萬(wàn)科，對(duì)物流地產(chǎn)動(dòng)了心

　　進(jìn)入2017年，萬(wàn)科銷售沖擊5000億，創(chuàng)新業(yè)務(wù)和資本運(yùn)作也進(jìn)入爆發(fā)期。7月14日，萬(wàn)科聯(lián)合厚樸等組成財(cái)團(tuán)競(jìng)購(gòu)新加坡物流巨頭普洛斯，萬(wàn)科占股21.4%成為第一大股東，借此一舉成為國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)老大。

 

　　收購(gòu)普洛斯，符合萬(wàn)科對(duì)物流地產(chǎn)的一貫發(fā)展眼光。根據(jù)比例計(jì)算，萬(wàn)科集團(tuán)出資將達(dá)到170億元人民幣。

 

　　2015年末，萬(wàn)科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司。彼時(shí)，萬(wàn)科便表示，未來將在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外，積極拓展消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)。其中，物流地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)方向之一。

 

　　本次交易有望成為亞洲歷史上規(guī)模最大的管理層參與的交易。最終還需通過普洛斯股東大會(huì)及新加坡相關(guān)監(jiān)管的批準(zhǔn)程序，普洛斯董事會(huì)及財(cái)團(tuán)將一起推動(dòng)后續(xù)流程。

 

 

　　今年初，萬(wàn)科聯(lián)合招行等建立收購(gòu)平臺(tái)，將印力商業(yè)集團(tuán)收入囊中。萬(wàn)科也因此進(jìn)入國(guó)內(nèi)商管平臺(tái)前三。

 

　　通過這些并購(gòu)“嫁接”動(dòng)作，萬(wàn)科向外界展示了其“最大住宅開發(fā)商”之外的野心，在城市配套服務(wù)商的各個(gè)領(lǐng)域，萬(wàn)科也有意爭(zhēng)奪老大之位，向著萬(wàn)億平臺(tái)躍進(jìn)。

 

　　在6月30日股東大會(huì)選出新一屆董事會(huì)之后，宣布退休的王石同時(shí)宣稱，萬(wàn)科正在進(jìn)入“穩(wěn)定的黃金時(shí)代”，并稱未來萬(wàn)億可期，“怎么高估都不為過”。

 

　　根據(jù)普洛斯2016年年報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)7.77億美元的收入，同比增長(zhǎng)10%；實(shí)現(xiàn)7.19億美元的歸母凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)48%。普洛斯在中國(guó)區(qū)總資產(chǎn)122億美元總開發(fā)面積達(dá)2670萬(wàn)平方米，其中建成面積為1490萬(wàn)平方米，在建面積1170萬(wàn)平方米，并另外包括1210萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

 

　　就物流領(lǐng)域來講，除了傳統(tǒng)物流企業(yè)比如順豐、韻達(dá)等之外，電商們也開始自建物流體系，競(jìng)爭(zhēng)也是異常激烈，目的很明確，搶占快速發(fā)展的中國(guó)物流市場(chǎng)。比如，2013年，阿里巴巴拿出了“殺手锏”——菜鳥網(wǎng)絡(luò)。卓越亞馬遜在國(guó)內(nèi)同時(shí)布局北京（樓盤）、蘇州（樓盤）、廣州（樓盤）、成都四大運(yùn)營(yíng)中心，京東商城也同樣在全國(guó)買地籌建物流倉(cāng)儲(chǔ)基地，以解決日益加大的物流壓力。

 

　　萬(wàn)科收購(gòu)普洛斯之后，“地產(chǎn)+物流”模式導(dǎo)致萬(wàn)科在物流市場(chǎng)選址、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等諸多方面具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)見的是物流市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，萬(wàn)科不僅會(huì)搶傳統(tǒng)物流比如順豐這樣企業(yè)的生意，還會(huì)搶電商企業(yè)馬云阿里巴巴的生意。而對(duì)于萬(wàn)科轉(zhuǎn)型來講，肯定是一件值得肯定的事情。

 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”的定位標(biāo)準(zhǔn)可能更加多元化，在房地產(chǎn)行業(yè)多元化領(lǐng)域會(huì)有多個(gè)“老大”同時(shí)出現(xiàn)。比如傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域“老大”、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”、養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”，或者其他細(xì)分地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”，萬(wàn)科收購(gòu)普洛斯之后，萬(wàn)科可以收獲物流領(lǐng)域“老大”的市場(chǎng)地位。

