)級統(tǒng)籌地塊順利成交，將建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。這是北京也是全國利用集體建設(shè)用地試點建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的首個項目。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新土地管理法的通過，標(biāo)志著中國集體建設(shè)用地全面落實“同地同權(quán)同價”政策進入實質(zhì)性推進階段。

　　2019年，各地集體建設(shè)用地改革試點的案例不斷增多、各類政策改革的紅利不斷釋放，同時相關(guān)法律制度也不斷修正，取得了突破性的調(diào)整。嚴(yán)躍進表示，這一改革，是新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展過程中的重要變革，體現(xiàn)了“發(fā)揮市場配置資源的決定性作用”的導(dǎo)向，必將形成城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下的土地資源要素流動的新趨勢。

　　不過，也需要注意，當(dāng)前在具體實操層面，我國土地管理仍處于“摸著石頭過河”的階段，以試點為主，各類法律和市場的空白點及隱性風(fēng)險很多。

　　在集體建設(shè)用地入市、流轉(zhuǎn)和開發(fā)的過程中，關(guān)注點更多的還是在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民等層面上。嚴(yán)躍進建議，未來應(yīng)加強從房企的角度研究此類土地性質(zhì)，助推房地產(chǎn)資本進入集建地的開發(fā)。

　　貸款基礎(chǔ)利率發(fā)布，房貸定價機制調(diào)整

　　2019年8月17日，中國人民銀行發(fā)布消息稱，為深化利率市場化改革，提高利率傳導(dǎo)效率，推動降低實體經(jīng)濟融資成本，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業(yè)拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

　　2019年8月20日全國銀行間同業(yè)拆借中心首次發(fā)布5年期貸款市場報價利率，為4.85。而原有的1年期貸款市場報價利率為4.25，相比上一次數(shù)據(jù)4.31則有所下降。

　　2019年8月25日，央行發(fā)布今年第16號公告要求，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報價，二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報價加60個基點。具體還要看各地不同銀行最后的定價。

　　“LPR基礎(chǔ)利率政策的出臺，體現(xiàn)了利率市場化的導(dǎo)向，這使得后續(xù)各類貸款的定價會更加市場化，有助于和國際市場定價機制接軌。”嚴(yán)躍進說。

　　從政策發(fā)布的要求來看，房地產(chǎn)調(diào)控思路仍在沿續(xù)，繼續(xù)控制個人房貸。張大偉說道，對于房地產(chǎn)市場來說，影響最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企業(yè)貸款成本，5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢，5年期LPR的降低，代表了房貸利率的下調(diào)也將成為趨勢。

　　嚴(yán)躍進指出，從房地產(chǎn)市場的角度看，更能反映按揭貸款利率走向的則是5年期LPR。其中在2019年11月20日5年期LPR利率有所下調(diào)，即相比2019年10月份4.85有所下調(diào)，下調(diào)至4.80。此次LPR基礎(chǔ)利率的調(diào)整，總體上符合預(yù)期，體現(xiàn)了貸款市場降利率、降成本的導(dǎo)向，其對于刺激購房者入市和辦理貸款等都有較為積極的作用。

　　2019年12月28日人民銀行發(fā)布公告，存量貸款合同將按一定規(guī)則，切換至LPR定價。這次的改革，是讓LPR代替貸款法定利率，成為了新錨。

　　張大偉稱，整體看，預(yù)計房貸利率隨著LPR降低出現(xiàn)輕微下行將成為趨勢。“房住不炒”下，市場平穩(wěn)是主流。房貸利率波動不會大。

　　縱觀2019年全年房地產(chǎn)市場，我國房地產(chǎn)市場運行的政策環(huán)境仍然偏緊，中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險，堅持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策得到延續(xù)，各地出臺了力度不同、方向不同的調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。（記者 趙碧）

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報

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