日前，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在全國(guó)國(guó)土資源會(huì)上表示，國(guó)土部將不再壟斷住房供地，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，未來樓市格局將發(fā)生巨變。那么，對(duì)于上市房企來說，這意味著什么？
（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)） 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國(guó)樓市新格局將會(huì)為上市房地產(chǎn)商帶來更多機(jī)遇，但是未來房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰也將加劇。
土地格局未來將巨變
延續(xù)去年土地供應(yīng)的熱度，2018年開年，中國(guó)多城土地市場(chǎng)的成交較為活躍。
由中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月上半月，包括北京、杭州、成都、福州等在內(nèi)的33個(gè)城市相關(guān)成交額已超過10億元。其中，北京土地成交額最高，達(dá)220億元；杭州其次，達(dá)206億元；蘇州土地出讓收入176億元；武漢為164億元。此外，成都、福州、上饒的半月土地出讓收入也超過了50億元。
盡管多地土地市場(chǎng)出現(xiàn)了“開年熱”，但在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控背景之下，北京、蘇州、武漢等城市的土地成交溢價(jià)率僅為10%左右，明顯低于2016年。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前中國(guó)多城市土地成交依然處于高位，特別是在一二線城市，房企對(duì)住宅類土地的拿地積極性較高。從官方釋放的一系列信號(hào)來看，2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，土地市場(chǎng)的熱度或有所降低，并帶來土地成交溢價(jià)率的進(jìn)一步下降。以北京為例，2017年北京土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率是24%，但2018年開年這一數(shù)字已降至13.8%。
在因城施策的調(diào)控思路之下，去年以來，中國(guó)對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力較大、庫(kù)存消化周期較短的城市加大了土地供應(yīng)。分析人士認(rèn)為，自今年年初以來，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)持續(xù)增加也是這種調(diào)控思路的延續(xù)。
國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這意味著政府將不再是居住用地的唯一提供者。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，當(dāng)前的土地政策變革意味著中國(guó)土地供應(yīng)將會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化，政府作為土地壟斷供應(yīng)者的歷史將慢慢終結(jié)，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局以及房?jī)r(jià)未來的走勢(shì)必然會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
上市房企競(jìng)爭(zhēng)白熱化
“從縱向競(jìng)爭(zhēng)格局來看，未來上市房企的優(yōu)勝劣汰局面將加劇。”有資深人士表示，央企、國(guó)企將建筑用地轉(zhuǎn)化為住宅用地，這將加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的需求。一般企業(yè)不善于蓋房、物業(yè)管理和相關(guān)的社區(qū)管理，這就需要依靠專業(yè)的開發(fā)商和物業(yè)管理公司。具有成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)管理理念的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)在未來市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)會(huì)更加凸顯，其業(yè)務(wù)量也會(huì)有較大增加。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，樓市供求的關(guān)系格局、土地供求的關(guān)系格局將被改變，這或?qū)?duì)上市房企帶來很大沖擊。
從短期來看，無論是非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，還是深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，二者提供的住宅均只租不售，對(duì)商品房交易無法形成替代效應(yīng)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來市場(chǎng)新機(jī)遇，開啟租賃住房的商業(yè)模式。此外，隨著央企、國(guó)企將住建筑用地轉(zhuǎn)化為住宅用地，必將加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的需求，利好龍頭房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)上市公司優(yōu)勝劣汰將加劇。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，國(guó)土部此次表態(tài)，顯示出將在住宅市場(chǎng)的用地方面逐漸放開集體建設(shè)用地。但是必須要注意的是，當(dāng)前在居住用地的放開方面，其實(shí)僅有租賃市場(chǎng)才有機(jī)會(huì)，其他領(lǐng)域其實(shí)不太可能一次性放開。而且，真正對(duì)此類集體建設(shè)用地適度放寬政策的也主要是一些大城市中的城中村及城邊村。
某大型券商房地產(chǎn)首席分析師表示，這就為央企、國(guó)企的存量土地使用“開了綠燈”。過去很少會(huì)提及將央企、國(guó)企的建筑用地做住宅用地。而當(dāng)前一些大城市在土地增量市場(chǎng)有限的情況下，央企、國(guó)企會(huì)對(duì)此類存量用地積極盤活。這將對(duì)“商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房”四元產(chǎn)品線提供更有保障的用地內(nèi)容。
隨著多主體、多渠道住房制度的推進(jìn)，我國(guó)主要依靠商品房滿足國(guó)民居住的主體供應(yīng)機(jī)制將被打破，在新的住房制度下，市場(chǎng)會(huì)形成買房和租賃均占據(jù)主體地位的格局，這會(huì)影響到商品房供求關(guān)系，市場(chǎng)對(duì)商品房的需求減少進(jìn)而影響到商品房的價(jià)格，同時(shí)也能抑制炒房、影響房?jī)r(jià)，進(jìn)而會(huì)沖擊房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)。（尹靖霏 龐無忌）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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