 

　　萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮對(duì)此表示，“此次交易如完成，將是萬(wàn)科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略的重要舉措，有助于萬(wàn)科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局，進(jìn)一步擴(kuò)大影響力。萬(wàn)科和普洛斯兩家優(yōu)秀企業(yè)的聯(lián)盟建立，將有望在全球范圍內(nèi)打造全新的商業(yè)發(fā)展模式，通過發(fā)揮雙方在各自專業(yè)領(lǐng)域形成的優(yōu)勢(shì)，未來可在地產(chǎn)、物流、商業(yè)消費(fèi)以及資產(chǎn)管理等領(lǐng)域構(gòu)建全方位服務(wù)體系，從而建立起圍繞客戶和城市的生態(tài)系統(tǒng)。”

 

 

　　普洛斯于2010年10月18日在新加坡上市，是繼1993年新加坡電信上市后新加坡集資最多的招股上市，業(yè)務(wù)遍及中國(guó)、日本、美國(guó)和巴西，管理價(jià)值近400億美元的物流資產(chǎn)，是全球最大的物流地產(chǎn)商和物流公司之一。

 

　　普洛斯于2003年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，第一站位于上海。不過一開始，其在中國(guó)發(fā)展并未達(dá)到預(yù)期，于是將目光轉(zhuǎn)向了二級(jí)市場(chǎng)，收購(gòu)了樂購(gòu)整套配送設(shè)施并在上海取得西北物流園的開發(fā)權(quán)，與蘇州工業(yè)園區(qū)的蘇州物流園區(qū)簽訂了開發(fā)協(xié)議，以入股形式進(jìn)行工業(yè)物流園區(qū)的開發(fā)及建設(shè)，終于在2004年拿下了14萬(wàn)平方米的工業(yè)物流設(shè)施及土地，成功踏出了第一步。憑借著強(qiáng)大跨國(guó)企業(yè)背景和大企業(yè)客戶資源，僅4個(gè)月后蘇州工業(yè)園的物流設(shè)施租用率便從55%猛增至92.8%。其中客戶不乏阿迪達(dá)斯、三星、諾基亞、三井和歐萊雅這樣的國(guó)際頂級(jí)企業(yè)。

 

　　打響了蘇州園區(qū)的第一槍后，普洛斯在中國(guó)發(fā)展順風(fēng)順?biāo)?。從環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、到內(nèi)陸幾大城市，全都布滿了公司的物流園區(qū)。至2008年，僅用了5年時(shí)間，公司在全國(guó)19個(gè)城市建立起了50多個(gè)物流園區(qū)。

 

　　普洛斯2016年年報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)了7.77億美元的收入，同比增長(zhǎng)10%，實(shí)現(xiàn)7.19億美元的歸母凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)48%。另外，公司在中國(guó)區(qū)總資產(chǎn)為122億美元，總開發(fā)面積達(dá)2670萬(wàn)平方米，其中建成面積為1490萬(wàn)平方米，在建面積1170萬(wàn)平方米，并另外包括1210萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

 

　　興業(yè)證券研報(bào)指出，普洛斯在中國(guó)成功的秘訣是——公司分工明確、高效合理的三大閉環(huán)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)模式。

 

　　普洛斯進(jìn)入市場(chǎng)早，被客戶認(rèn)可度高，擁有先發(fā)、壟斷的政府及土地資源優(yōu)勢(shì)。另外，公司還通過出讓股權(quán)、邀請(qǐng)認(rèn)購(gòu)旗下基金份額、甚至投資入股的形式積極與中國(guó)各方政企資源有關(guān)的資本力量結(jié)盟，以持續(xù)保持現(xiàn)存的土地資源優(yōu)勢(shì)。以較低拿地成本進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)循環(huán)開發(fā)，利潤(rùn)存在再次增值空間。

 

 

　　由萬(wàn)科、厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯(lián)合組成的財(cái)團(tuán)參與了普洛斯的全面私有化交易，歷時(shí)半年多后，最終在7月14日以790億收購(gòu)這家全球物流巨頭，成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購(gòu)。

