2019年上半年結(jié)束，在這半年里，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起起伏伏。
從延續(xù)去年11月的樓市調(diào)控放松政策，出現(xiàn)樓市小陽春，再到今年4月的政策收緊，樓市回穩(wěn)，樓市行情始終與政策相關(guān)，政策的調(diào)整也為樓市的發(fā)展走向指明了方向。目前看來，不管國家政策如何調(diào)控，“房住不炒”是底線，是不會偏離的主航線。
上半年的樓市情況已經(jīng)塵埃落定，那么，2019年下半年樓市又會有什么樣的走向和變化？還需注意哪些問題？
政策密集發(fā)布樓市基本穩(wěn)定
相對于2018年下半年，2019年上半年全國重點(diǎn)城市普遍回暖，重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比增長50%以上，同比持平；大部分重點(diǎn)城市新房成交量增長；土地市場也走出去年下半年“低谷”。
一線城市基本迎來小陽春。以上海為例，上半年二手房成交同比增加48.7%，增速居重點(diǎn)14城首位。再看北京，今年前5月北京新房成交就同比增長了1.6倍，新房分流效果顯著。
與此同時，由相關(guān)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)半年報》顯示，上半年全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場（主要為一線城市和區(qū)域中心城市）從低迷中走出，但回暖并不穩(wěn)定，市場整體表現(xiàn)出“前高后低，分化加劇”的特點(diǎn)。
在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，樓市短暫的小陽春是今年上半年樓市的一個特點(diǎn)。大部分城市在3月集中釋放完需求之后，馬上顯現(xiàn)疲態(tài)，整體二季度月均成交比3月減少21.5%。很多在一季度均價表現(xiàn)出上漲跡象的城市，二季度均價走向平穩(wěn)或重新掉頭向下。
分析認(rèn)為，這主要與政策調(diào)控相關(guān)。2019年4月19日，中央政治局會議再次重申堅持“房住不炒、因城施策”的主基調(diào)。此外，地區(qū)調(diào)控加碼、銀保監(jiān)會和住建部及央行的政策相關(guān)，使購房者購房預(yù)期走弱。
記者注意到，從2019月4月19日開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策再次出現(xiàn)收緊趨勢，最近2個月，特別是5月、6月，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，同比增長31%。僅6月單月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)46次。
可以說，2019年來，各地樓市政策的密集程度也處于歷史前列。除了房地產(chǎn)政策本身持續(xù)多政策密集發(fā)布，在最近兩個月各地人才政策與房地產(chǎn)相關(guān)的也非常多，也是最近數(shù)年的高位。
整體年內(nèi)累計看，全國已經(jīng)有接近百城發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。各種關(guān)于人才落戶、住房補(bǔ)貼、人才住房優(yōu)先購買等政策，在一二線城市、三四線城市都有分布。整體看，全國出現(xiàn)了一輪密集的吸引人才政策潮。特別是部分二線城市，房價上漲加速，最主要的一個原因就是人才政策變相地放開了限購等政策。
其次，樓市預(yù)警、約談、問責(zé)機(jī)制再次出現(xiàn)。相比之前從2018年四季度開始的寬松潮，最近2個月多地政策再次出現(xiàn)明顯的收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥等繼續(xù)針對房地產(chǎn)調(diào)控中部分環(huán)節(jié)加碼調(diào)控。
從政策層面來講，5月下半月銀監(jiān)系統(tǒng)再次針對房地產(chǎn)融資等加強(qiáng)監(jiān)管。銀保監(jiān)會公布2019年銀行機(jī)構(gòu)“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作要點(diǎn)，嚴(yán)查房地產(chǎn)違規(guī)融資。
只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動，其他政策的調(diào)整對樓市影響非常有限。張大偉表示，整體看，2019年的房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外政策微調(diào)越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。
