多面承壓下商業(yè)地產(chǎn)突圍有跡可循

　　在企業(yè)內(nèi)部競爭格局愈加清晰的今天，商業(yè)地產(chǎn)也將整體進入創(chuàng)新求變的精細化發(fā)展時代。

　　近日，第一太平戴維斯研究部的數(shù)據(jù)顯示，北京寫字樓市場自2018年底開始放緩，2019年1季度全市寫字樓市場平均租金在連續(xù)7個季度環(huán)比增長后，首次出現(xiàn)下降，部分商圈甚至出現(xiàn)負吸納。

　　不僅如此，在剛剛收尾的2季度，寫字樓市場延續(xù)了租金環(huán)比下跌的趨勢，同時大體量的供應(yīng)更是直接推動甲級寫字樓空置率環(huán)比上升。

　　7月中旬，中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2019中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》指出，由于當前經(jīng)濟下行壓力加大，商業(yè)消費空間正在受到擠壓。從外部宏觀環(huán)境來看，經(jīng)濟下行壓力大，企業(yè)發(fā)展放緩。同時服務(wù)行業(yè)增速也有所放緩，消費對于經(jīng)濟的拉動作用有所減弱。這對于商業(yè)地產(chǎn)投資端與銷售端帶來一定影響，今年前5個月的數(shù)據(jù)顯示，包含商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額及銷售面積均出現(xiàn)下降。

　　商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)下行

　　“經(jīng)濟下行壓力增加已經(jīng)對企業(yè)發(fā)展造成很大的壓力，并且在未來幾個月已經(jīng)開始趨于嚴重”。中研普華研究員鄒志丹在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，根據(jù)上半年經(jīng)濟增速和下半年經(jīng)濟發(fā)展形勢，預(yù)計2019年中國經(jīng)濟增長率為6.2%。而今年的商業(yè)指數(shù)下跌也開始持續(xù)進行。當前我國商辦用地供給規(guī)模較大，存量去化有限，部分城市面臨較大的庫存壓力。經(jīng)濟增速放緩、商辦類項目限購政策及電商市場崛起等內(nèi)外部因素，對商業(yè)的沖擊愈發(fā)強烈。因此，在這一形勢下，商業(yè)地產(chǎn)開始出現(xiàn)下行。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，商業(yè)地產(chǎn)下行，主要還是供應(yīng)過剩、空置率上升和庫存過高造成的。開發(fā)商對投資商業(yè)地產(chǎn)喪失信心，從而減少了商業(yè)地產(chǎn)的投資，使得行業(yè)下行出現(xiàn)。其次，近年來，房企的資金鏈相對緊張，而且銀行信貸、信托基金和保險的收緊讓房地產(chǎn)的資金受到一定的影響。同時，由于一定程度上的貿(mào)易沖擊，包括中美貿(mào)易摩擦和經(jīng)濟市場的低迷，都造成商業(yè)地產(chǎn)的下行。經(jīng)濟市場的低迷讓第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)新企業(yè)增長速度放緩，影響著商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積。另外，海外投資進入商業(yè)地產(chǎn)的資金在不斷減少，房企融資成本卻在上升，因此對投資者而言，可能還是會保持原本投資的項目，減少對新項目的投資。

　　最后，最為直觀的原因，是房地產(chǎn)調(diào)控收緊，不管是金融、稅收、融資的收緊，最關(guān)鍵是住宅市場的銷售成交量都出現(xiàn)下跌，而商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積，包括銷售金額都出現(xiàn)下降情形，因此調(diào)控持續(xù)收緊，對商業(yè)地產(chǎn)的下行，一定程度上也會形成影響。

　　市場機遇仍然存在

　　2019年以來，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)同比下降，使本來就已進入存量競爭的商業(yè)地產(chǎn)市場庫存壓力加劇，商業(yè)地產(chǎn)的運營能力變得更加重要。另外，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化、新技術(shù)的迭代升級以及消費新趨勢等共同作用下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的變革與調(diào)整步伐進一步加快。

　　有業(yè)內(nèi)專家指出，商業(yè)地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性機遇仍然存在。謝逸楓告訴記者，三舊改造與城市更新，不管從地段、城市的發(fā)展，還是前景來看，應(yīng)該說是商業(yè)地產(chǎn)的一個機會。至少他們的租金收益有保障，而且具有一定人口支撐，有著消費主力人群的支撐，所以一二線城市的老城區(qū)三舊改造是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個機會。

　　其次，一些商業(yè)地產(chǎn)可以考慮兼并收購。在一、二線城市，對于商業(yè)地產(chǎn)資金鏈已經(jīng)斷裂的項目，或者說公司已經(jīng)破產(chǎn)，但手里有一些項目在核心城市、核心地段的商業(yè)項目，可以通過兼并或收購的形式來購買他們的項目或者股權(quán)投資，這也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個機會。

　　另外，部分大型的商業(yè)地產(chǎn)，出讓一些股權(quán)或者說是項目，也是可以考慮拿來購買投資，同樣也是機會。

　　易居研究院智庫中心研究院總監(jiān)嚴躍進在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)行情下滑，實則是倒逼著房企做一些新的商業(yè)地產(chǎn)，因此傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)就必須要轉(zhuǎn)型。在未來，他認為，商業(yè)地產(chǎn)是會具有較好的發(fā)展態(tài)勢，尤其是做一些和新興消費需求的結(jié)合，如商業(yè)地產(chǎn)里面做演出，做體育展示，藝術(shù)設(shè)計等，都是商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)可以探索的一些內(nèi)容。

　　另外，在做大做強方面，他指出，商業(yè)地產(chǎn)還是要研究人的市場需求，目前來說，大家對商業(yè)地產(chǎn)的認識在不斷改變，可以直接體驗的相對較少，這就需要一些人參與的，或者說具有些較好觀賞價值的商業(yè)活動，這是商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)是需要積極導(dǎo)入的。同時商業(yè)地產(chǎn)市場的后續(xù)還需不斷更新，把創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)客空間結(jié)合在一起，或許會形成更豐富的一個業(yè)態(tài)。

　　此外，謝逸楓認為，未來商業(yè)地產(chǎn)要做大做強，除了上市，還是要分開上市。比如，地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)，+金融，+養(yǎng)老，或者說是+度假的地產(chǎn)，如果能分拆上市，是可以做大做強的。其次，商業(yè)地產(chǎn)要尋找金融合作伙伴，這樣可以提供資金的支持。同時，多與政府溝通，加強項目的合作。從這三點出發(fā)，形成多元化發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是可以做大做強的。

　　其實，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)市場永遠有機會，商業(yè)地產(chǎn)更有機會，就看你能不能跟得上城市更新、消費者變化、科技進步的步伐。未來3至5年，商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)格局會基本形成，大而強的頭部企業(yè)和小而美的中小企業(yè)并存。而如果達不到1000萬至1500萬平方米的規(guī)模量級，是很難擁有行業(yè)話語權(quán)的。（記者 趙琳琳）

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報

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