樓市紅五月不紅:熱點(diǎn)城市成交萎縮 融資壓力漸增


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2017-06-08





  去年以來,多個(gè)城市先后發(fā)布了多項(xiàng)樓市調(diào)控政策。在限購、限貸甚至限售的政策“組合拳”下,房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫,傳統(tǒng)“紅五月”風(fēng)光不再。截至6月7日,已有內(nèi)地、香港多家上市房企發(fā)布5月銷售數(shù)據(jù),龍頭房企5月銷售增速普遍放緩,萬科、碧桂園等5月銷售金額更是環(huán)比出現(xiàn)下滑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,3月開始的新一輪調(diào)控政策逐漸影響市場,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,壓力開始體現(xiàn)到銷售數(shù)據(jù)上,預(yù)計(jì)房企銷售數(shù)據(jù)在二季度會有明顯的回落。同時(shí),2017年房地產(chǎn)周期走弱,前期激進(jìn)融資擴(kuò)張的高杠桿中小開發(fā)商資金鏈更加敏感,將面臨越來越大的流動(dòng)性壓力。
 
  銷售速度明顯放緩
 
  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月份,包括萬科等在內(nèi)的房企銷售速度均有所放緩。16家已經(jīng)公布銷售業(yè)績的房企,5月份合計(jì)銷售1900億元,環(huán)比下調(diào)7.8%,這也是今年以來銷售業(yè)績最差的月份。整體數(shù)據(jù)顯示,在一二線城市調(diào)控加碼的影響下,特別是從2017年初開始,一二線城市發(fā)布信貸調(diào)控政策后,房企銷售速度明顯放緩。
 
  從單個(gè)公司來看,碧桂園、萬科和恒大的三甲格局并未發(fā)生變化。碧桂園5月實(shí)現(xiàn)銷售金額400.6億元,相較于4月535億元的銷售金額明顯下滑。碧桂園及其附屬公司連同其合營公司和聯(lián)營公司,今年前5個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約2442.2億元,合同銷售面積約2727萬平方米。其中,碧桂園權(quán)益所有人應(yīng)占合同銷售金額及合同銷售建筑面積,分別約為1765億元及2031萬平方米。
 
  萬科5月份實(shí)現(xiàn)銷售金額358.9億元,同比、環(huán)比分別下滑1.35%和14.32%,銷售面積242萬平方米;2017年前5個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2280.5億元,銷售面積1520.1萬平方米,同比分別增長54.43%及40.41%。
 
  中國恒大也公告了其銷售數(shù)據(jù),5月份的合約銷售金額為381.9億元,略高于4月銷售金額,合約銷售面積為371.9萬平方米,合約銷售均價(jià)為10269元/平方米。此外,數(shù)據(jù)顯示,新城控股、綠城中國等5月銷售金額環(huán)比均有所下降。盡管融創(chuàng)中國、世茂地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等公司5月銷售金額環(huán)比上漲,但漲幅不大且銷售規(guī)模與第一梯隊(duì)差距較大,這也難改5月行業(yè)銷售疲弱的大勢。
 
  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,預(yù)計(jì)年內(nèi)房企較高的業(yè)績目標(biāo)可能很難完成。從目前來看,2017年一季度很多公司銷售業(yè)績數(shù)據(jù)更多是因?yàn)?016年的結(jié)轉(zhuǎn),當(dāng)前市場二季度繼續(xù)沖高可能性越來越小。
 
  此前,有多家龍頭房企表示,上半年將采取加緊出貨的態(tài)勢,同時(shí)預(yù)計(jì)下半年銷售勢頭將弱于上半年。碧桂園總裁莫斌在近期召開的股東大會上表示,去年公司管理層已預(yù)見到政策加碼會對市場產(chǎn)生影響,因此一季度開始加大銷售力度。而萬科董秘朱旭在最近的一次投資者電話會議中表示,調(diào)控政策越來越緊,上半年銷售漲幅翻倍是非常態(tài),下半年應(yīng)該弱于上半年。
 
  熱點(diǎn)城市成交萎縮
 
  在“因城施策”的調(diào)控背景下,城市間樓市表現(xiàn)也出現(xiàn)分化。從全國主要城市銷售數(shù)據(jù)看,5月大部分熱點(diǎn)城市銷售數(shù)據(jù)均出現(xiàn)環(huán)比與同比調(diào)整,其中包括東莞、濟(jì)南、廣州等城市環(huán)比下調(diào)明顯,整體市場分化趨勢加快。
 
  與此同時(shí),房企分化也在加劇。一線和核心二線城市銷售面積在深度收縮,二線限購與非限購城市呈現(xiàn)兩極分化。從目前記者采訪了解到的情況來看,受新房限價(jià)、商住受限等政策影響,主要項(xiàng)目集中于一二線核心城市的房企營收和凈利潤受影響較大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月一線城市新房成交套數(shù)同比下調(diào)幅度達(dá)到37%,二線城市下調(diào)幅度接近30%,三線城市則上升28%。
 