除了2019年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)密集發(fā)布，公積金政策也非常密集。大部分城市都調(diào)整了公積金繳存基數(shù)，很多城市也拓展了公積金提取使用范圍，不僅僅是購房才能使用。
政策微調(diào)或是常態(tài)
就下半年而言，難松難緊、一城一策的調(diào)控基調(diào)仍將持續(xù)。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說道，目前調(diào)控總體是趨嚴(yán)的，和今年一季度略有調(diào)整，后續(xù)三季度預(yù)計還是會收緊。而到了今年第四季度相對會放松。但有一點(diǎn)可以看出，管控金融風(fēng)險則是這兩年的主線。
有跡象顯示，2019年下半年房地產(chǎn)行業(yè)政策及融資環(huán)境將有較明顯改善，區(qū)域市場將呈現(xiàn)需求、供給、政策等各個層面的分化，銷售及投資下行壓力加大。
談到后續(xù)樓市調(diào)控方向，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，會繼續(xù)在穩(wěn)地價等方面進(jìn)行，同時包括租賃市場、學(xué)區(qū)房、老舊小區(qū)改造等方面都預(yù)計會有新的政策。信貸政策預(yù)計在第三季度會收緊，而到了第四季度會有所放松。
有分析指出，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性分化將進(jìn)一步凸顯，有關(guān)的政策微調(diào)成為常態(tài)；美聯(lián)儲若降息，將引發(fā)資金面進(jìn)一步寬松的市場聯(lián)想。目前房地產(chǎn)板塊估值處于低位，在行業(yè)集中度持續(xù)提升的背景下，龍頭房企銷售高增長將鎖定業(yè)績，其投資韌性猶在。
嚴(yán)躍進(jìn)說道，當(dāng)前全國基本上是“W”的走勢，即下半年會呈現(xiàn)"V"的走勢。具體來看，第三季度還是會有所下調(diào)的，這和政策比較嚴(yán)厲是有關(guān)的。而到了第四季度市場還是有所反彈，這和需求壓抑后釋放等有關(guān)，包括金融政策或也在第四季度也會有所放松。
一般而言，下半年樓市會出現(xiàn)金九銀十的局面，不過，是否會出現(xiàn)金九銀十還要看未來幾個月樓市的走勢。
張大偉表示，樓市調(diào)控嚴(yán)格，針對房價上漲的打補(bǔ)丁措施依然不斷出現(xiàn)。預(yù)計2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調(diào)控，房價平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要上漲明顯，房地產(chǎn)調(diào)控肯定會加碼。另外從信貸利率角度看，也不排除針對房地產(chǎn)的利率再次提高。房住不炒的基本定位，疊加住建部的穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，依然是下半年政策主基調(diào)。
只要信貸政策不出現(xiàn)全面變動，其他政策的調(diào)整對樓市影響非常有限。但對于大部分之前已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整的市場來說，出現(xiàn)反彈也成為趨勢。張大偉指出，對于市場來說蘇州、武漢等典型城市將成為未來房價最有可能有明顯波動的區(qū)域，而隨后房地產(chǎn)調(diào)控是不是會加碼，也成為對地方政府的最大考驗(yàn)。
目前看，4月19日政策還未影響到開發(fā)商加快拿地的速度，整體來看，最近多個城市土地市場將繼續(xù)升溫。從搶地城市看，最熱點(diǎn)城市集中在二線城市：4月最典型的武漢、杭州、蘇州、合肥等城市單月賣地超過200億。
張大偉表示，未來房地產(chǎn)市場走勢出現(xiàn)分化，房企對非優(yōu)質(zhì)土地定價出現(xiàn)下調(diào)。但對優(yōu)質(zhì)城市，優(yōu)質(zhì)土地的爭搶依然激烈。不過，土地市場與樓市一樣，依然是只允許出現(xiàn)小陽春，而不允許入夏。一旦土地市場過熱，不排除升級政策的可能性。（記者 趙碧）
轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報
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