5月房企“補(bǔ)倉(cāng)”動(dòng)力不足 土地溢價(jià)走低、流拍抬頭

　　5月，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模同比不及去年同期，整體溢價(jià)率走低，流拍不斷出現(xiàn)。

　　6月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，房企拿地意愿仍不高，今年1-5月土地購(gòu)置面積同比下降45.7%。而從5月的土地市場(chǎng)來(lái)看，重點(diǎn)城市迎來(lái)集中供地，廣州、蘇州首輪集中土拍收官，廈門(mén)、福州及北京開(kāi)啟第二輪集中土拍。因此，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比上升，但同比不及去年同期，整體溢價(jià)率走低，流拍不斷出現(xiàn)。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期、企業(yè)資金面改善不明顯等因素影響下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場(chǎng)供給端表現(xiàn)仍偏弱，但是可以看到土地市場(chǎng)正努力走出低點(diǎn)，表現(xiàn)為民企也開(kāi)始參與拿地，5月房企購(gòu)地面積環(huán)比有所改善。而隨著市場(chǎng)活躍度的提升，6月土地市場(chǎng)或逐漸修復(fù)。

　　前5個(gè)月全國(guó)土地購(gòu)置面積、成交額同比下降

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，土地購(gòu)置面積同比下降45.7%；土地成交額1389億元，同比下降28.1%；項(xiàng)目新開(kāi)工降幅進(jìn)一步擴(kuò)大到-30.6%。

　　與此同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資創(chuàng)下2020年4月以來(lái)新低，為5.21萬(wàn)億元，同比下降4.0%，增速連續(xù)2個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。

　　對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，從供給端來(lái)看，房企目前的積極性不高，存在一定的壓力。今年1-5月的土地購(gòu)置、施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積均呈現(xiàn)不同幅度的下滑，可見(jiàn)當(dāng)下房企補(bǔ)庫(kù)存的動(dòng)力不足。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期、企業(yè)資金面改善不明顯等因素的影響下，土地市場(chǎng)表現(xiàn)仍偏弱。

　　而在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來(lái)，今年1-5月土地購(gòu)置面積的下降除了受到調(diào)控政策及行業(yè)趨勢(shì)的影響以外，還受到疫情、集中供地推遲等眾多因素的綜合影響。

　　“雖然房企土地購(gòu)置面積同比增速屬于歷史冰點(diǎn)數(shù)據(jù)，但從單月來(lái)看，今年5月房企購(gòu)地面積數(shù)據(jù)相比4月所有增長(zhǎng)，說(shuō)明當(dāng)前土地市場(chǎng)也正努力走出低點(diǎn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

　　值得關(guān)注的是，5月，重點(diǎn)城市集中土拍，廣州、蘇州等多個(gè)城市首輪集中土拍收官，廈門(mén)、福州及北京也相繼開(kāi)啟第二輪集中土拍。在此影響下，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比上升，但從同比來(lái)看，仍顯著不及去年同期。

　　土地溢價(jià)走低，底價(jià)成交成主流

　　從5月土地市場(chǎng)來(lái)看，土地底價(jià)成交成為各城市的主旋律。以5月成交總價(jià)TOP10地塊來(lái)看，10宗地塊中僅有蘇州園區(qū)湖東CBD的純宅地溢價(jià)成交，其余地塊全部底價(jià)出讓。

　　此外，樓面價(jià)和溢價(jià)率也是衡量土地市場(chǎng)熱度的指標(biāo)之一。據(jù)中指研究數(shù)據(jù)顯示，5月，全國(guó)300個(gè)城市土地成交樓面均價(jià)為6891元/平方米，環(huán)比下跌3.48%，同比下跌16.46%。