 

　　普洛斯是全球物流地產(chǎn)領(lǐng)域翹楚，目前在全球持有或管理的物流地產(chǎn)面積約5500萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值約410億美元。普洛斯在中國(guó)處于絕對(duì)領(lǐng)先地位，其市場(chǎng)份額超過第2到第10名的總和。

 

　　萬(wàn)科參與這項(xiàng)收購(gòu)，顯然是出于其發(fā)展物流地產(chǎn)的考慮。

 

　　在萬(wàn)科的城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型中，萬(wàn)科提出了生態(tài)系統(tǒng)的理念，即“住宅+全周期城市配套服務(wù)”，而城市物流地產(chǎn)是其中重要的一環(huán)。

 

　　截至2016年底，萬(wàn)科物流地產(chǎn)已獲取的18個(gè)項(xiàng)目總建面約147萬(wàn)平方米。今年計(jì)劃再增加150萬(wàn)平方米。

 

　　通過此次收購(gòu)，萬(wàn)科將在國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)領(lǐng)域占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

 

　　對(duì)于競(jìng)購(gòu)普洛斯，萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮表示，此次交易有助于萬(wàn)科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局，有望在全球范圍內(nèi)打造全新的商業(yè)發(fā)展模式，未來可在地產(chǎn)、物流、商業(yè)消費(fèi)以及資產(chǎn)管理等領(lǐng)域構(gòu)建全方位服務(wù)體系，從而建立起圍繞客戶和城市的生態(tài)系統(tǒng)。

 

　　在業(yè)務(wù)協(xié)同方面，萬(wàn)科整合印力之后的商業(yè)平臺(tái)聚集了豐富的客戶資源，未來有機(jī)會(huì)將其導(dǎo)入物流倉(cāng)儲(chǔ)的客戶群當(dāng)中；而普洛斯的客戶以第三方物流公司、制造業(yè)企業(yè)、零售及電商企業(yè)等為主，也有機(jī)會(huì)與萬(wàn)科商業(yè)開展更多合作。

 

　　除了與物流地產(chǎn)之外，萬(wàn)科城市配套服務(wù)的轉(zhuǎn)型也在如火如荼地進(jìn)行。

 

　　萬(wàn)科北京公司今年提出了V盟戰(zhàn)略、上海區(qū)域提出了“熱帶雨林”體系，深圳公司七大創(chuàng)新業(yè)務(wù)全面發(fā)力，其余如杭州、廈門等分公司也不甘落后。

 

　　近期股權(quán)之爭(zhēng)的解決，令壓抑了近兩年的萬(wàn)科人干勁大增。

 

　　據(jù)了解，目前萬(wàn)科已發(fā)展成型的新業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、家居裝修、冰雪俱樂部、教育等。

 

　　東莞證券認(rèn)為，萬(wàn)科董事會(huì)順利換屆，表明股權(quán)之爭(zhēng)告一段落，管理層真正重新回歸經(jīng)營(yíng)發(fā)展的正軌，公司未來快速發(fā)展值得期待。

 

 

　　作為現(xiàn)代化物流地產(chǎn)界毫無爭(zhēng)議的霸主，普洛斯在其2003年入主中國(guó)后，僅10年時(shí)間內(nèi)由14萬(wàn)平方米地產(chǎn)起家，增長(zhǎng)百倍至1500萬(wàn)平的物業(yè)資產(chǎn)，即使將前十名其他企業(yè)擁有的土地份額全部加起來，也不及其三分之二，而各大物流、電商、高端制造業(yè)也爭(zhēng)先欲成為其客戶。

 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，萬(wàn)科收購(gòu)普洛斯，毫無疑問將萬(wàn)科的綜合競(jìng)爭(zhēng)力大幅提升——

 

　　拿地能力明顯提升。萬(wàn)科收購(gòu)普洛斯，具備了物流的產(chǎn)業(yè)能力，在拿地階段可以以“物流+地產(chǎn)”的方式積極布局樓市，從拿地能力來看，明顯得到提升，地方政府也愿意這樣的企業(yè)來發(fā)展。很明顯，通過“物流+地產(chǎn)”聯(lián)合拿地方式，萬(wàn)科獲得了房地產(chǎn)開發(fā)的土地儲(chǔ)備，普洛斯也獲得了物流領(lǐng)域市場(chǎng)布局機(jī)會(huì)，兩類業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，兩全其美；

