樓市調(diào)控再升級!14城率先出臺“限賣”政策


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2017-04-17





  毫不夸張,當(dāng)下是史上樓市最嚴(yán)調(diào)控期。


  近來幾乎每天都傳出有地方限購,而且限購的政策更是“五花八門”:限貸、限購、認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離……甚至開始限賣。


  買了房,需要在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2~3年后才能出讓,這在中國房地產(chǎn)歷史上可以說絕無僅有。目前,成都、廈門、福州、廣州、珠海等14個(gè)城市已經(jīng)率先出臺限賣政策。


  首批14城“限賣”


  4月13日,成都發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政,明確在市內(nèi)住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。


  據(jù)證券時(shí)報(bào)記者統(tǒng)計(jì),今年3月以來,全國已有14個(gè)城市發(fā)布住房“限賣”政策,嚴(yán)厲打擊短期炒房客。


  據(jù)證券時(shí)報(bào)梳理14城相關(guān)政策發(fā)現(xiàn):杭州“限賣”的對象明確僅為企業(yè);保定白溝新城、啟東等城市“限賣”政策限制的是非本地戶籍居民(家庭);常州、揚(yáng)州、廈門、長樂、青島、廣州、珠海、惠州、東莞等城則面向的是全部住房交易對象;福州、成都則對交易住房所在區(qū)域進(jìn)行了限制。在“限賣”年限上,保定白溝新城定為“五年”,時(shí)間最長。


  “限賣”背后,是樓市當(dāng)前出現(xiàn)的由投資需求引發(fā)的快速升溫,以及由此帶來的供需失衡的現(xiàn)狀。


  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,“限賣”正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路,也成為這輪從3月開始的全國多城市調(diào)控新的特點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來還有更多的城市將執(zhí)行落地這一新調(diào)控措施。執(zhí)行“限賣”的是部分熱點(diǎn)城市,一定年限的限制轉(zhuǎn)讓,可以有效地降低投機(jī)行為。樓市調(diào)控在繼續(xù),但今年調(diào)控多了很多創(chuàng)新名詞、創(chuàng)新措施,很多政策都顛覆了過去的游戲規(guī)則。


  樓市調(diào)控三點(diǎn)新特征


  自2016年9月30日以來,全國已經(jīng)有超過45個(gè)城市出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策,累計(jì)140余次。


  張大偉認(rèn)為,當(dāng)下樓市調(diào)控的主要特征有以下三點(diǎn):


  一是大城市圈全面封堵,比如北京及雄安新區(qū)周圍全面限購。過去限購以一二線城市為主,當(dāng)下有很多三四線城市也加入限購范疇。在過去一年多,全國包括京津冀、長三角、珠三角及周圍區(qū)域,因?yàn)閮r(jià)格絕對值較低,各種利好因素集中,導(dǎo)致投資需求旺盛,在過去一年多房價(jià)上漲了一倍多。因此這些地方也開始限購。


  二是歷史首次開始系列城市限制持有年限,“T+N年”限制持有年限。包括廈門、福州、廣州、珠海等十多個(gè)城市均出臺了新購房必須持有一定年限后才可以轉(zhuǎn)讓的政策。這些政策將嚴(yán)厲打擊短期游資炒作行為。


  三是一、二線城市基本全面恢復(fù)了認(rèn)房又認(rèn)貸的信貸政策。從政策預(yù)期看,本輪房價(jià)調(diào)控全面再升級,遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是,本輪以北京為代表的城市調(diào)控力度刷新了歷史紀(jì)錄,多輪調(diào)控政策輪番出臺可以說全方位封堵了任何炒房的可能性。從后期市場發(fā)展看,預(yù)計(jì)還有更多的城市會(huì)加入調(diào)控行列。


  房價(jià)走向何去何從


  新一輪調(diào)控后,房價(jià)走向會(huì)是怎樣的呢?


  經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭士英認(rèn)為,如果說“限購”是迫不得已的話,那么“限賣”就離市場化更遠(yuǎn)了,這是要在回撤貨幣流動(dòng)性的同時(shí),降低房產(chǎn)本身的流動(dòng)性,已經(jīng)有點(diǎn)“凍結(jié)”房地產(chǎn)市場的味道了。如果這么下去,房地產(chǎn)市場的跌勢會(huì)加快加大。


  郭士英稱,給房價(jià)剎車,這次的力度非常大,后期還要看貨幣政策的力度,預(yù)計(jì)持續(xù)的信用收縮給市場帶來的感受將會(huì)是“拔涼拔涼”的。雖然市場的降溫有一個(gè)過程,但其實(shí)很多炒房人已經(jīng)被套牢在高位、無法出手了,只是我們還沒有看到報(bào)道和數(shù)據(jù)出來。


  民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,思考房價(jià)的問題,關(guān)鍵在于掌握三個(gè)維度的邏輯:


  一是政策的維度。中國房地產(chǎn)市場周期受制于政策周期的影響,房價(jià)的表現(xiàn)也受制于政策的變化,在政策一松一緊之間,房價(jià)都會(huì)出現(xiàn)劇烈的反彈。政策如果動(dòng)真格,每次都是見效的。


  二是供需的維度。供需規(guī)律是決定中國房地產(chǎn)市場長期趨勢的最基本邏輯。經(jīng)過近20年的發(fā)展,住宅市場供需基本平衡,但因?yàn)橹袊蟪鞘信c其他城市之間的資源鴻溝,必然出現(xiàn)中小城市供應(yīng)過度而大城市供應(yīng)長期不足的矛盾。庫存不是中國房地產(chǎn)的真問題,真問題是資源錯(cuò)配,是土地制度和城市發(fā)展的大方向違背城鎮(zhèn)化的基本規(guī)律,從而導(dǎo)致出現(xiàn)人為的短缺。


  三是價(jià)格的邏輯。房價(jià)的絕對值已經(jīng)很高,這是不爭的事實(shí)。現(xiàn)在北京房價(jià)均價(jià)過了6萬,如果按照人均收入,房價(jià)中位數(shù),房價(jià)收入比,租售比等一系列的指標(biāo)看,目前的房價(jià)不僅絕對值處于高位,而且按照很多指標(biāo)來權(quán)衡,泡沫化程度已經(jīng)很高。


  當(dāng)房地產(chǎn)政策的目標(biāo)從抑制房價(jià)過快上漲過渡到防止房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候,短期出現(xiàn)降溫是必然的,在限購限貸等政策的影響下,一些熱點(diǎn)城市價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整也是大概率。



  轉(zhuǎn)自:證券時(shí)報(bào)

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