　　另?yè)?jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，一線城市宅地成交溢價(jià)率下降至3.23%；二線城市宅地成交溢價(jià)率下降至2.75%；三、四、五線城市溢價(jià)微降至3.54%。從溢價(jià)率來(lái)看，一線城市溢價(jià)率大幅下降，廣州和北京土拍的多數(shù)地塊由國(guó)企、央企以底價(jià)獲得。除蘇州外，絕大多數(shù)二線城市的土拍市場(chǎng)出現(xiàn)下行，多宗地塊遭遇流拍。相比之下，三、四、五線城市溢價(jià)率則保持平穩(wěn)的趨勢(shì)，土地市場(chǎng)緩慢回暖。

　　從土地流拍情況來(lái)看，5月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍率較4月出現(xiàn)上升。對(duì)此，克而瑞分析認(rèn)為，集中土拍的二線城市仍是5月流拍主力，濟(jì)南、南昌、成都等城市均有土地流拍。尤其是濟(jì)南，雖然保證金下調(diào)至20%，延長(zhǎng)了土地價(jià)款付款周期，地方城投也托底了較多地塊，但主城區(qū)出讓的30宗涉宅用地中，最終只成交了16宗，其余地塊均為提前撤牌或流拍。未在集中土拍之列的部分城市也出現(xiàn)了撤牌或流拍，比如南昌，原計(jì)劃于5月內(nèi)成交的26宗地塊中，最終只成交17宗地塊，超過(guò)三成的地塊遭遇撤牌。

　　民企入場(chǎng)，土地市場(chǎng)或?qū)⑿》鶑?fù)蘇

　　從各個(gè)重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，央企、國(guó)企仍是主力。綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等全國(guó)性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，央企、國(guó)企參與熱度較高，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企、國(guó)企，這與穩(wěn)健型國(guó)企的資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系。

　　值得關(guān)注的是，目前，民營(yíng)房企在拿地上表現(xiàn)較前期有所提升。其中，在北京第二批集中供地中，有龍湖及懋源兩家民企拿地。而在廣州的首輪集中供地中，沉寂多時(shí)的民企也再次出場(chǎng)，其中大華集團(tuán)和蘭園控股分別拿下1宗地塊，而競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的白云地塊也有民企出價(jià)，顯示出民企投資的信心正在緩慢恢復(fù)。

　　綜合來(lái)看，盡管多個(gè)城市相繼放松調(diào)控，降低土地出讓門(mén)檻，放松住宅開(kāi)發(fā)中的資金監(jiān)管，民企融資端也有所回暖。但是因樓市成交尚未恢復(fù)，大部分企業(yè)流動(dòng)性仍舊吃緊，在消費(fèi)者信心回暖信號(hào)尚未明確的情況下，企業(yè)拿地態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。因此，克而瑞分析認(rèn)為，重點(diǎn)城市集中土拍熱度也因此普遍維持在較低水平。在接下來(lái)的第二、三輪土拍中，政策面仍需進(jìn)一步引導(dǎo)行業(yè)信心恢復(fù)。

　　從短期來(lái)看，陳文靜表示，隨著熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度提升，房企對(duì)這部分城市的開(kāi)工和投資意愿或逐漸好轉(zhuǎn)，進(jìn)而帶動(dòng)全國(guó)供給端逐漸修復(fù)。但在償債壓力下，企業(yè)資金面未明顯改善，仍將影響拿地、新開(kāi)工和投資力度。

　　“隨著這一輪房屋銷售市場(chǎng)的刺激，以及購(gòu)地市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境的優(yōu)化，土地市場(chǎng)后續(xù)有小幅復(fù)蘇的可能?！眹?yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

　　對(duì)于土地市場(chǎng)的走勢(shì)，宋紅衛(wèi)表示，6月，隨著全國(guó)疫情基本得到控制及復(fù)工復(fù)產(chǎn)的節(jié)奏加快，各地土拍節(jié)奏也在加快，比如上海在6月1日開(kāi)啟首輪土拍，斬獲835億元。6月還有多個(gè)城市開(kāi)啟了第二輪集中土拍。而土拍市場(chǎng)逐步恢復(fù)，將會(huì)進(jìn)一步改善房地產(chǎn)投資的指標(biāo)。

　　轉(zhuǎn)自：新京報(bào)

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