 

　　融資成本也會(huì)大幅降低。道理很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)開發(fā)融資和物流領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)融資成本肯定不一樣，通過“物流+地產(chǎn)”聯(lián)合拿地方式獲得的物流項(xiàng)目，其綜合融資成本肯定比房地產(chǎn)開發(fā)要低得多，這樣，對(duì)于降低萬(wàn)科地產(chǎn)開發(fā)這塊的融資成本，提升整齊盈利能力也是有幫助的；

 

　　普洛斯、印力等成為萬(wàn)科繼續(xù)規(guī)?；闹破?。

 

　　普洛斯、印力等不僅僅為萬(wàn)科在拿地階段、融資階段獲得便利，在協(xié)同發(fā)展上也是有相互助推的作用。

 

　　可以預(yù)見，有了普洛斯和印力等產(chǎn)業(yè)能力的萬(wàn)科，勢(shì)必會(huì)用足這些產(chǎn)業(yè)能力助推房地產(chǎn)開發(fā)的快速規(guī)?；?，在未來3-5年當(dāng)中繼續(xù)充當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)領(lǐng)頭羊。

 

 

　　事實(shí)上，目前我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)供給結(jié)構(gòu)不均衡現(xiàn)象明顯，存量總供給不足且高端倉(cāng)儲(chǔ)占比較低，供需缺口巨大。

 

　　另外，從供給格局上看，我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)主體以外資為主，前十大供應(yīng)商中有6個(gè)外資供應(yīng)商，分別為普洛斯、嘉民、安博、豐樹、維龍及蓋世里，合計(jì)市場(chǎng)份額占比高達(dá)79.10%。而內(nèi)資供應(yīng)商僅有宇培、寶灣、易商及新進(jìn)入的平安，合計(jì)市場(chǎng)份額僅為20.80%。

 

　　廣發(fā)證券研報(bào)指出，我國(guó)整體物流績(jī)效偏低，2008年金融危機(jī)后，整個(gè)社會(huì)對(duì)于降本、提效的訴求逐步增強(qiáng)，帶動(dòng)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求快速增長(zhǎng)，但供給端看，我國(guó)未來物流地產(chǎn)是地產(chǎn)細(xì)分子行業(yè)中需求和供給關(guān)系最為健康的板塊。此外，在整體供不應(yīng)求的狀態(tài)下，我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的空置率較低，并且租金水平逐年呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。從投資回報(bào)率來看，高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的收益率明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，目前我國(guó)一線城市物流地產(chǎn)收益率在6.5%-7%。較高的收益率是物流地產(chǎn)近幾年逐步受到資本關(guān)注的本質(zhì)原因。

 

　　廣發(fā)證券指出，國(guó)內(nèi)資金資產(chǎn)配置的新變化體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增速下臺(tái)階，整體資產(chǎn)投資回報(bào)率趨勢(shì)性下行的背景下，尤其是一些期限較長(zhǎng)、成本較低的資金逐步加大風(fēng)險(xiǎn)-收益率折中資產(chǎn)的配置。未來隨著內(nèi)資開發(fā)商實(shí)力增強(qiáng)，對(duì)物流地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)逐漸積累，憑借自身的本土化優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來內(nèi)資物流地產(chǎn)商的份額有望提升。而對(duì)于萬(wàn)科此次參與收購(gòu)，易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前融創(chuàng)并購(gòu)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)大，但現(xiàn)在萬(wàn)科參與此類并購(gòu)，從標(biāo)的來看也屬于較大的一種。并購(gòu)本身或由普洛斯主導(dǎo)，既配合了其私有化的模式，也說明其在物流地產(chǎn)方面的成本開始增加，尤其是類似以前此類企業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)拿地，成本非常低，但這兩年物流和產(chǎn)業(yè)用地的成本也開始上升。并購(gòu)本身對(duì)萬(wàn)科等帶來了很多投資的機(jī)會(huì)，類似的并購(gòu)也有助于新萬(wàn)科的新投資模式出現(xiàn)?！。ū緢?bào)綜合報(bào)道）