樓市優(yōu)化政策持續(xù)出臺 更好滿足剛性和改善性住房需求


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)   時間:2023-08-15





  繼上周住建部明確樓市政策優(yōu)化三大方向后,中國人民銀行、國家外匯管理局(以下分別簡稱“央行”“外匯局”)8月1日召開的2023年下半年工作會議指出,要因城施策精準實施差別化住房信貸政策,繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行,更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。


  盡管近期政策面對于存量個人房貸利率調(diào)整已有諸多表述,但多家國有銀行信貸部門工作人員告訴《證券日報》記者,目前其所在銀行尚未接到明確調(diào)整通知,存量個人住房貸款利率仍按此前的約定利率執(zhí)行。若后續(xù)有最新政策通知,將及時進行調(diào)整。


  存量房貸利率下調(diào) 可設置差異化折扣比例


  今年以來,鑒于首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的建立,以及5年期以上LPR(貸款市場報價利率)下調(diào),首套房貸利率與存量房貸利率間的利差持續(xù)擴大。特別是對于前幾年買房的人來說,其房貸利率大部分都屬于“高位站崗”。


  居住在北京的王先生告訴《證券日報》記者,他在2020年8月份購房,9月份辦理的貸款手續(xù)。當時貸款利率是由2020年8月份的5年期以上LPR和銀行加點組成,即4.65%+0.55%(55個基點)=5.2%。


  而從最新的房貸利率來看,貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,7月份,百城首套主流房貸利率平均為3.90%,二套主流房貸利率平均為4.81%,較去年同期分別回落45BP(基點)和25BP。另據(jù)中指研究院監(jiān)測,目前7月份重點城市的首套平均房貸利率,已較2021年高點下調(diào)超150個基點,大幅降低了居民購房成本。


  “盡管目前貸款利率已經(jīng)隨著LPR的調(diào)整降至4.85%,但仍比現(xiàn)在的新增房貸利率高出不少?!蓖跸壬f,身邊有和他貸款利率相當?shù)呐笥岩言诮衲昴瓿踹x擇了提前還款,他則期待存量房貸利率能調(diào)降。


  7月14日,央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會上表示,“我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。這讓與王先生有相似情況的貸款人有了“盼頭”。而相較于“支持和鼓勵”的措辭,前述8月1日的會議使用了“指導”和“有序調(diào)整”,讓市場普遍理解成釋放出存量個人房貸利率將啟動下調(diào)的信號。


  事實上,降低存量房貸利率并非沒有先例。早在2008年10月份,央行曾發(fā)布《關(guān)于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》,將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍,同時將最低首付款比例調(diào)整為20%。彼時由于“轉(zhuǎn)按揭”正盛行,因此銀行為爭奪客戶普遍都選擇給予存量按揭貸款利率七折優(yōu)惠。


  “此項政策對扭轉(zhuǎn)當時樓市下滑勢頭起到了關(guān)鍵作用?!睎|方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示,未來無論是通過變更合同約定,還是貸款置換,下調(diào)存量個人房貸利率不存在實質(zhì)性障礙,完全可以在政策引導下有序進行,如針對不同存量個人房貸利率設置差異化的折扣比例或降點幅度等。


  王青預計,存量房貸利率下調(diào)有望在三季度啟動。目前最大的不確定性是利率下調(diào)幅度,總體上有可能在0.5個百分點至1.0個百分點左右。


  仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟在接受《證券日報》記者采訪時表示,調(diào)整存量個人房貸利率,可以降低居民購房成本和利息負擔,更好滿足剛性和改善性住房需求,助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,可以減少存量房貸與新增房貸利差驅(qū)動下的提前還貸現(xiàn)象和違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為。


  政策優(yōu)化助房地產(chǎn)市場平穩(wěn)建康發(fā)展


  年初以來,雖然房地產(chǎn)市場政策優(yōu)化的節(jié)奏與力度不斷加碼,但上半年“先揚后抑”的走勢似乎顯示出當前樓市復蘇動能不足。


  從7月份房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看,據(jù)中指研究院統(tǒng)計,當月新建商品住宅成交面積環(huán)比下降22%,同比下降約27%,處在2016年以來同期最低水平。從結(jié)構(gòu)上看,7月份,一線、二線城市、三四線城市商品住宅成交面積同環(huán)比均下降,同比分別下降2.4%、29.4%、28.5%,環(huán)比來看,一線城市成交規(guī)模環(huán)比下降9.8%,二線代表城市環(huán)比下降29.9%,三四線代表城市下降11.8%。