  某大型房地產(chǎn)公司人士對記者表示,除了限購和限售政策外,自去年“930”調(diào)控以來,多個(gè)一二線核心城市對新盤項(xiàng)目定價(jià)、預(yù)售證的發(fā)放加強(qiáng)了監(jiān)管,包括項(xiàng)目二期均價(jià)不得明顯高于前期銷售項(xiàng)目售價(jià),否則不予發(fā)放預(yù)售證等。該人士表示,在限制定價(jià)的政策下,北京、上海一些新樓盤價(jià)格甚至低于附近區(qū)域二手房,產(chǎn)生了10%至20%的折價(jià),因此出現(xiàn)搖號買房、一房難求的局面。盡管銷售順利,但由于均價(jià)受到限制,房地產(chǎn)公司利潤水平也受到影響。
 
  記者了解到,今年以來,位于北京城六區(qū)的數(shù)個(gè)開盤項(xiàng)目價(jià)格,較此前計(jì)劃的價(jià)格有10%至20%的下調(diào)。盡管沒有明確的政策,但從目前市場上的項(xiàng)目來看,8萬元/平方米成為一個(gè)重要門檻。
 
  另一方面,北京、上海嚴(yán)格實(shí)施的商住限售政策對開發(fā)商也造成不小的影響。北京商住新政出臺后,成交直接降至冰點(diǎn)。云房資訊的數(shù)據(jù)顯示,5月北京簽約商住房僅為44套,而一些已經(jīng)或正在銷售的商住項(xiàng)目還面臨著解約退款風(fēng)險(xiǎn)。
 
  受益于一二線城市調(diào)控后的溢出需求,三四線城市今年以來銷售情況火爆,這也使得主要布局三四線城市的地產(chǎn)商上半年銷售情況表現(xiàn)不錯(cuò)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年前5月網(wǎng)簽住宅排名居前的項(xiàng)目,就包括位于徐州、惠州等多個(gè)未限購的三線城市項(xiàng)目。深圳某大型房企的負(fù)責(zé)人對記者表示,未來仍然看好京津冀、長三角以及珠三角地區(qū)環(huán)一線城市的發(fā)展前景,不過隨著更嚴(yán)格限購政策的實(shí)施,環(huán)一線城市間樓市預(yù)計(jì)也將出現(xiàn)分化。
 
  融資壓力逐漸增加
 
  張大偉認(rèn)為,在調(diào)控政策下,2017年樓市降溫明顯,由此帶來了一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。一部分房企在2016年拿了一些高價(jià)地,在這種情況下,對未來房價(jià)上漲預(yù)期很高,而調(diào)控又導(dǎo)致房價(jià)上漲難度非常大。2017年資金成本逐漸上升,各種融資渠道壓力逐漸增加,對很多房企而言,資金鏈風(fēng)險(xiǎn)正逐漸積累。
 
  云房數(shù)據(jù)分析師指出,在房企融資難、融資貴的背景下,銷售回款成為部分房企資金來源的主要方式。2017年4月,銷售回款占房地產(chǎn)資金來源的51.2%,環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn),同比上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著市場成交下滑,房企銷售回款壓力上升,同時(shí)由于境內(nèi)外發(fā)債受限且成本大幅上升、房企信托貸款融資受到更嚴(yán)格監(jiān)管,預(yù)計(jì)房企將面臨更大的資金壓力和更高的財(cái)務(wù)成本。
 
  不過,張大偉認(rèn)為,大型房企憑借規(guī)模、品牌和低融資成本等優(yōu)勢,仍然有較大的騰挪空間。2016年,不少大型房企抓住低成本發(fā)債優(yōu)勢,已經(jīng)置換了前期大部分的高成本負(fù)債。而標(biāo)桿企業(yè)則可以通過兼并收購、買地產(chǎn)股來增加土地儲備,并布局多元化投資。
 
  中國恒大6月5日發(fā)布公告稱,公司繼5月贖回永續(xù)債561.8億元人民幣后,再次贖回永續(xù)債243.8億元人民幣,已累計(jì)贖回永續(xù)債805.6億元人民幣,并計(jì)劃2017年6月30日前贖回剩余的全部永續(xù)債。
 
  碧桂園總裁莫斌表示,上半年盡量提前推盤是為了獲得更多的現(xiàn)金流,應(yīng)對可能到來的房地產(chǎn)下行周期,抓住更多機(jī)會。而保利方面則在投資者電話會議中表示,因預(yù)計(jì)下半年流動(dòng)性收緊之后可能會對銷售造成影響,主觀上會在上半年加快推貨進(jìn)度。
 
  而中小房企預(yù)計(jì)面臨更加艱難的局面。盡管銷售結(jié)轉(zhuǎn)至營業(yè)收入還有一定的時(shí)間差,但在調(diào)控背景下,部分項(xiàng)目儲備少、資金成本高的中小房企業(yè)績已經(jīng)顯露疲態(tài)。數(shù)據(jù)顯示,目前已經(jīng)公布中期業(yè)績的房企中,不少中小房企業(yè)績下滑甚至出現(xiàn)虧損。
 
  國泰君安固定收益分析師指出,2017年房地產(chǎn)周期走弱,內(nèi)外部流動(dòng)性堪憂,外部融資收縮動(dòng)向更需要密切關(guān)注,尤其是前期激進(jìn)融資擴(kuò)張的高杠桿中小開發(fā)商資金鏈更加敏感,將面臨越來越大的項(xiàng)目出售和流動(dòng)性壓力。
 


  轉(zhuǎn)自:中國證券報(bào)

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