  房產(chǎn)中介對此感受頗深。北京地區(qū)的一家房產(chǎn)中介工作人員對《證券日報》記者直言,從4月份開始,北京地區(qū)的二手房成交情況就不太好,掛牌價也在持續(xù)下降,降幅少則5%,多則10%甚至更多。


  面對持續(xù)處于調(diào)整期的房地產(chǎn)市場,7月份以來,樓市優(yōu)化政策力度更大、更超預期。


  7月24日,中共中央政治局召開會議明確指出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”,隨后,住建部表示,要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。疊加此次央行提到的指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率,以上措施無不直指當前抑制住房消費的核心方面。


  上述房產(chǎn)中介告訴記者,從住建部表態(tài)個人住房貸款“認房不認貸”后,幾乎每天都有人咨詢。


  “目前我行執(zhí)行的二套房貸利率為5.25%,如果此后‘認房不認貸’政策能在北京正式落地,那么,購房者將會以目前4.25%的首套房貸款利率進行貸款,大大降低購房成本?!弊蛉眨臣覈写笮豌y行的一位信貸經(jīng)理告訴記者,當然,這只是目前的貸款利率。隨著此次央行再次提到繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行,預計后續(xù)貸款利率還會繼續(xù)下調(diào)。


  某房企相關(guān)人士對《證券日報》記者表示,隨著房地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整,預計接下來購房首付、房貸利率方面也會有利好政策出臺,尤其是存量個人房貸利率,或有實質(zhì)性下降。隨著后續(xù)住房消費的回暖,這將進一步暢通房地產(chǎn)交易鏈條,最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。


  中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶在接受《證券日報》記者采訪時表示,隨著近期中央、相關(guān)監(jiān)管部門以及地方對房地產(chǎn)市場的密集表態(tài)和發(fā)聲,預計各地方的因城施策將加快落地,政策調(diào)整也將圍繞降門檻、降成本展開。


  轉(zhuǎn)自:證券日報

  【版權(quán)及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品,轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”,違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊,僅代表作者個人觀點,不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系:010-65363056。

延伸閱讀

  • 熱點城市須積極遏制房價過快上漲 防范樓市泡沫風險

    據(jù)報道,3月份以來,已有十幾個城市升級房地產(chǎn)限購政策。僅17日一天,就有北京、石家莊、鄭州、廣州等四個城市先后發(fā)布樓市加碼調(diào)控措施。
    2017-03-21
  • 多地樓市調(diào)控再加碼 政策趨“頂配”

    3月22日,北京樓市調(diào)控再升級,非京籍購房需連續(xù)納稅60個月。目前,熱點城市全面實施“認房又認貸”模式,其中北京二套房首付提至60%,信貸調(diào)控直逼“頂配”。
    2017-03-24
  • 40城出臺調(diào)控政策120余次 樓市真的要變天?

    3月30日傍晚,廣州再次升級調(diào)控政策。截止到目前,全國已經(jīng)有超過40個城市出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策120余次。多個城市比如北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市,已經(jīng)連續(xù)出臺多次政策
    2017-03-31
  • 調(diào)控加碼 一季度樓市量跌價穩(wěn)

    2017年一季度,各地政府以“因城施策”為導向,積極深化房地產(chǎn)調(diào)控政策。在此背景下,住宅、土地市場成交量均呈現(xiàn)回落態(tài)勢。業(yè)內(nèi)分析認為,由于調(diào)控政策不斷升級,未來房地產(chǎn)市場有望穩(wěn)步回歸理性,而一二線熱點城市成交量將繼...
    2017-04-05
?

微信公眾號

版權(quán)所有:中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)京ICP備11041399號-2京公網(wǎng)安備11010502035964